CRIC研究：市场回暖无碍调控成效 下半年政策重要变数
(评论员/杨晨青)日前，国务院派出的8个督查组公布了对16个省市的督查结论，对16个省市的楼市调控效果全部给予积极肯定，各省市的调控成效均获肯定，但同时也指出了个别省市存在的问题，其中，在肯定“广州的限购限贷政策执行情况较好，楼市情况较为稳定”的同时，提出要“对江门落实调控政策出现的偏差与不到位之处，督促进行整改”。
从6月份以来中央层面的一系列动作来看，其对调控的口风正经历一轮新的收紧，经过我们不完全统计，最近这两个月内，在房地产相关的各部委、温家宝总理、甚至中央政治局的各个层面上，总共出现了多达十次关于强调本轮政策调控延续性的表态，加上本次对16个省市的调研督察，我们都可以看出，至少在明面上，中央依然不敢对调控有丝毫的松口。虽然外界对于目前中央层面的反复重申、反复强调普遍评价不高，认为“喊话式”调控对市场的实际影响偏小，但在我们看来，在当前这样的时间点上，以“喊话”为主的调控有其合理性。
回顾今年以来的房地产市场走势，大致可以分为两个阶段，其一为1-3月份，当时市场在调控余威和传统淡季的夹击之下处于绝对的低迷期，其二即为4月份至今，地方政府频繁微调、首套房贷款逐渐放松、中央态度一度暧昧等因素共同作用，重点城市去年以来积压下来的购房需求开始集中释放，市场交易量此后步入回升通道，而这即是当前外界所普遍诟病的调控失灵。
平心而论，判断房地产调控是否失效，主要依据应当是两条：其一是市场中有没有再次出现追涨杀跌的投资投机需求，其二是房价有没有再次出现普涨的迹象；而以上两大信号目前为止其实均未明确出现，目前托举着交易量上行的无疑是首置首改的刚性需求，而房价回涨也仅仅出现在部分城市、部分前期超跌的区域、部分前期超跌的项目，因此调控失灵在目前根本并不成立，事实上国务院督察组的调研结论也印证了我们的观点，各省市的调控成效整体上是获得肯定的。因此，在市场运行总体依然在中央掌控范围内的情况下，出台新一轮重磅调控政策的必要性并不存在，事实上只要针对投资投机需求的限购限贷政策不出现松动，市场上行的步伐是能够保持相对温和的，而笔者真心认为这样的温和回暖是对各方都好的结果。
当然，外界的担心也不是全无道理的，其变数表现在两方面：
首先是宏观经济层面的压力，从6月份的数据来看，三架马车中投资虽然在政府主导下出现了明显放量，但消费和进出口的情况却依然不明朗，而7月份的主要经济指标都将在未来一周内陆续公布，从目前先行公布的CPI数据来看，1.8%的增速已经进一步打开了未来货币政策放松的空间，相信下一波的降准降息也不会太遥远，以中国政府以往的惯例来看，经济增长的重要性是高于一切的，因此，二季度经济下滑的幅度有多大、三季度能否企稳，将决定房地产行业的政策前景；
其次是地方政府层面的态度，相比于宏观经济而言，地方长官的想法将在局部对调控走向起到更关键的作用，本轮调控严格意义上讲起始自2010年，两年半以来大部分时间内房地产市场处于低迷状态中，这已使得相当一部分地方政府不堪重伏，尤其对于部分产业经济相对落后，财政收入主要依赖土地出让金的二三线城市来说，房地产调控已经严重阻碍了地方打造政绩，事实上今年以来、尤其是一季度时诸多地方已经明里暗里地开始放松政策，这样的趋势在下半年会不会继续扩大，乃至于蔓延到一些核心城市，这将决定中央的应对幅度。
