链家地产：北京市11月第四周新房周报
概述：根据北京市住建委的网签数据统计，2012年11月第四周(11.19-11.25)，新建商品住宅(包含保障房，下文同)网签量为2123套，环比前一周大幅下降52.5%。比10月第四周下降12.6%。链家地产总结11月第四周新建商品住宅市场主要表现如下：
一、成交量：新房住宅成交环比落5成，纯商品住宅成交5周连降
根据链家地产市场研究部统计，11月份第四周新建商品住宅网签量为2123套，环比前一周大跌52.5%，比10月第四周下降12.6%。但扣除保障房后，成交量仅1636套，环比降13.8%。
链家分析：11月第四周，新房住宅成交量继续大幅下跌，虽然本周有千余套保障房入市，但均集中在周五，并未形成大量签约。纯商品住宅成交量跌至1600余套，已经连续5周环比下滑。
二、供应量：11月第四周4项目入市，总供应1327套
根据链家地产市场研究部统计，11月第四周，有4个新建商品住宅期房项目入市，供应量为1327套，环比减少46.1%。
链家分析：11月第三周以来，商品住宅新增期房项目逐渐释放入市，相比10月以来的供应力度有所上升。但是从频率和数量上看，明显低于去年同期。截至26日，11月新入市项目仅15个项目，供应量为4905套，较去年11月全月减少了35%，供应量减少近2600套。并且今年11月入市的项目中套均面积120平方米以上的数量占到53.3%，比去年上涨了17个百分点。刚需小户型项目供应的减少更为突出。
三、成交价格：11月第四周商品住宅成交均价21372元/平方米，环比小降1.7%
根据链家地产市场研究部统计，11月第四周新建商品住宅成交均价为21372元/平方米，环比11月第三周下降微降1.7%。
链家分析：11月第四周，新建商品住宅成交均价较前一周小幅下滑，11月以来连续下滑，与9月底价格水平相近。从全月来看，由于商品住宅新增供应量少，价格上涨项目增多，加上成交和新增供应中高价项目占比上涨，11月商品住宅均价或达到年内新高。
四、市场分析：11月北京纯商品住宅或仅8000余套，均价突破2.2万
根据链家地产市场研究部统计，截至25日，11月新房住宅成交量为11177套，其中纯商品住宅为6805套，保障房占比为39.1%。
链家地产市场研究部张絮认为，10月由于"黄金周"影响，成交量落到8000套水平，11月成交水量也可能继续保持在8000套左右的相对低位。根据链家地产市场研究部统计，10月至今成交量目前为15085套，比8-9月减少了约26.7%。
一方面是由于四季度需求较三季度有所回落。另一方面，自10月以来新增供应就大幅缩水，截至25日，10月和11月商品住宅期房项目新增供应之和为9184套，比9月一个月还少27%。导致有一部分需求因新增供应不足而暂时压抑。尤其是当前符合刚需的小户型、低总价的新增项目明显减少，这可能会促使需求扎堆在某几个项目上，从而加大房价上涨压力。
根据链家地产市场研究部统计，截至25日，11月新建商品住宅成交均价为22119元/平方米。
链家地产市场研究部张絮认为，11月新建商品住宅成交均价达到年内最高值，与市场持续回暖不无关系。另外，近两个月销供比超过1.6，较明显的供需比例失衡也为价格上涨制造了机会。在供应较低的时期内，符合刚需的低价、小户型项目会受到热捧，销售周期明显缩短，价格也最有可能出现上涨。由于今年开发商业绩明显增长，完成业绩目标情况较好，年底或不急于在密集推盘。
(审校：杨晓敏)
