张宏伟：3月68城房价上涨：多因素诱发通胀预期与房价上涨
张宏伟
同策咨询研究部总监
2013年4月18日，国家统计局公布2013年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，其中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况如下:
(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有1个，上涨的城市有68个。环比价格上涨的城市中，涨幅最高为3.2%。
(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有1个，上涨的城市有67个。3月份，同比价格上涨的城市中，涨幅最高为11.2%
此前，国家统计局数据显示，2013年3月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.1%。其中，城市上涨2.0%，农村上涨2.2%；食品价格上涨2.7%，非食品价格上涨1.8%；消费品价格上涨1.7%，服务价格上涨3.1%。
同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为， 2013年3月份CPI同比涨2.1% ，尽管比2月份3.2%有所回落，但是，国内“稳增长”背后货币“流动性”的持续宽松以及国外货币滥发已经不可避免使CPI不断面临反弹压力，通胀预期也会越发明显。
从国内环境来看，2013年1月、2月份，中国国内M2同比增速分别为15.9%，15.2%，均高于政府工作报告中提及的广义货币增长13%的目标。M2 2013年同比增长13%表明市场流动性进一步宽松，稳定的经济环境以及仍然较为宽松的货币政策一定程度上使CPI不断面临反弹压力。
此外，随着我国经济发展逐步进入新型城镇化阶段，农产品价格、劳动力、土地价格都在上涨，成本推动型通胀压力将长期存在。、
从国外环境来看，美国QE3、QE4推出，导致国内输入性通胀压力加大，日本货币宽松与滥发货币也或将引发中国新一轮的资产价格上涨。
这样，国内外两种市场“流动性”宽松趋势的重合，对国内物价上涨进而通胀的影响不容低估。在这样多种因素影响之下，国内通胀预期的不可避免，国内大中城市的房价持续上涨也将继续。
我们看到，在国内外市场“流动性”充裕的市场背景下，2013年4月1日，中国指数 研究院发布了《2013年3月中国房地产指数系统百城价格指数报告》。报告显示：2013年3月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为9998元/平方米，环比2月上涨1.06% ，自2012年6月连续第10个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.23个百分点，其中84个城市环比上涨，16个城市环比下跌。
房价连续第10个月上涨的五大原因
2013年3月房价自2012年6月止跌后连续第10个月环比上涨，从原因角度来讲，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，主要可分为五方面：
第一、政策末班车效应导致市场放量，量价齐涨。
3月1日“新国五条”细则出台之后，由于落地时间在3月底4月初，导致短期内政策的真空期与市场恐慌性购房，短期内导致市场放量，量价齐涨的现象，比如上海3月份商品住宅成交量高达143万平方米，创三年来新高。同时，“新国五条”导致二手房市场部分需求转移至一手房市场，加之新房市场“免税(20%个税征)”营销主题的推广与政策“末班车”的效应，这也就可能导致一手房市场成交继续放量，助推一手新房市场在政策发布经历观望之后重返火爆的行情与房价上涨的趋势。
第二、2012年房地产调控政策 “外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”刺激自住需求大量入市，从而导致市场基本面逐渐开始好转，基本面好转势必会带动价格坚挺，甚至出现涨价的现象。
第三、货币供应量增加导致市场流动性宽松，这是导致房价持续上涨的最根本的因素。
央行的数据显示，当前的信贷以及流动性扩张形势较为迅猛，2013年1-2月M2增速16%左右，比2012年12月份提高2个百分点左右；其中1月份的新增人民币贷款达到1.07万亿，创三年来新高，社会融资总量1月份达到2.45万亿，创出单月历史新高。
此外，3月5日，政府工作报告中提到的2013年主要经济目标包括，GDP同比增速7.5%，CPI增速3.5%左右，广义货币M2增长13%，基本与去年持平。M2 2013年同比增长13%表明市场流动性进一步宽松，稳定的经济环境以及仍然较为宽松的货币政策利好2013年楼市。
第四、以一线城市为代表的重点城市成交量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。
数据显示，2013年3月十大城市住宅均价为16803元/平方米，环比上月上涨1.25%。具体来看，北京、广州、深圳涨幅超过2%，南京、成都涨幅在1%-2%之间，重庆(主城区)、上海、武汉涨幅在0.2%-1%之间，天津、杭州涨幅较小，分别为0.05%、0.02%。
第五、部分城市在“限购”的政策执行上短期内出现了松动，甚至出台了购房落户、人才类购房补贴优惠、紧缺人才直接落户等措施，从侧面上给限购政策松动，这些定向鼓励的措施以及2013年政策层面明确鼓励改善型需求入市，导致一些定向需求产生，同时投资客瞄准高端楼盘集中购买，短期内导致市场放量增加，部分城市或局部市场出现过热现象，最终导致市场成交均价结构上持续走高。
“新国五条”细则落地用力不平衡，通胀预期下难改投资房产保值增值趋势
在国内外市场“流动性”充裕的市场背景下，全国百城房价仍然出现连续10个月上涨的现象，这一定程度上说明，在未来货币政策走向定向或定量宽松之时，市场面临的通胀预期压力正在上升，再加上当前以粮食为主的农产品价格的上涨、大宗商品价格的上涨预期，CPI在2013年还是面临反弹与上涨的压力。因此，无论是出于自住购房目的，还是投资购房目的，防止口袋中货币进一步贬值购买力降低成为当务之急。
我们看到，在新“国五条”细则及限购之下，需求被压制，在美国QE3、QE4推出的市场背景下，热钱在楼市周边寻找进入的机会。尽管中央政府近期依然坚持不懈的宣传限购限贷，“新国五条”及其各地方政府细则的出台对于首套房贷提出首付比例提高、利率提高的建议，(部分城市)二手房交易从严的按差额的20%增值税的征收。这或许是在全球货币“大”爆炸的当下，政府希望通过控制限购限贷以及税费这个经济手段调控这道水闸，堵住货币不由自主的流向房地产这个最能吸金的大水库；希望即使货币爆炸，也是流向实体经济，当然这不可避免地仍然会对房地产市场产生影响。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从新“国五条”及各地方政府版细则发布之后影响来看，新国五条细则发布前的二手市场“过户潮”就是为了规避如上所述的20%个税的征收，发布以后二手房市场成交受到了一定的影响，当前几乎进入市场冷冻期。但是，这并不影响整体房地产市场的热度。
这主要是源于“新国五条”细则落地对于一手房、二手房政策的调控“用力”不平衡，20%增值税的征收对于二手房明显是一个打击，但是对于新房市场来讲，有可能就是一个投资机会。从营销推广的角度来看，20%增值税的征有可能为一手房市场带来市场营销或推广的机会，比如在新房市场“免税(20%增值税)”也有可能据此成为楼盘营销推广的主题，以此争夺二手的客源。这也就可能导致一手房市场成交继续放量，助推一手新房市场在政策发布经历观望之后重返火爆的行情。
尽管“新国五条”细则当中提及二套房贷首付比例提高及利率提高等调控措施，但是，相对于二手房市场直接交付20%的增值税来讲，二套房贷及利率对于购房者来讲仍然是相对划算的。
因此，“新国五条”细则的发布，“免税(20%增值税)”营销主题的推广有可能会使新房市场面临比较大的反弹压力，有可能导致调控的结果事与愿违，不能够遏制房价过快上涨。这些问题也是整个政策层面与市场应该思考和处理的问题。
因此，“新国五条”细则落地“用力”不平衡，通胀预期下房价持续上涨将不可避免，当前整个市场也难改投资房产进行保值增值趋势。
我们看到，在股市大盘走低、通胀预期、人民币升值压力，资金缺乏投资渠道的市场之下，势必仍然会导致房产成为资产保值升值的首选投资项之一，这一定程度上也会助推房地产市场成交量的持续回升，从而最终传导到价格的上涨与反弹。
新“国五条”房价控制目标：延缓通胀预期下房价上涨速度，但难改长期上涨趋势
4月初，地方版的“新国五条”细则内容已发布完毕，尽管各地细则有所差别，但是，总体上可以说还是有章可循。从各地“新国五条”细则出台的房价控制目标来看，这些控制目标的出台对于市场将产生哪些影响？尤其是在通胀预期下对于房价来讲会产生哪些影响？
我们看到，“新国五条”细则当中涉及的各地房价控制目标的角度来讲，除了基本政策上延续新“国五条”细则内容，各地房价控制目标基本也和当地GDP增速、人均可支配收入等因素结合在一起，基本上以不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅为基准。比如合肥2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅(名义增幅减去CPI)。
从这个角度来说，此次地方版的“新国五条”细则也就是意味着全年房价尽管不能上涨过快，但是上涨的预期和趋势是既定的。在这样的市场背景下，各部门主要是通过落实稳定房价工作责任制政策的强化与房价控制目标的制定，遏制和延缓今年第一季度以后房价过快上涨的现象，稳定房价上涨的预期。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从短期对于市场影响角度来说，地方版新“国五条”细则的落地出台，尤其是房价控制目标的的出台，短期内势必会导致房地产市场重回冷静与思考期，短期内“观望”与市场停滞也属于正常现象，房价上涨幅度尤其是一线城市的房价上涨的幅度也会收窄。笔者认为，这对于稳定短期内市场供求关系和房价上涨预期会起到非常重要的作用。
但是，国内外两种市场“流动性”宽松趋势的重合，对国内物价上涨进而通胀的影响不容低估，或将引发中国新一轮的资产价格上涨。“新国五条”细则短期内的作用并不能改变房地产市场“基本面”已经趋好的事实。在这样的市场背景下，房价持续上涨已不可回避。
要解决通胀预期下房价持续上涨的问题不是单纯依靠行政手段将需求后置，而是要出台一个行之有效的长效性的办法，从而可以解决由于供需紧张、通胀预期而导致的房价过快上涨的问题。
笔者认为，要解决房价上涨过快的问题，其实就是要解决供需关系的市场核心问题，也就是说，政府和市场还是要想法设法更多的增加市场供应，从根本上缓解房价上涨的预期。
此外，从短期内来讲，总体上是通过现有阶段“新国五条”细则及各地方版的细则的出台，为今后以税费调节为主的长效性调控机制逐渐形成和出台提供一个市场缓冲期，从而为以后以限购为主的行政化调控手段退出房地产市场提供市场铺垫。
