他山：七问童渊
他山
曾任深圳房地产信息网策划总监、搜房网华南区总编辑、珠三角地产网总编辑等职。凭一篇篇掷地有声的文章行走地产江湖，从宏观到微...
他山：与您见面之前，我在网上了解了您的一些大概的人生经历，我的第一个提问：您的职业生涯中有过一段跟潘石屹合作的经历，当年你和邓智仁与潘石屹分道扬镳，媒体炒得沸沸扬扬，是您与潘石屹“翻脸”，还是潘石屹与您“翻脸”？我用“翻脸”这个词合不合适？
童渊：我如果没有记错的话，那个时候我是有自己的工作室。我与邓智仁一起帮潘石屹卖楼，那栋楼是潘石屹与冯仑合作开发的。
他山：当时是怎么“翻脸”的？是因为销售利益的纠纷还是其他原因？您认为是潘（冯）不“厚道”还是邓？我看很多媒体在您们那次合作都用了“翻脸”这个词。您怎样评论邓与潘（冯）合作？
童渊：没有“翻脸”，完全是媒体的误读！到今天为止，我认为邓智仁还是带我入行的师傅，应该这么说，没有如果邓智仁就没有童渊，应该说是在中国房地产营销界来说没有邓智仁就没有童渊。我与潘石屹、冯仑现在任然是很要好的朋友，潘石屹是一个很厚道的商人，他想要表达的东西都写在他脸上，他与任志强，冯仑的出生背景不一样，他是从农村出来的，骨子里有很憨厚的东西，没有太多花花肠子。当年与他们结束合作，是因为“利达行”倒闭了。
他山：SOHO非常好卖，“达利行”这个代理公司为什么会倒闭呢？
童渊：当时不是SOHO，是现代城。
他山：现代城卖得很好，潘不会因为卖得好而结束与与“达利行”的合作。为什么达利行会倒闭？
童渊：应该是这么讲，我们做完了万通新世界之后，潘跟冯就分家了，然后潘去做现代城，当时就请了邓智仁作为他的顾问，我那个时候实际上我有了自己的中介公司（工作室），后面也有一些投资者，然后在那个时间段实际上我是把原来的“利达行”的部下（因为他们都解散了）再把他集中在一块组建了一个新的代理公司在里面。老潘当时也邀请邓智仁作为他的顾问，主要是由于他跟老潘的意见不一，那个时候邓有了另外一个项目。
他山：邓跟潘的意见不一，您跟他们中谁的意见一致？你当时是站在潘的立场还是站在邓的立场？
童渊：潘没有跟我的意见一不一，因为当时我只是他很好的朋友，有时候给他的团队有一些意见，现代城应该怎么做，我们有一些业务上的交流。当时我并没有去做（卖）他的项目，他并不是我的一个甲方。之后我跟邓智仁去到了另外一个项目（销售服务），另外一个项目我忘了，是叫什么第一城。老潘那边是要准备开盘的时候，然后邓智仁把的队伍拉走了，就这样。邓是我的师傅，潘一直是我的好朋友，与生意上、利益上的事无关。
他山：作为职业经理人，您认为当时邓智仁把帮潘做销售的队伍拉走符不符合商业道德规范？这种行为对不对？
童渊：我想这是一个商业道德的一个准线的话题。
他山：邓的行为道不道德？
童渊：我认为是这样子：我原来是为潘石屹服务或者跟潘石屹在营销上面是搭档这样的一种身份。邓服务的另外一个项目要准备开盘，而潘这边的项目也是要开盘，你把销售队伍“端”过来的话似乎是有点过。
他山：你还是站在潘的立场上？
童渊：当时我也没有很特意的去说我要伸张正义，这样是不对。因为毕竟潘总也是我的朋友，邓智仁是我的师傅和我的启蒙老师，邓做这件事情肯定是有他的一些原因在里面。在媒体的一个活动的时候，我把我的想法就告诉他（潘），关于我的去留。然后他（邓）马上就了解了，确实是这样子的一件事情。
二、与黄光裕的一段“蜜月”怎么结束了？
他山：第二个提问：有一段时间，您跟黄光裕工作，做鹏润大厦。您何德何能被黄光裕“相中”？您可不可以跟我们讲讲当时如何进鹏润，然后又如何离开的？为什么？
童渊：您的问题很有挑战性。从1994年开始，当时我还在利达行的时候，我就认识了黄光裕，他的一个房地产的项目也可以说是第一个，他做这个交了给利达行做，我当时是他的操盘手，紧接着下来，我跟黄氏家族就建立了一定的联系。到了2000年还是2001年的时候，黄光裕开发鹏润花园，邀请我帮他去把策划销售鹏润花园的尾盘等等。到了2004年、2005年的时候黄光裕拿了地，要做一个叫国美第一城，国美第一城是一个接近80多万平米的项目。在做这个项目的过程里中黄光裕感觉到，如果自己有一个成型的操盘团队，可能能扩大和强化鹏润集团体系里面整个房地产业务板，所以我就被他邀请，加盟到鹏润的团队。我的工作室实际上就这样慢慢融入到鹏润里面了。
在2005年、2006年、2007年这三年里面，鹏润重庆项目启动，国美第一城也在那边全面启动，同时启动的还有北京的鹏润商业中心，它是在四环的一个商业中心。当时我并没有很刻意的去追随他，因为黄光裕对我确实好像家里人一样，我跟他家里人也是非常非常熟的。
他山：您是潮州的？
童渊：我太太是潮州的。
他山：您太太跟他是老乡？
童渊：不是。我跟他们家的这种关系，超越了上下级的关系，好比家人，我们能无所不说。但是到2007年的时候，我们关于公司的发展理念上进入的一个瓶颈，比如说我要去外地拓展，拿一些项目的过程中，很多时候都未能达到黄总的一些要求，所以有一些项目我们是滞后，或者是放弃了或者是停在那边，就是我们说的新的项目。
老的项目呢？对北京的商业项目，在招商定价、定租金或者售价方面，我们还有一些分歧，当然这个分歧我认为也是对的，因为他是老板，而且他也是中国的首富，而且在商业方面来说，他肯定有自己的独道之处，只不过我跟团队方面是有心无力帮到他。
他山：这是您离开他的原因？该不是先闻到黄光裕要出事了，赶紧“弃暗投明”吧？！
童渊：不是。黄光裕好多与高层关系的事，我并不知情。在这个时间段正好就赶上了高盛找我，希望我可以帮广州的一个开发商（高盛投资），这个广州开发商在北京有一个项目，在山西也有项目，在广州是拥有的中华广场，是这样的一个开发商，叫昌盛，它实际上也是国美的战略伙伴。当时我是跟黄（光裕）总说，我能不能申请休息一下？因为那段时期我与黄（光裕）总在许多方面的沟通上进入了一个瓶颈，于是我也想换一换一个工作环境或者是工作氛围。因为最开始的时候我是营销，到了国美的时候那段时间，鹏润的时候，我参与整个项目管理与建设。
他山：然后工程这一块也开始参与了？
童渊：在国美（鹏润业务板块）方面来说，因为我是做总裁，我就不仅仅是营销，有工程建设也有参与，也有拓展。然后新的一个工作岗位，就高盛那边，实际上是为准上市公司做总裁，那就意味着我要进入一个资本市场。也就因为有这样的一个机会，我就向他申请休息，就这样子离开。
三、从潘石屹和黄光裕那里赚到多少钱？
他山：第三个问题：您能不能公开跟潘石屹卖现代城的时候，从潘石屹的项目上赚了多少钱？在鹏润做总裁，相当于跟中国首富做总裁，您从黄光裕那里赚了多少钱，这么多年过去了，透露给大家不是什么问题吧？
童渊：从潘石屹那边跟他做项目，当时是达利行，我们当时跟他们合作的时候是一种包销的形式，实际上一个项目下来，我们（利达行）大概也挣了1个多亿。
他山：您从中拿了多少钱呢？
童渊：实际上不多。
他山：可以告诉我们吗？
童渊：只能这么讲，当时是利达行跟万通（潘冯合作时的公司）所收回来的，如果说纯利有1亿多的话，当时是有了，但是后期我们在做商业的时候，把很多钱又垫回去了。因为当时整个商业定位还不是比较准确，甲乙双方的分配没有细分明确。对于我在老潘那边能挣多少钱，那个不是老潘给我的，是利达行给我，因为利达行在北京，我过去大概不到三年的时间它已经倒闭了。如果你问我在那个时间段挣多少钱，实际上在那个时间段我是没怎么挣钱的，因为它是倒闭了。
到了黄光裕那边，我跟黄光裕之间，应该可以说是他在有意栽培我。所以在他那边服务的三、四年里面实际上也不能说得上赚了多少钱，只能说有一份职业经理人的基本工资。从潘石屹和黄光裕那里我都没赚多少钱。
他山：这个数现在可不可以告诉媒体，告诉网友？
童渊：说出来没有很大的意义。如果少了，网友就质疑怎么会这么少？如果我说多的话也不合适。我刚才已经讲了，他是在栽培我，黄光裕是在很用心的在栽培我，我们之间不存在钱多钱少，回报多少的问题。
他山：我想知道一下当时黄光裕给您的那个数，跟现在联华的老板给您的数比起来哪一个数高？
童渊：联华这边高（含物价上涨和通货膨胀因素）（大笑）。
四、黄光裕“进去”冤不怨？
他山：人往高处走，我问第四个问题：您职业生涯中遇到的三个老板，潘石屹也好，黄光裕也好，包括你现在服务的联华国际的廖老板也好，那个老板好？
童渊：我的第一个老板是邓智仁，老潘没有是我的老板，老潘是我的甲方（大约沉默一分钟做思考状）。
他山：一个邓智仁，一个现在的黄光裕，一个现在联华国际的廖老板，三个老板，您跟我们可不可以比较一下他们各自的特点，您分别评价一下。
童渊：第一个老板（邓智仁）是非常聪明，很能整合资源的聪明人，勤奋，整合资源。应该可以这么说，我遇到的三个老板都有这样子的一个特点，但是第一个老板因为是香港人，很多时候是来到内地的时候，对于关系的处理、资金的调配等等，所有的东西他是水土不服，可能是年龄比较大的缘故，他是属虎的，今年是龙年，龙到虎，再加3，龙的话60，我估计他差不多60多了。当年的他本身来说可能他的心比较高，相对来说不是很稳的那种，这是第一个老板。
第二个老板黄总（黄光裕），他本身是自己建立的一个王国，有这样子的一个模式、标准，他是一个很标准化的一个人，很职业、很专业的一个人。如果说要跟其他不同的话，他的平台、他的资源的整合方方面面所有的东西都是要比其他两个人强多了，因为他确实是靠自己的智慧和汗水拼出来的一个首富。
他山：他上富豪榜之后，在媒体的曝光率很高，很频繁地接受媒体采访，所谓言多必失，是不是因为媒体暴露了他过多的隐私，把他的一些不该曝光的秘密给暴露出来了才“进去”的？
童渊：也不是，实际上他（黄光裕）是一个虔诚的天主教徒，他是一个很爱家、很顾家的，也是很孝顺的男人，这一点是黄光裕跟我现在的老板共通的。但是那个香港的老板（邓智仁）并不是这样子，香港老板还是比较花心，离了婚，然后又有其他的，可能就是好几个家的，但是黄光裕跟廖老板是绝对没有的，而且是我们所讲的年轻才俊（讲到这里，他脸上的表情突然变得丰富起来，双目放电，双手夸张地展示着奔放的力量，他洋洋自得，以独特的肢体语言表达着对老板的敬仰）。我也觉得很意外，黄总今天这样子的一个的结果我是感觉很意外。
他山：您觉得黄光裕“进去”了冤不冤？
童渊：我觉得到了这个层面，有这样子的事情发生在他身上，我只能是这么说，都有……（他做出思考和寻找词句的样子，但还是没找到恰当的词）。但是，我确实不希望这样的事发生在他身上。而恰好这件事发生在我提出休息的那个时间段，所以外界又有人猜测，黄老板要出事了，我明则保身，提前逃跑。老板的一些事，不是我们职业经理人能猜测和评估的。总之，我不希望这种事发生在一个年轻有为的老板身上，一个好朋友的身上。
我现在服务的廖老板可能也看了很多官商之间的事。他很扎实，就是我们所讲的厚道、扎实、低调。
他山：廖老板低调是不是吸取了黄光裕的教训（高调）？
童渊：我想现在的企业家都会吸取很多不同的教训，当然作为我来说，因为我原来服务于黄光裕，所以就黄老板与廖老板，我不好随便作比较。
他山：我们可不可这样理解：廖老板不接受媒体采访，是不愿意把自己的财富放在阳光下？
童渊：没有。只能说低调就是东莞人的特征。现在在东莞，假如东莞真的把自己的一些底子去暴露出来的话，可能胡润富豪榜东莞人要占到全国富豪总数的1/4或者1/5以上，马上就形成了一个东莞帮的财富圈。也有可能是占到1/2，还是1/3，东莞在全国城市GDP排名已经第二了。如果东莞32个镇区，每一个镇区说要挑两个做上市的话，两年之内就64家上市公司。只要是上市公司差不多可以排得上富润榜，因为上市的门槛现在已经不低了。所以东莞在中国城市为什么排第二呢？在佛山，我们说3000万-5000万的资产或者身价的人蛮多的。但是东莞是什么？10个亿到100个亿的也蛮多。如果是1个亿到10个亿的那是太多，10个亿以上的蛮多。如果是10个亿到100个亿之间的多，明白这个比例吗？所以我为什么会从香港到北京，再从北京到东莞。
五、邂逅东莞：说不清的“一夜情”？
他山：我还有一个想问的，当时您请假休息，借故离开黄光裕。我们想澄清，您当时是不是闻到黄光裕要“进去”的气息了。
童渊：绝对没有！
他山：您“请假休息”那个时机怎么这么凑巧呢？
童渊：我为什么这么说绝对没有呢？我这只脚都搭出来了，那只脚还没有拔出来。一般来说你休息是休息了，那边（高盛）是催着我：你赶紧，我（高盛是昌盛大股东）来不及了，我（昌盛）马上要上市了，我（昌盛）现在路演了。另外我离开黄光裕去帮那个（昌盛）老板，除了是高盛邀请我之外，那个（昌盛）老板本身在北京的项目也是由我在幕后操盘。
他山：但后来你为什么没有进高盛，而来到联华呢？
童渊：是昌盛。昌盛后面的战略股东是高盛，是这样子的一个双层关系在里面。然后因为我来到了香港，而且它（昌盛）的总部实际上在广州，在中华广场。所以我跟东莞就更近。从2002年开始，我经常就来东莞。因为（联华国际）廖总的家在北京，我是因为廖总在北京念EMBA，长江商学院。商学院里面的同学就说你是做房地产，我有个在北京做得蛮不错的一个年轻人，要不让他来帮你把把脉，这样就认识了廖老板。然后他每个月回北京，有空的话，我们都会见面。所以这个基础是从2002年一直到2009年是7年之间的友情（与廖老板之间），再加上他在东莞有项目。
他山：当时您也在长江商学院（与廖是同窗）？
童渊：我没有。长江商学院里面有很多开发商，那些开发商相互聊起来，便说你的项目找童渊。因为在北京的房地产圈里面，我还算是一个比较蛮活跃的活动家。我跟媒体的关系也非常好，一到年会时，我就跟鲁豫、王小丫她们一起做主持的，因为企业的年会，我是一个行业里面的推动者。
他山：您讲到了娱乐圈，您游走在资本、地产圈和娱乐圈之间，无论资本、地产都需要娱乐元素，娱乐圈流行潜规则，您跟娱乐圈的许多美女主持打交道，有没有“潜规则”或“被潜规则”？
童渊：没有。鲁豫跟我不能说是很好的朋友，但是每年她都见了我，都有说不完的话，我们有好几个活动一块合作。我认为这些主持人是非常非常优秀，反应也非常之快。
他山：你们仅仅是生意上的合作关系，业务上的合作关系？
童渊：说难听也就是“一夜情”。所谓的“一夜情”就是今天晚上的活动一起……（他转化话题，自己跟自己打岔了），我作为行业里面，因为在北京我都认识他们，比如任志强、刘晓光（越说越离题了）……。
六、“总理房价”被误读？
他山：我们聊一个热门的话题，也是最近的。比如前“两会”的时候大家热议“总理房价”，您怎么看待？
童渊：我个人认为是这样子的：首先第一条，我们媒体不要把“总理房价”扭曲。当然总理所说的一个大学生毕业出来，夫妻两六年可以买一套房子，这个是对的。这个对的在什么地方呢？我不主张大学毕业一年就买房子，我鼓励年轻人你们要务实一点。80后、90后的许多人如果要买房子的话，你们可能要“啃老”才能买到这个房子，但是这一套房子一定不是你最后的一套房子，这套房子只是你的第一套房子。所以媒体反过来应该是解读总理的这句话。
他山：您觉得总理定的这个“价”定的和不合理？
童渊：我认为他定的这个“价”对于刚出来买房的年轻人来说是有点太动听了！尺度是有点太大，是有点太新鲜了。举一个例子，比如深圳现在要买一套房子60平米的，1万买不买得到？
他山：买不到。
童渊：1万块钱买不到？在深圳绝对买不到？
他山：绝对买不到。
童渊：最便宜是多少？
他山：深圳很偏的地方，现在深圳的均价是1.4万。
童渊：均价是1.4万。要是便宜的，你看东莞现在要买一个3500的，肯定有。
他山：如果真的到深圳很偏远的地方，便宜的7000有。
童渊：在日本上下班来回时间3个小时没人投诉，为什么媒体就不去渲染这些话呢？还有你可以在那边买了一套房子，为什么呢？像7000元的这套房子，在3年前是多少钱？可能是5000。我第一套房子，我当时是25岁买房子，那套房子已经32岁了。我父母说宁愿买个老的、大一点的，都不允许我买新的。新的那套房子30平米，我只有那么多钱，我就只能买100万的房子。这是多少年前？1991年。所以我对总理房价的整个理解：远一点、小一点、老一点，六年是有可能。如果连一个大学毕业刚刚出来的，六年了，他就要买套我们说的均价房的话，对不起，你不够资格买均价房，因为你才工作六年。
另外还有由于现在的年轻人都是单生的，女的也是单生，男的也是单生。在买房的过程里是双方家长一块支持他，总有一点积累吧。我在买房的时候是把家的房压了，等于是把父母一辈子积累下来的那一套房子压在我身上，然后我去借钱。如果他们按照一个八年的计划，如果家里人还可以借钱给他，我还是那句话：第一套房子不等于是最后一套房子，这个还是能买得到。
当然在北京这种城市，在上海这种城市，就更不应该六年。北京，你租房可以。你看香港、上海，还是租房。现在的年轻人还好一点，80年后。你跟90后的人能沟通吗？沟通不了，什么东西都是要最好的，凭什么我不要最好的，没办法，他养惯了。
他山：您刚刚说到偏远地区7000块钱，是时间长短的问题。3个半小时的上班时间，对于年轻人来说，刚刚事业打拼的时候，时间是最重要的。每天3个半钟，来回是多少个钟，那是一天的时间了。
童渊：所以你要想尽办法买一辆二手车。如果堵车的话，你就不能怪任何人了。但日本人可以，整个日本都是这样子。为什么日本晚上喝完酒之后，他没办法回家，没火车、没地铁，他给不起出租
车的钱，他宁愿开一个房间在那边，然后第二天醒来再上班，这就是日本。当然你说，我们不应该向日本学习，如果是这样子的生活，我们太辛苦了。但这是现在在地球上发达国家的一种模式。为什么存在？人家都有这样的生存状态，都没有怨言，为什么中国有这种怨言？
媒体应该把这种观点，尤其是对我们的下一代，包括你在内，你要买房的话。你也别那么夸张，假如你是在深圳的话，你可以买均价房，但一定说好了，小一点、老一点，远一点点，也没有说你要远到那个地步。
七、“我不评论，不转发！”
他山：最后问您一个问题：您玩微博也非常活跃，我看了您在微博上一些很独到的观点。特别在前几天（4月1日），您微博的评论被关掉了。当关掉之后，您是什么感想？您作为香港人怎么评论中央政府要求所有的网站把微博评论功能给关掉了？
童渊：第一，我关掉之前是看到不少负面的东西，我认为这是一种文化。我非常瞧不起香港某一些政府官员在开会的时候仍香蕉、仍鞋的这种不良行为。当然民主是很重要的，但是不管好它的话，也是很影响我们的形象，也是给了不良的一些指导给到我们的下一代。所以第一，我是支持的。第二，我从来也不评论人家。
他山：会转发？
童渊：我从来不转发的，我只是把它当成是一个日记。我会告诉我周边的人说如果你要了解这个行业，你要感受到我们在管理上出现的一些问题，或者在营销上面你有一些好奇心要学的话，你会在我微博里面找到一个同声说话的空间。
