张宏伟:增加供应是缓解房价上涨压力根本方法

提要:3月底,上海规土局公布了2013年上海住房用地供地计划,供应计划面积为1000公顷,整体与去年持平,其中包括保障房用地和商品住宅用地。但是,当前1000公顷的住房用地尚难改变商品住宅供求关系紧张的局面。

张宏伟

张宏伟

同策咨询研究部总监

  3月底,上海规土局公布了2013年上海住房用地供地计划,供应计划面积为1000公顷,整体与去年持平,其中包括保障房用地和商品住宅用地。

  但是,当前1000公顷的住房用地尚难改变商品住宅供求关系紧张的局面。这不仅仅是由于上海作为一线城市土地资源稀缺性、有限性决定,也和市场层面的需求密不可分。

  从库存角度来说,截止4月14日,上海市商品住宅库存为912万平方米,总量较之前的1000万平方米左右有所下降,从市场存销比来看,如果按照今年1-3月平均交易量103万平方米来计算,当前市场存销比降为9个月左右,研究结果表明,当上海商品住宅市场存销比低于10个月时,房价则面临持续上涨的压力。

  从上海市的商品住宅市场库存结构来看,普通住宅目前存量只有200万平方米左右,整个市场面临结构性的供应风险,普通住宅的供求关系紧张局面势必也会导致中小套型的项目普遍涨价。

  从当前市场特征来看,上海版的“新国五条”细则落地,难以改变市场供求关系偏紧的核心问题。当前来讲,政策的落地,对于遏制短期内投资投机性需求来讲会起到一定的作用。但是,其中涉及的行政性措施的强化短期内主要是将现有需求后置,并不是根治的方法。

  同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为,要根本上解决房价过快上涨的问题,其实就是要解决供需关系的市场核心问题,也就是说,政府和市场还是要想法设法更多的增加土地与市场供应,从根本上缓解房价上涨的预期。

  从土地供应的角度来看,由于一线城市土地资源供应紧张,相关部门应该尽快想法设法增加土地储备和市场供应。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,从增加土地储备的角度来讲,首先、加大城中村、棚户区、市中心厂房等方面的改造力度,使这些闲置土地资源尽快盘活,以储备更多的商品房用地土地;其次、从基础设施、配套等多方面加强对于郊区新城开发建设力度的支持,加大新城土地出让力度,以缓解土地市场供应紧张的问题;第三、加大对于开发企业“囤地”的整治力度,尽快盘活开发企业手中的土地储备,尽管形成市场供应。

  从当前上海土地市场成交类型来看,数据显示,一季度成交纯宅地17幅,合56.37公顷,其中商品住宅用地7幅,分布于青浦、奉贤、嘉定、原南汇、宝山;含有住宅性质的综合性地块成交7幅,合计21.16公顷,嘉定区就占到了14.43公顷。从一季度成交情况来看,宅地整体成交量并不多,预计后期还会有持续的供应与成交。

  从土地成交溢价情况来看,在经历了2011年第四季度到2012年上半年的零溢价或者是低溢价的走势后,上海纯宅地市场开始发力,溢价率开始有逐步走高的趋势。

  土地成交溢价逐步走高的趋势的背后说明,在过去一年楼市调控政策微调定向宽松的市场背景下,市场去化周期缩短,市场存销比在降低,市场对于中小套型住宅需求持续增加,市场仍然面临结构性的供应风险。而此时,开发企业资金面已不太紧张,市场层面供求关系的紧张导致开发企业重回土地市场拿地,3月三幅纯宅地溢价成交正是印证了这一点。

  

  土地供应只是增加市场供应的前奏,单纯从增加市场供应的角度来讲,还可以通过以下几个途径增加市场供应,缓解市场供求关系紧张的局面。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,首先,灵活调整开发企业的自有资本金比例,促使市场供应增加。当前,20%的自有资本金的市场准入条件相对比较低,这个时候开发企业资金面相对会比较宽松,利于开发企业积极拿地,利用较高的资金杠杆作用撬动市场开发。

  现在全国基本都是按照20%的自有资本金进行。要使调控真正有效果,其实就是调节企业的现金流状况,提高企业自有资本金比例是一个方法,如果提高企业自有资本金比例至35%或在20—35%之间灵活调整,企业的资金面会明显比之前紧张,企业涨价动机会不会那么大,就会加快项目开发,为市场提供供应,以快速回笼资金缓解资金面紧张的问题。

  其次,加大中小套型住房供应,尤其是根据区域市场需求,一部分或全部项目坚持 “9070”政策,或以配建的方式加大中小套型的房屋的供应;

  第三、推进郊区新城、新区建设,促使产城融合,使更多的人群转移的郊区,缓解市中心住房需求的压力;

  第四、动迁房、配套房入市:动迁房、配套房如果满三年或五年就可以当做商品房进入市场流通,这样可以缓解商品房市场供应压力。

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