CRIC研究：取消预售虽为大势 短期内和调控挂钩纯属臆断
(评论员/杨晨青)8月1日，受“取消商品房预售制”传闻影响，沪深两市地产股全盘下挫，招商地产、金地集团等股指濒临跌停，一时间房地产业界也纷纷陷入预售制度取消的传闻中，更有甚者已经出现了关于新一轮政策调控以预售制度改革为核心的说法。针对该传闻，当天晚上住房城乡建设部新闻处人士即出面辟谣，表示并未研究取消预售制度，相关传言均属谣言。
事实上，关于取消期房预售制的说法最早见于7月23日，当时社科院发布报告称，今年上半年房地产市场走势正在偏离调控目标，建议取消期房预售制度；而由于社科院本身是研究机构，其并没有出台政策或实际执行的权利，因此当时该建议并未得到外界的关注，而8月1日的传闻则据称源于住建部，故在市场上产生了较大的影响。
对于我国现行的商品房预售制度，其起始于1994年，设立的初衷是在当时房地产市场水平相对低下、行业面临能否继续生存下去的压力之时，通过缩短房地产企业资金回流的周期，来缓解整个行业与生俱来的资金困局，从而促进整个房地产市场的快速发展，可以说，商品房预售制度是房地产行业能够在我国生存至今、壮大至今的最重要基础条件之一，其历史功绩是无可争议的。
但时过境迁，现如今的房地产早已不是当年那个需要制度性扶持才能生存下去的行业，目前整个行业所面临是过热的问题、是非理性增长的困境，而预售制度所形成的资金杠杆效应正是其中推手之一；另一方面，由于销售和实际交房存在时间差，使得消费者在购房过程中需要面临各种违约风险，而由于整个行业规模的快速扩张，房企间参差不齐，这类风险近两年以来出现的频率越来越高。
综合以上两方面，在笔者看来，商品房预售制度在当前确实已经具备了功成身退的基础，从行业发展方向来看这也是大势所趋；但另一方面，笔者并不认同将取消商品预售制度和本轮房地产调控挂钩，其更应当是一种基于行业长期发展的制度性调整，而不是在中短期内控制房价回涨的政策工具。
我们可以假设一下如果将取消商品房预售作为楼市调控后续，则将产生两大不良后果：其一，房企资金面将即刻大幅增加，这将引起整个房地产行业面临洗牌危机，且那时的洗牌将不止局限于中小房企，项目规模越大、资金需求量越大的企业所遭遇的风险会越大，其中将包括诸多全国性品牌房企，在国内经济整体处于下滑风险的当前，将整个房地产行业及其上下游产业一同拖入致命困境是政府无法承担的选择；其二，取消预售制度在短期内或许能迫使开发商在资金压力下进一步降价求售，但从长期来看，由于整个房地产行业的资金周转能力被削弱，将使得行业产能快速下滑，而房地产市场供应的萎缩必然将导致房价在供求矛盾的推动下更快地上涨，这显然和我们的调控目标是背道而驰的。
综上所述，取消商品房预售制度虽为大势所趋，但却不宜在还缺乏准备的情况下贸然执行，相对可取的办法是类似于房产税那样逐步推进，比如挑选个别城市试点，比如先针对别墅项目先取消预售等均可；而将取消预售和本轮调控挂钩，则更是没有经过任何思考的臆断，在笔者看来，这仅仅是在当前房地产调控进入敏感期后诸多政策猜想中的一个而已，引起包括股市在内的各方强烈反响，实在是意外使然。
