他山:“大盘运动”的启示

边规划,边修改,边建设,边解决业主纠纷是“大盘”最大的问题,无论哪个环节出现问题,都可能影响到下一期开发进度。这意味着未来进驻佳兆业城市广场的企业及就业功能要是六本木的2.3倍,这个项目才可能成为一个真正意义上的商业航母。

他山

他山

曾任深圳房地产信息网策划总监、搜房网华南区总编辑、珠三角地产网总编辑等职。凭一篇篇掷地有声的文章行走地产江湖,从宏观到微...

  他山

  “大盘”往往是大手笔的。无论电视、报纸、网络还是户外,我看见一个号称“大城大作”,面积达180万平米的国际生活体的广告信息铺天盖地而来。11月末,中海竞标深圳尖岗山15万平方米地块,溢价100%夺标之后,被称为“三个火枪手”之一的民企上市公司佳兆业在这个时候推出“大城大作”,与第四季度央企发力、地王频现的事件遥相呼应。“大盘运动”给市场带来什么信号?

  桃源居启示录

  “大盘运动”这个概念源于2005年。那一年我走过许多城市,长沙、南京、西安、太原、合肥,一些二三线的中小城市,都在跑马圈地。那年一家网络媒体在北京钓鱼台国宾馆搞过一次“中国地产新大盘研究成果发布会”,我在现场,我记得深圳“大盘运动”的代表桃源居社区,其面积也是180万平,入住50000人的一个小社会。

  桃源居是从1992年开始建设的,当年号称“深圳第一大盘”。到2008年开始社区管理,开发周期长达5~10年。在一边开发,另一边入伙的过程中,暴露出的问题就是:业主的需求与社区的公建配套不健全形成了巨大的矛盾,由此而引发社区物业公司与业主摩擦,及至业主与开发商不断发生纠纷。马拉松式开发隐藏的问题在漫长的开发周期中不断暴露出来。

  边规划,边修改,边建设,边解决业主纠纷是“大盘”最大的问题,无论哪个环节出现问题,都可能影响到下一期开发进度。大盘规划的科学、合理性是是为未来社区管理,及生活质量的好坏埋下伏笔的。在这漫长的开发周期中,市场、政策的变化,新材料新技术的运用,都会成为“大盘”开发建设过程中的可变元素。

  创造“深圳森林族”

  佳兆业城市广场与东京六本木新城与三大相似之处。一、两个项目都属于旧城改造项目,都是城市飘移和城市扩张中标杆,是产业升级的载体,也是工业化向现代化转型的象征。佳兆业城市广场所处的坂田片区,10年前是三来一补企业的集散地,城市更新,核心是产业升级,物业更新只是它的配套。在业态升级的属性上,它与上世纪7、80年代六本木片区业态如出一辙。

  二、两个项目都是城市综合体,集办公、住宅、商业设施、文化设施、酒店、豪华影院于一体,六本木新城建面78万平米,上世纪7、80年代的东京,与现在的深圳类似,房价坚挺,一些在东京上班的IT白领承受不了东京昂贵的房价,不得不下班之后乘轻轨到大阪住宿。类似于住在龙岗龙华,上班在罗湖福田的那族人一样。

  三、是都以IT产业人群为服务主体。六本木新城的标志性建筑是森林大厦,地上53层,地下4层,内有东京凯悦大酒店、森美术馆、六本木新城TOHO影城等设施。1993年建成后,雅虎、乐天、活力门 等众多日本知名企业总部,也搬迁到此,作为总部基地,在次上班的IT人称森林族。佳兆业城市广场与之类似的是,其标志性建筑中央科技城的规划设计及其定位与森林大厦类似,中国IT代表企业华为总部位于此。中央科技城的建设,可能会创造“深圳森林族”。

  佳兆业城市广场面临的挑战

  商业体量太大,给招商及后期管理带来挑战。六本木新城里面有朝日电视台,雅虎等一系列产业链的大企业,它能为至少50000人提供就业和工作机会。目前来讲,仅华为、神舟电脑,不及朝日电视台和雅虎的就业功能强大,佳兆业城市广场建面是六本木新城的2.3倍。这意味着未来进驻佳兆业城市广场的企业及就业功能要是六本木的2.3倍,这个项目才可能成为一个真正意义上的商业航母。

  庞大商业体量需要IT们来消化。六本木新城的活力来自于朝日电视台和雅虎繁衍出大量的创意产业集群及IT创业公司,生活和工作在这里的森林族营造的居住、工作、游玩、休憩、学习和创业的文化,是六本木新城充满活力,甚至成为购物天堂和旅游胜地,它的免税店让世界各地游客流连忘返。佳兆业城市广场要把这些功能增加进去,任重道远。

  庞大商业体量带来的挑战来同样来自IT。大家应该不会忘记,2012年“光棍节”这天,天猫和淘宝吸引了2.13亿独立用户访问,阿里巴巴通过支付宝完成的总销售额达到191亿元。天虹商场2012年上半年销售额约为69.9亿元,全年也就140亿左右。一个光棍节一天网交的成交约是天虹商场一年销售额的1.4倍。如果按这个逻辑推测,这些IT们会轻易消灭一批像天虹这样的商场。这是佳兆业城市广场这个商业航母的最大挑战。

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