链家：北京保障房带动新房成交，未来价格上涨压力加大
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概述：根据北京市住建委的网签数据统计，2012年11月第三周(11.12-11.18)，新建商品住宅(包含保障房，下文同)网签量为4473套，环比前一周上涨35.8%。比10月第三周上涨51.7%。链家地产总结11月第三周新建商品住宅市场主要表现如下：
一、成交量：新建商品住宅超四千套，但纯商品住宅成交环比降11.2%
根据链家地产市场研究部统计，11月份第三周新建商品住宅网签量为4473套，环比前一周大涨35.8%，比10月第三周上涨51.7%。但扣除保障房后，成交量仅1898套，环比降11.2%。
链家分析：11月第三周，新房住宅成交量继续大幅上涨，年内单周成交量首次突破4000套。但是，扣除保障房后，纯商品住宅的成交量跌破2000套，比前一周减少了超过一成。第三周又有两个保障房项目入市，年底保障房集中签约会明显拉高新房住宅成交量。
二、供应量：11月第三周5项目入市，总供应2461套
根据链家地产市场研究部统计，11月第三周，有5个新建商品住宅期房项目入市，供应量为2461套，是10月以来的单周最高值。
链家分析：10月以来，商品住宅新增期房项目入市较少。"金九银十"以来，商品住宅市场没有持续上涨的趋势，成交量回落，改善性需求也有减少的迹象。房企推盘意愿也会受到一定影响。11月第三周供应量最大的是纯新盘睿府嘉园，供应量1256套，占比超过5成。
根据链家地产市场研究部统计，11月第三周新建商品住宅成交均价为21731元/平方米，环比11月第二周下降2.7%。
链家分析：11月第三周，新建商品住宅成交均价较前一周小幅下滑，但仍保持在近2.2万元/平方米的相对高位。一方面，近期供应量较少，中高端项目成交占比上涨。在11月上半月，新增商品住宅期房项目的成交占比达到40%。另一方面，由于开发商所持现金相对充足，项目涨价趋势增强。第三周新入市的一期东方玫瑰家园，平均拟售均价17154元/平方米，比今年4月底一期涨了5.5%，比去年11月份一期每平米上涨近1300元。
四、市场分析：11月纯商品住宅成交回落，价格上涨压力加大
由于年底保障房集中入市签约，11月第三周，新房住宅成交量继续环比大幅上涨，但纯商品住宅成交量回落明显。截至18日，11月新房住宅成交9054套，扣除保障房后只有5170套，保障房占比超过40%。纯商品住宅日均成交287套，预计全月成交量在8000-9000套左右。
链家地产市场研究部张絮认为，由于今年商品住宅市场回暖较为充分，年初至今，商品住宅价格涨价趋势逐渐明显，尤其是前期因为低价开盘而热销的项目，由于去化率高、蓄客充分，新开项目定价出现一定涨幅。不过，虽然价格出现上涨，但在当前楼市调控仍未放松的前提下，刚需仍主导市场，房企提价也较为谨慎，即便是调高价格，也仍然低于调控前的房价水平。另外，10月和11月供应大幅减少，而成交量减少幅度较小，促使新增供应和成交的差距拉大。不过由于此前市场的集中供应，短期内市场供需失衡的情况还不会出现。但若持续低供应的话，则有可能会加大未来房价上涨的预期。
（审校：杨晓敏）
