张宏伟：品牌房企给力房展会 “红5月”楼市可期
张宏伟
同策咨询研究部总监
2013上海房展会暨“五一假日楼市”将于4月29日至5月2日在上海展览中心举行。近200家中外开发商500个国内热销楼盘和地产项目亮相。和3月的“上海之春”房展项目，无论是参展楼盘的数量还是开发商的“质量”都大幅提升。
不仅是上海，在全国范围内，“房展会”将成“五一黄金周”最关心的话题之一。
历年“房展会”基本上以楼盘品牌形象展示及推广为主，今年房展会将会如何？同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，尽管全国范围内出现成交量逐步回暖的迹象，开发企业资金面也不是太紧张，但是，“新国五条”细则发布并落地之后，为整个未来市场带来不确定的发展预期。因此，在各地新国五条细则已经落地的市场背景下，各地开发企业尤其是品牌开发商还会利用“房展会”的契机，抓住政策落地以后“细则中的细则”尚未完全出台的“时间窗”，积极推盘放量，以规避政策落地之后对于市场成交量或企业业绩的影响。
在当前市场表现来看， 3月份 政策“末班车”效应爆发出来的需求表现出各地旺盛的购买力，市场潜在需求应该还存在不少。从购房者角度而言，过去两个月的市场经历会让其明白，尽早购房是当务之急。因此，房展会期间，购房者主要还是寻找个案楼盘是否适合现在出手，从实际的购房需求人群来讲，本次房展会人气应该不会差。从这个角度而言，开发商也应该抓住购房者的心态，合理定价，及时推盘，尽快达成成交。
利用“房展会”时机积极“跑量”
当前来讲，整个市场“基本面”好转，加上企业的资金面不会太紧张了，市场去化速度也利于企业快速回笼资金，这对于市场来讲，将面临新一轮的市场发展周期和机会。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，对于新房市场来讲，在市场基本面趋好、企业资金面不太紧张的市场背景下，利用“房展会”时机，积极跑量将成为2013年各大品牌开发企业的策略。“红5月”楼市也是值得期待的。具体来讲：
第一、新“国五条”细则刚刚在各地落地，后去细化政策如何，对于市场影响如何，当前还有一定的不确定性，当前，开发企业抓紧“细则中细则”尚未出台的市场背景下积极跑量是明智之举，也是为了规避以后政策实际落地对于开发企业推盘节奏、销售目标的影响。
第二、在新“国五条”及细则刚刚落地的市场背景下，品牌开发企业尤其是上市品牌开发企业对于市场的驱动因素会在5月份这个阶段表现出来。这个阶段，一方面是由于有“房展会”时机，另外一方面，也是出于2013年半年报的需要，在5-6月这两个月积极跑量，完成业绩指标和年报报表的需求。如上海2013上海房展会暨“五一假日楼市”，包括绿地、万科、远洋、保利、招商、金地、碧桂园等品牌房企悉数到场，开始迎战上半年最后2个月的市场。
第三、对于购房者角度而言，过去两个月的市场经历会让其明白，尽早购房是当务之急。因此，房展会期间，购房者主要还是寻找个案楼盘是否适合现在出手，从实际的购房需求人群来讲，市场潜力还不少，应该来讲，对于新房市场来讲，一线城市还会保持供需两旺局面。二三线城市也会在这个时间获得不错的收成。
第四、一手房“免税(20%个税征)”营销主题的推广有可能导致二手房市场需求向一手房市场转移，这也就可能导致一手房市场成交继续放量，助推一手新房市场在新国五条细则政策落地经历观望之后重返火爆的行情，总体上促使今年楼市“基本面”继续好转以及楼市“红5月”的形成。
“跑量拿地”成为2013年楼市趋势
在“基本面”已经持续好转的市场背景下，加上通胀预期的因素，以及新“国五条”细则发布后一手房“免税(20%个税征)”的效应，这将进一步影响购房者入市的步伐，总体上助推新房市场继续放量，这对于提振开发企业拿地的信心起到非常重要作用。
从开发企业推盘节奏及拿地需求来看，对于开发企业来讲，把握好新国五条细则4月底5月初“细则中细则”政策尚未落地的“真空期”，加快推盘节奏，加快回笼资金速度，对于其在土地市场拿地也是非常有利的。
数据显示，2013年第一季度，306个城市土地交易7929宗，土地出让金5939亿元，与去年同期相比上涨84%。其中一线城市在第一季度交易地块240宗，土地出让金912亿元，比去年同期上涨281.7%，土地交易额创2011年第四季度以来的新高。
其中，2013年第一季度北京土地交易52宗，土地出让金480亿元，与去年同期相比上涨396%。上海共成交42幅经营性用地，总成交面积148.85万平方米，同比增超过50%，土地出让总收入为入185.77亿元，同比增172.44%。
与此同时，2013年3-4月这个时间段，2013年各个地方政府供地计划陆续出台，这也为各大房企在拿地、战略布局上也有了更多的选择。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从全国市场来看，当前，土地市场成交量开始大幅回升，土地价格还没有出现大幅反弹的市场背景下，当前仍然是相对比较好的拿地时机，在今年上半年，及时跑量回笼资金，然后将资金投入到土地市场拿地，换仓谋求下一轮市场的发展机会仍然是大多数房企战略上的选择。这样，新国五条“细则中细则”落地的真空期、开发企业推盘节奏及拿地需求会总体上促使5月集中放量，助推今年楼市“红5月”的形成。
