杨遴杰：取消“预售制”是个伪命题
杨遴杰
浙江大学公共管理学院教授、博士。《中国国土资源报》、《中国建设报》专栏作家。
8月8日《中国建设报》之《中国住房》周刊
上月末，国务院派八个督查组分赴十六个省（市）督查房地产调控情况。鉴于近期楼市有趋暖迹象，加上督查组的无声压力，各方都在猜测中央政府是否要出台更严厉的调控政策。前几日，传出住建部正在研究“取消商品房预售制”的说法，虽然很快被住建部澄清，但其对市场的影响远不止导致地产股齐跌这一点，“预售制”存废又一次引起各方的关注和争议。
商品房预售在我国上世纪九十年代初就已经出现，1994年的《城市房地产管理法》正式对商品房预售制度作出相关规定，奠定了该项制度的法律基础。世界上没有完美的制度，“预售制”缓解了我国房地产行业融资渠道狭窄的难题，推动了房地产行业的快速发展，但是在实施中也出现了开发商与购房者地位不平等，挪用预售资金，预售房屋质量不合格，购房者承担过多风险等问题，还有人把房闹的根源也算在了“预售制”上。
制度存在问题有两种解决方案，一是修改和完善，另一个是直接取消。对“预售制”存在的问题进行补充完善的做法，包括建设部发布的《城市商品房预售管理办法》和很多地方政府出台的商品房预售款监管办法。而另一方面，取消“预售制”的呼声也不绝于耳，当前这一次不过是历史上各种争论的重演。
建议取消的理由主要有以下几个：“预售制”带来了风险一边倒、货不对版、鼓励投机等多种恶果；大型开发商已经具备雄厚的资金实力；房地产开发已经形成银行贷款、发行股票、债券融资等多元化的融资方式；当前开发商库存较大，现房销售在短期内不会形成供不应求局面。反对取消的一方则认为会带来市场供给能力缩小，房价上涨，小型开发商大量倒闭和转让项目等后果，造成市场的更加混乱。
个人觉得，基于调控的目标和后果的严重程度来考虑是否取消“预售制”是一个伪命题，真正的问题是，是否需要动用政府的权力或者说政府是否有权力去取消一种自发的交易制度，或者换个角度，社会资金与市场主体能否有权按照双方合意的方式进行交易？
为什么说“预售制”是自发的交易制度，从它在我国的起源过程就可以看出，先有了预售商品房的案例后，才有《城市房地产管理法》几年后做出的规范。它在其他国家和地区的历程也大致如此，香港也是在1955年“卖楼花”的方式出现后，政府才出台一系列的规制政策。
现房销售当然好，一手交钱，一手交货，看得见买到的商品到底质量如何，价格也是按当前市价来，纷争会少。但是“预售制”的自发出现也说明交易双方在其中都有各自的合理利益考量。开发商一方，需要通过“预售制”来解决资金困局，减少市场的不确定性和存货成本。它对于预售比现房销售多出的风险给出的对价是售价上的优惠，不考虑市场波动过得的情况，一般地，期房价格总是比现房价格要低一定幅度。总有一部分购房者愿意为此优惠而承担风险，这就像网络上买衣服，要承担色差、手感、穿着效果等方面的风险，但总有很多人会冲着其让人心动的价格而去购买。当然，在房地产市场供不应求的时候，彻夜排队买房号这样的现象，更说明了购房者的自愿行为。归根到底，“预售制”是平等主体之间就房屋的远期交易而达成的民事法律行为。
“预售制”其实在各类生产周期较长、总价格水平高的产品生产中大量存在，比如向波音和空客下订单采购飞机，远洋货轮，乃至劳斯莱斯的购买等，也不见有人说要取消这种制度。根据美国人口普查局资料显示，近年美国的新房市场中，75%是期房预售。这些案例说明管理得当，“预售制”在我国出现的种种问题都可以消除。参考其他国家的管理经验，可以从制定严格的预售准入条件、控制预售资金的支付节点和支付比例、实施预售款第三方专门管理来避免风险，并在合同内容、信息披露、提供法律与保险服务等方面给予更多的保障。
要取消一项制度，至少要说明该制度病入膏肓、无药可救，制度中充满了硬性的限定、剥夺，而没有权利的保护与均衡，就像被联产承包制取代的公社制度。问题是“预售制”并非如此，其他各国都运行得好的制度在我国出现众多弊病，恰恰是政府在制度规范与权利保护上缺乏足够的投入。
从金融的角度来看，“预售制”是一种企业以项目和自身信用为号召的融资行为，类似于企业发行股票，区别在于融资对象一个是定向于未来的购买者，一个是不定向地面向任何投资者。企业做不好项目或者转移资金，对于股票购买者也好，还是对于预售的购房者也好，都是损害。现在喊出取消“预售制”，为何没有人喊取消房地产公司的股票和债券融资方式？
类似的问题其实在吴英的融资案里已经提出来过——个人到底有没有对自身财产的支配权力，个人和企业融资自由是否属于需要被保护的财产权。“预售制”是交易双方合意的一种自发的融资兼销售行为，取消它必然和历史上一切违背自然的经济规律和个人选择的做法一样，不仅会让它走入地下更不好监管，也会带来经济的整体凋零，割资本主义尾巴的黑色笑话就不要让它再次重演。从保护个人的市场权利保护企业的融资权利的角度来看待“预售制”，就不需要惹出那么多纷争了。
