尽管有住建部的“辟谣”，然而取消房地产预售制度的风波并未平息。一方面在调控从紧背景下，越来越多的项目“被”现房销售。同时，无论业内专家或是普通消费者，对制度本身的汹涌争议也难以平息。有观点指出，现有的预售制度在执行18年后，历史使命已经完成，将逐步退市。

    这是否说明楼市取消预售制度的时机已到？

    调控下“预售”变现房

    上周末，龙华新区某楼盘样板房开放，推出“24小时交楼模式”，即买房到入伙最快仅需24小时，吸引了不少刚需购房者。据现场的置业顾问介绍，如果是一次性付款，在签订买卖合同后“一手交钱一手交货”，即可交付由购房者进入装修。若按揭贷款，则因需要银行审批放款时间，交楼也仅仅只需一个月左右。

    在深圳，类似这样的现楼销售不在少数，例如大梅沙片区和麓湖居住区内的多个高端项目。记者也发现，有不少竣工的楼盘虽然封顶，却仍未推盘。有匿名开发商透露，深圳将近一半的楼盘都是现楼销售。“预售”变现房，无非是受到调控影响，去年深圳楼市跌入“冰点”，直至现在也未完全复原。成交量严重萎缩下，开发商销售时间拉长，“预售”被迫成了现房。

    还有一种更为主动的理由是，现楼销售以避免限价。世博海滨实业总经理谢永忠就表示，限价令出台，让不少开发商左右为难。而选择“卖现房”实质上是在规避限价令，因为限价政策主要针对预售而不是针对现房。

    有专家分析，无论被动还是主动，在严厉调控下，“现房销售”无疑是大势所趋。谢永忠也指出，在当前现楼销售渐多的事实前，取消预售制度对深圳楼市并不会产生多大的影响，反而会使深圳房地产行业朝着更健康的方向发展。

    对此，质疑声音也不绝于耳。雅颂机构董事长秦刚就认为，虽然在短期内，取消预售制度会提高房地产企业门槛，能够提高房地产的整体素质。但是，对于消费者并不会产生实质的利好。因为，目前的预售制度对房企和消费者都起到共赢的效应。知名地产评论人弓鸣也称，当前市场已经足够理性，如果此刻取消预售制度，政策压力将最终转嫁到市场中去。“这是因噎废食的做法，会对行业及市场带来不利影响。”

    预售制度历史使命已完成

    我国商品预售制度始于1994年出台的《城市房地产管理法》。当时内地商品化住宅的步伐尚未启动，住房开发规模低下且资金短缺。为了推动住房建设，借鉴香港的“卖楼花”，建立了具有中国特色的住房预售制度。在深圳，预售制度也开启并助涨了房地产行业。一方面，其解决了开发商资金循环问题，另一方面， 则通过期房的价格折让，让消费者取得预先购买和获取一定价格优惠的权力。

    在预售制度执行18年后的今天，有观点就认为，伴随中国房地产市场的不断成熟，预售制度本身也凸显出各种弊端，预售制度已经完成了历史使命，要考虑是否应退出历史舞台。

    从解决开发商资金问题的角度，中国社科院经济学博士马光远就公开表示，现在就是取消房屋预售制度的最佳时机。他认为，现在全国已经有几十万家以上的开发商，并且有开发企业已经进入全球500强，所以在扶持房地产开发商的层面，历史使命已经完成。而消费者对于预售制度也有微词。有不少消费者反映，预售制度并没有将买卖双方放在一个公平的平台上，开发商把风险都转移到了购房人身上。有网友评论，“在这种不对等的交易制度下，最容易受伤的一直都是消费者。”

    若对比香港与国外的住房预售制度，最为关键的是内地现行的“预售”缺乏第三方的监管，预付款直接交给开发商，使得购房者与银行的利益无法保障。国家行政学院决策咨询部研究院王小广就说：“预售让地产开发商有了投机倒把的机会，国家和地方都有把房地产作为支持产业的提法，因此以后在发展政策上要改变‘房地产偏好’，还原房地产业的本原，即民生性产业。”

    事实上早在2006年，深圳市国土部门就曾经召集发展商座谈，透露过将取消预售的想法。但因为各种不确定因素，最终并未出台任何措施。而在近年房地产调控从紧的背景下，上周取消预售制度的“谣言”，不仅重挫了地产股，也让市场担忧再度升级。

    取消预售未必房价暴涨

    最让置业者关心的是，假设取消预售制度，房价会不会暴涨？此前就有观点称，在土地资源有限的情况下，取消预售制度将会导致房屋供应量减少，并且由此抬高房价。

    谢永忠就认为，这种说法并不成立。他指出，取消预售制度，开发商资金链的确由此拉长，从而导致成本增加。但是，这并不会引起市场供应总量和供应结构发生太大的变化，反而可能会抑制市场过热的情况。在房价暴涨和取消制度之间并没有根本的联系。

    在稳定房价的前提下，事实上对于消费者来说，取消预售制度是利大于弊。虽然现楼确实会比预售楼价格稍高，但是长期来看还是有很多实惠之处。例如首次置业者在付了首期款后，即可装修入住，无需同时承担租房、月供和装修的费用，这就大大降低了供楼的资金与时间成本。同样道理，投资者在付清首期后，也可马上收租，不必垫付1～2年的月供，增加了收益。更重要的是，现房的直接交易，使得消费者不必承担开发商资金链断裂无力开发的风险，对买家无疑更为公平。

    诚然，预售制度对房地产行业有着举足轻重作用，但执行到今日，在许多方面开始表现得不尽如人意。是否取消时机已到，或者说以怎么样的方式再加以改善、取代，仍值得各方探索。

   深圳商报记者 吴圳兰

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