编者按：5年前，开平碉楼成功申遗，成为省内首个世界文化遗产。在申遗的摸索过程中，开平市委市政府结合碉楼的资源特点、产权私有的现象以及保护的实际情况，首创了“产权不变、政府代管”的“托管制度”。

　　根据“托管制度”，业主仍然拥有对碉楼的所有权，通过具有法律效力的文书将碉楼委托给政府出资管理，这样既保证了业主的利益，同时便利政府实施保护、管理。不过，由于要保护的碉楼数量多，维护费用巨大，财政资金和华侨捐款可谓是杯水车薪。去年10月，为了拓宽维护经费渠道，开平市创新碉楼托管模式，通过租赁的形式向社会招募认养人士。不过如今，开平碉楼的管理工作仍然存在巨额的资金缺口。

　　省委书记汪洋曾表示，碉楼作为房子，是一种特殊文物，不能只讲保护不讲开发，保护必须开发，开发为了保护。那么，政府托管碉楼后，该如何才能更好地进行保护、开发？作为世界文化遗产、广东的文化名片，碉楼该怎样充分进行文化地产开发？开平、鹤山、台山等地数量庞大的洋楼，又该如何才能改变弃置、荒废的现状？5月8日下午，新浪乐居第83期《华南地产论语》专家组就相关问题展开了专业探讨。新浪乐居全程进行图文直播。

　　直播时间：5月8日14:30开始

　　直播地点：新浪直播间

　　主持人：

　　王  瀚(微博)：华南地产论语主持人、华南城市研究院研究员

　　论坛嘉宾：

　　胡  刚(微博)：暨南大学管理学院教授、中国城市规划学会会员

　　朱秋利：广州市房屋开发建设有限公司古建筑事业部经理、房地产高级职业经理人

　　江  汉(微博)：开平碉楼与村落专项基金会秘书长

　　万庆涛(微博)：大洋网首席评论员

　　李铭建：广东决策研究院旅游产业研究中心主任

　　黄穗诚：华南城市研究院房地产纠纷处理中心主任、研究员

　　谈锦钊：广州社科院高级研究员、广州市房协专家委合副主任委员、华南城市研究院副院长

　　劳毅波(微博)：资深旅游策划、评论专家，广州尚知咨询顾问机构总经理

　　钟  炬(微博)：华南城市研究院地产研究所所长、研究员

　　杨宏烈：广州大学建筑与城市规划学院教授、广州发展研究院旅游文化研究所所长

　　张仁瀚(微博)：企业战略与运营高端顾问

　　许名桥：传统建筑文化研究学者

——————(以下为直播内容，嘉宾或主持人观点不代表本网立场)——————

　　王瀚：各位下午好，欢迎各位参加第83期的《华南地产论语》活动，今天我们要讨论的是碉楼“托管”——文化地产开发新模式思考，在今天节目开始之前请胡教授为我们介绍新来的朋友。

　　胡刚：这次新朋友有江汉秘书长，他是开平碉楼村落专项基金会的秘书长，另外还有南方日报的主任、广州日报的记者、信息时报的记者，感谢他们的到来，谢谢。

　　王瀚：谢谢胡教授的介绍，接下来就正式开始今天的沙龙。沙龙的第一个环节有请江秘书长为我们介绍碉楼目前的状况。

　　江汉：我就先做一个发言，表达一下民间的观点。我们是中国文物保护基金会开平碉楼与村落专项基金，是在国家民政部注册的。中国文物保护基金会总部在北京，是国家文物局的下属单位，是官办的文物保护基金会。我们管委会的负责人就是中国文物保护基金会的理事长，他原来是国家文物局的常务副局长，退休以后就来搞了这个工作，我们就是在他的直接领导之下。中国文物保护基金会其他主要的领导杨副会长等等，他们是专项基金的负责人，我们执行主任是杨小村，我是秘书长，大致的情况就是这样。

　　各位学者专家、各位朋友，我很荣幸做发言。题目是很大的，但是我们的观点是民间观点，而且是人微言轻，只是抛砖引玉。把我们四年来在项目上的一些投入和思考，一些心得和体会提供给大家研究和参考。

　　我今天下午讲六个问题，第一个是自我介绍、情况介绍。我是加拿大籍的华人，今年62岁。从2008年开始我介入到这件事情，当时是一个偶然的机会，我加拿大的朋友，他们姓关，是开平赤坎镇人，跟我说想回到家乡找祖屋，问我愿意不愿意陪他一起去，就是这样的机会，我当时答应了，找到了座落在赤坎镇附近的一个碉楼，就是这一座叫做震东寄庐，这是1923年建造的华侨祖屋。从找到这个楼开始，我就觉得这些楼还是非常值得我们保护的。我是否可以做这件事？当时就跟业主提出来说，看看能否托管这个楼，当时有4个业主，因为他们已经是第四代了，协商以后到了2008年的10月份就同意把这个楼交给我来托管、维修。这个故事就是这样开始的。

　　在四年的时间内我们也听到了各种各样的非议，说我们做这个事情是异想天开、不自量力，甚至是梦想发财，说我们是否是神经错乱。我的很多同学都直截了当的说“江汉，你是走火入魔”。因为他们认为这些楼太多了，根本不可能有效地去保护，能够做的政府已经做了。申遗12年以来开平维护了100多座洋楼和碉楼，但还有很多。我当时是想这个震东寄庐我一个人可以保护起来，这是我可以做的。但是这里有成千上万的荒废着，保证不了得到有效的保护。因为他们的产权很复杂，业主很多，意见分歧，大部分业主是属于有心无力，或者是无心无力。

　　那么我们怎么解决这个问题？首先要对华侨文化遗产的数量有大致的摸底，这么多的楼，它们值不值得保护？如何进行保护？是否只保护几座？所谓世界文化遗产核心区的四个村落，加上他们的四个缓冲区，碉楼洋楼大概数量231座。是否这样就可以了吗？

　　数量到底有多少呢？我们大致摸了一下底。开平政府的统计说开平地区的碉楼是1833座，而且按照政府的讲法，都被列入了国家重点文物。一般学者给我们提供的数据是，洋楼大约是超过5000座，不算其他普通的房子。台山有一个数据，台山市范围内碉楼超过2000座，洋楼超过10000座。恩平有多少？新会有多少？鹤山有多少？都还不知道。

　　这些中大部分或者说绝大部分都没有列入文物。现在包括开平政府说的1833座，政府发了文说都已经列入到全国重点文物的范围，但我们没有查到这个数字。政府也没有力量、资金来保护这么多东西。我认为他们都是社会宝贵的财富，是华侨祖先艰辛的创业，是历史深厚的积淀，我们应该把它尽量传承发扬光大。

　　我们的保护工作做了这么长时间，首先在2009年成立了专项基金，这个得到了民政部的批准，然后成立了公益慈善的工作平台。接着在2、3年内做了几件事，一个是邀请汪洋书记到开平来考察、视察碉楼工作，又邀请广东省的国企参观，我们自己又托管了一批祖屋。我们为什么不叫碉楼？因为主要的还有洋楼。另外，还推动了认养大会，再有就是举行了保护工作的汇报展，这个是在去年的11月份。

　　但是我们觉得这些效果都不理想。为什么呢？搞来搞去还是我们在那里单打独斗、孤军奋战。社会的呼应、响应，包括汪洋书记亲自视察、参观，我们的工作汇报展，报纸媒体连续的报道，引得很多人来参观，我们前前后后接待的人有成千上百，但是跟开平的旅游差不多——留不住，大家看完了之后觉得很好，你们做得也很辛苦，然后就各奔前程了。

　　我们回顾了一下就发现其实走了弯路，弯路在哪里？问题肯定不是出在别人身上，应该是出在我们和开平、江门当地身上。应当怎样定位来做这件事情？这个是非常重要的。原来我们介入这件事情的时候，把定位的问题交给了政府，觉得汪书记的讲话很好，但是大部分的事情都是应该政府做的，比如说规划、定位的问题都是应该政府做的。我们要搞什么事情呢？就是搞认养。结果没有好的定位，没有好的规划推动，认养就做不出来。

　　大家来了以后一看，实际上都被这里的汪洋大海给吓住了。这里有一张地图，这个是我们画的江门地区的华侨文化资源比较丰富的地方，这一块图就是江门的卫星图，是去年11月在华侨博物馆举行工作汇报展的时候向大家展示的，也向了汪洋书记汇报。

　　当时汪洋书记走到这张图面前沉思了一下，我说这张图是给一个大局的考虑，这么多的东西分布在这一个地区，到底应该怎么做？它的前景在哪里？由于时间关系，没有等汪洋书记发言，他就匆匆忙忙地走了，但是他前面讲了很多话。2011年，汪洋书记在开平也发表了讲话，已经把这个问题讲得很清楚了，就是没有具体到面对这样的情况来讲。

　　所以现在等于我们是在炒冷饭，就是回过头来走弯路。现在是做规划，政府的规划能不能做？怎么做都是政府的事情，我们能做的就是推动和倡议，我们能做的比较具体的就是建立保护示范的样板。因为我们原来做的是很分散的，一栋栋楼的做，没有按照一个小区的概念。现在看来如果不做规模也很难让现代人认养，这个是我们的体会。所以基本上是我们先走一段路，第二个阶段进行总结，第三阶段就是从今年3月份提出了设想，就是我们今天讨论的主题，建立华侨文化建立开发区的方案。希望以文化地产的形式来招商引资作出样板，以文化保护打造地产的开发，以地产的开发推动保护文化，我们要争取做到保护与开发并存，商业与公益共赢。

　　我汇报的第二个题目就是关于项目的定位问题。我们提出这个口号前后都和很多朋友进行了交流和探讨，南方日报的林主任那段时间也去了我们那里进行了探讨。经过这些讨论和认识以后，我们觉得提出了华侨文化保护开发区这样一个提议是保护与发展的最高级别，而且是一个最好的途径。为什么呢？申遗是从2000年开始的，到现在12年了，2007年申遗成功。12年来当地的实践说明单纯依靠旅游、单纯搞保护，还有像我们这样单纯做公益，道路都是不通畅的，很难走下去。而且在当地我们感觉到由于这个项目涉及到华侨、文化、保护、开发，它的管理落到政府就是4、5个部门的事情，讲华侨就是侨办的事，讲文化就是文化厅的事，讲旅游是旅游局的事，所以这个东西分解成这样的状态，没有一种统一的组织安排和调度。文化的资源就没有充分地得到很好的利用，结果就是旅游搞旅游，文物局搞保护，文化就是宣传，华侨侨务方面的工作跟这些方面的工作基本上就是你做你的，我做我的。

　　中国话说：一个和尚挑水吃，两个和尚抬水吃。我们现在是4、5个和尚等着要水吃，等着政府的条件，自己不能很好地发挥资源的优势往前走，所以必须要把这些东西从各个部门分割的状态统一起来。那就是变成华侨文化保护开发区，用一个区把这个东西全部统一起来了。

　　(PPT)这个就是2010年3月31号汪洋书记在开平考察的时候的发言。

　　(PPT)这个是2011年11月4日汪洋书记到华侨博物馆参观我们举办的专项基金保护工作汇报展的情况，雷于蓝副省长两次都是陪同的。

　　(PPT)这个就是我们提出的关于项目的主要名称，这个题目很多人认为太大了。首先“大”有两个概念，第一个是这个东西本身不是由我们来讲的，是由政府来讲的。政府一直没有讲这个东西，我们做这个工作一直很困难，很难往下推进，所以我们现在就是带一种呼吁的、民间的声音喊一喊，看看这个东西能否喊出来。我们认为这个题目可以一分为五，保护区是一个大的东西，里面可以分为台山园区、开平园区、恩平园区、新会员区、鹤山园区。

　　(PPT)这是画的平面地图，虚线范围之内就是华侨文化资源在江门地区比较集中的一些乡镇，大概是31个，当然也会多一点少一点。因为这些资料也是根据专家学者的文件里面摘要出来的，仅仅是一个说法，它的面积是31个乡镇3000平方公里的空间，5000个自然村落，行政村落400多个。

　　我汇报的第三个问题就是项目的背景。在这个情况下我们提出来“机不可失、时不再来”。在这四年的时间内我们深深地感觉到这个项目的机会太难得了。这是个转瞬即逝的机遇，所以我们一定要抓紧。为什么要这样说呢？

　　第一，广东作为中国华侨第一大省，中国有四大侨乡，广东占了三个，号称在海外的华侨中广东籍的占了70%，这些数据都是有关的学者提供的。江门是政府提出的中国第一侨乡，这个是如何定义的我还没有很好的考究。你只要打电话去江门市政府，所有的铃声都是“欢迎您致电中国第一侨乡江门”。这里有百年华侨文化历史的深厚积淀，光是江门籍的华侨都有数百万人。我们通过这个项目可以连接海外华人华侨之心，保护华侨在国内的产业，发挥华侨文化在国家文化建设中的作用。

　　另外，“开平碉楼与村落”是世界与中国文化遗产中唯一的华侨文化品牌，这个金字招牌汪洋书记在考察的时候都说过了，他说不能端着金饭碗要饭吃，这是一个金饭碗。这个金饭豌怎么发挥作用，所以江门亟待抢救的街区是文化发展的广阔空间。

　　为什么60年来其他的民间人士没有做这件事呢？我们说我们是单打独斗、孤军奋战。我们进去之后就发现确实有这个问题，因为所有的房子都是华侨私人的，而且到现在为止这些房子都到了第六代人、第七代人，也有到第四代人了。第四代人已经是3家、4家、6家，甚至一个房子的后人有100多个了。在这样的情况下，怎么样能够统一意见交出去让社会给它维修？你要讲商业运作，人家说拿祖宗的祖屋搞商业运作，这个名声也不好听，所以最终房子也扔在那里，没有任何的途径可以进去。我相信有心之人不一定就我一个，前面也有人去走，但是走不进去。我们发现以公益的形式进去华侨业主和村民容易接受，政府也容易支持。汪洋书记对我们这件事情的关心和支持也已经得到了印证，所以有了中国文物保护基金会这个公益性的平台，我们才可以走进千家万楼来进行托管、维修、认养。

　　国家已经有将近100多个经济开发区，但是文化的开发区还没有，只有一些旅游区。我觉得我们这个题目跟文化和开发都结合得非常好。所以可以在所谓的国家级开发区中间占有一个很特殊的唯一的一个华侨文化保护区，这个是第一个，也符合国家经济发展的战略。

　　(PPT)这个是介绍各个地区的开发区，都是经济、工业的开发区。

　　在四年的工作中间我们也深深地体会到在中国要做成一件事，政府的主导是绝不可缺少的。开平就是缺少一个大的文化保护规划的指引，所以到现在都没有能够形成很好的局面。但是企业能不能够参与这个推进呢？我们觉得在江门这个地方而言，企业，特别是大的企业、大的发展商、和投资商是有一个很大的空间往前进入和推进的。

　　在整个的过程中间，政府行政主导作出规划往往是延迟、落后一点，企业的自我推进、抢占商机这反而是大有可为。我最近去了一趟茂名，茂名现在搞了一个滨海新区，1688平方公里，而且正式挂牌了。江门和茂名相比无论是从地理位置、历史文化、世界文化遗产的资源等各个方面是具有很多的优势的。茂名是抓住了2009年汪洋考察的时期，经过两年半努力的筹备就正式挂牌了。江门感觉到是错过了2010年的机会，十分可惜。

　　我汇报的第四个方面就是谁来做。这件事情肯定是政府要起主导作用，要行政主导，要作出规划。另外我认为不能够等，如果再往下等，是等不了的。由于第四代华侨基本上年龄都已经到了70、80岁，这一批人如果他们过世了，他们已经在陆陆续续过世。如果他们过世了，那么对于家乡情节的纽带就断了。因为第五代、第六代对于家乡没有什么特别的情感，都是在国外长大的。另外房子也等不了。我昨天还在做维修。前段时间下雨，我住的楼又开始漏了。我住进去三年每一年都要补，因为原来工艺上施工不够周到，又漏了。这些楼我们保护了都是这样子的，那如果是没有保护的呢？可以说惨不忍睹。林主任上次去看过了，在那些号称1833座里的，在我们同一个村的都已经烂成那个样子了，再不保护这些东西几年之内就无可挽回了，如果把这样的资源浪费掉真的是太可惜了。我这次也是想通过大家向社会、企业发出呼吁，能够重视这一块，能够主动地抢占商机，这个是大有可为的。

　　第五个方面就是怎么做和做什么。在这个地方很多人就说能做什么东西，不就是一些烂房子？我们感觉到在各个县市的园区里面，充分地利用资源进行规划可以做成四大板块。一个是华侨文化保护园区，就是保护碉楼、洋楼、街墟维护旧貌，以保护为主，保护的面积大约是占3000平方公里的1%左右，也就是20-30平方公里。我们是按照一个村落大概3万平方米左右。不可能5000个村落全部保护，我们能做到的可能是500或者是1000个左右，就是10%或者20%得到保护，这里面要进行一些选择。

　　第二个可以做成华侨文化旅游园区，它本身原有的旅游景点再加上世界文化遗产核心区、缓冲区省级文物保护点，这些东西结合起来就是华侨文化旅游园区。

　　第三个就是侨乡农林生态园区，就是农田跟山地，来保护、保持它的自然生态，发展绿色产业。

　　第四个是华侨文化开发园区，这个基本上不是保护为主，而是以开发为主，在周边地区进行配套发展文化及服务等第三产业。

　　刚才讲到了第一个华侨保护园区的面积占1%，文化保护园区面积占2%，农林生态面积大概占96%，开发园区的面积大概占1.6%，这个就是我们自己的分配，以农业为主的保护开发区，这也是中国第一个。因为我们所有的经济开发区都是工业开发区，以文化和以农业为主的开发区，到现在为止好像还没有这个概念。我们可不可以这样做？请大家来讨论、呼吁。

　　(PPT)这个是文化旅游园区，像这个地方的特产农副产品有几百种，琳琅满目，把它发挥起来，这个是特别引人入胜的。特别是目前污染严重的时代，大家强调健康和生态食品。我在那边生活了几年，人家说我健康了，原因一个是空气好，一个就是吃得健康，不用担心东西有害有毒。

　　文化开发园区能做什么？这个我们也跟加拿大回来的朋友讲了一下。我们觉得这个题目蛮有意思。这个地方是华侨的老家，华侨是从这里第一代走出去，走到了美国、加拿大、北美洲、走到了全世界，他们在国外100多年来，去过美国、去过加拿大的人就会知道，所有那些大城市，纽约、洛杉矶、多伦多、温哥华的唐人街都是江门地区的老华侨建起来的，都是他们开创的。后来这10、20年有越南人进去了，有新华侨人进去了，但是是他们开创的，这些都是很成功的途径，把他们成功的路径搬回来，复制在这些地方展示海外华侨文化的历史成果，这个就是双向互相的交流，不是单方面的交流，可以引进他们的概念，引进他们的投资，在这个地方变成一个温哥华村落，伦敦唐人街等等这些东西。然后这个就是商业的东西，有休闲文化娱乐，可以搞很多不同的区域，我想这个区域我们在大城市里面已经搞了很多，这些经验是可以推广到将来的文化开发园区里面的，因为我是在多伦多生活，我在多伦多已经看到了很多很成功的华侨的成果，我觉得这个东西是可以适当的复制回来的。

　　所以这个项目的开展，我们认为是可以分期、分批、分区、分类，汪洋书记的讲话都已经提到了这些问题，他当时的话是针对1833座，就是说哪些是用来做保护，哪些是保护为主，哪些是拿来利用和开发的，而且让人家住进来，所以我们就设计了。首先是从做样板开始，可以在台山、可以在恩平、可以在新会、可以在和鹤山做一些样板，首先首批的示范来探索和完善运作机制，然后可以探讨一下300、500座，30-50个村落的保护和开发。所以我觉得项目的可行性就是可以用楼来做一个点一个点，用村可以作为一个圆，多圆就可以成为一个片，多片就可以成为一个区，整体规划、聚小成大，逐步开发，完全保护500-1000个村落，最终成为完整的一个华侨文化保护开发区。

　　在这里面一个很突出的特色就是文化地产，就是以文化保护作为地产的主要的亮点，而且现在开始实施的时候是改变原有的产权买卖的传统的商业模式，依靠国家关于农村与农田保护可以流转的法律政策采取一些不涉及产权的经营权和使用权的转让模式，只要能够资金进来、能够出去、能够转让，就有不断增值的空间。

　　(PPT)这个是我们画的一些效果图，一些碉楼，一些大楼、一些洋楼里面的效果图，第一个是碉楼，第二个是大楼，第三个是洋楼。

　　我们觉得村落的开发定位就是华侨村落文化生活体验小区，一定要按照一个小区的概念来做。我们接待了那么多人，没有人敢像我们这样子愿意住在这里面，因为现在城里人基本上被现在的生活养惯了，很担心安不安全、方不方便，会不会有其他的问题。所以没有一个规模化、小区化的开发的话，会使他们有点害怕、畏惧。所以我们画的是一个街墟，一个是村落。

　　你做出来的东西怎么用？一个是可以搞公益的认养，就是一栋楼、一个村放在那里，是单个认养，还是整片认养？另外可以做商业的，就是可以租赁，一栋楼也好，一个村也好，一个街区也好，可以整一片的租赁下去，按照他们自己的事业来使用，产生新的价值。那么在这里面关于文化的题材可以做一些什么东西？就华侨文化而言，我在那里总结了14项可以开展的项目，包括维护侨乡民居，欣赏建筑，征集历史文物，整合华侨资料资源，宣传名人事件，吸引中外旅游活动，参观等等，关于我们能想到的关于文化的都有10多项，其他方面还有很多。

　　另外就是要成立统一的物业管理，统一维护，这个保证不会把这个地方搞偏了。一旦他拿过去以后做了一些不好的事情，这样有些东西就会产生海外的影响，所以这个问题要注意。还有就是你不这样统一管理，住进来的人不放心、不安心，也不方便，所以物业管理对这个事情是很关键的因素。

　　关于这个项目的资金和总投资我们也做了大概的预算，每一个园区参与启动的资金有3千万，就是在开平、新会、鹤山等等这些地方有3千万就可以做一套东西出来，我们保守简单地估计整个投资的规模就是5-10亿，但是绝对不止这个数字。因为我们不想说大话，随便说一个数字就行了。因为是农村、农地的性质，所以土地费用的成本是非常低廉的。现在开平规模而言一亩土地的承包费用一年是300-400元左右，所以它的投资将来会具备很大的增值空间，将来一旦可以批准改变土地性质的时候，那它增值的性质就更大了，这个是关于投资和资金的想法。这个是最后一个问题，有一些话是原来讲过的话，我就不再重复。

　　当地有很多历史人物。我可以给你们说一个数据，不要讲美国、加拿大那边有多少华人、华侨？光是在香港澳门，就是当地的专家学者介绍30%的人是五邑籍的。香港知道的多少个影星、刘德华、梁朝伟、甄子丹等等都是五邑籍的人，台山还出了很多，政界有很有名的骆家辉，台山的水埗人，陈丹青也是。骆家辉回去过三次了，当了驻中国大使之后又回去了一次。澳门的特使是新会人，回去很多次了。孙中山几个卫士都是台山人。

　　所以在这个地方有这么丰富的、特色的、国际性文化交流的东西，所以我认为这里可以逐步成为国际文化交流的平台，成为国家文化的一张名片。我们现在一再强调要加强民间外交，这个地方完全可以成为一个加强中美文化交流的一个非常好的平台。

　　我们说五邑地区的华侨分布在全世界100多个地区和国家，现在如果把这个地方成为一个华侨文化的保护开发区，在中国树立一个保护华侨文化的样板工程，就可以把全世界100多个华侨引回到这个方向来，这是一个很有意义的工作。这么丰富的华侨资源，我们不利用的话简直是莫大的浪费。所以我们希望通过这一次讲解，希望大家能够提出各方面的意见来帮助完善这个意念，而且在各个方面发挥大家的社会资源，看看怎么样推动这个事情。

　　我在今年年初的时候就写了一首诗，我的朋友帮我改了一下：

五邑街墟楼村废，侨园萧瑟鬼唱乎？

千村曾续家族旺，万楼皆由血汗筑。

独守碉楼几人思？重修金巢百凤舞。

请君携手展宏图，愿铺侨乡复兴路！

　　王瀚：刚才感谢江秘书长的讲解。我们知道碉楼的发展遇到一些矛盾，陷入了困境，围绕碉楼以后应该怎么走？是发展文化地产、生态产业、旅游产业？我们能够给出一些什么样的建议或者观点？接下来第二轮就是自由讨论的过程，可以为碉楼保护与开发出谋划策，或者是谈谈自己的想法。贡立华所长之前也到五邑考察过。

　　贡立华：讲几点感受，碉楼去年也去过，也接触了很长时间。当时最大的感觉就是碉楼是一个文化，我的感觉就是这边做保护是一种收藏性的保护。为什么这么多年经营者和消费者很少去，旅游者去了之后就是半日游或者是两个小时游？因为转了一圈就看不到东西了，对于外行人来讲碉楼都差不多，所以基本上看了两个小时就走了。

　　另外就是投资者去了之后找不到利益点。投资者去了之后找不到持续性的利益在哪里。旅游者找不到一个持久性好奇的兴趣点。这两点就造成专家去得多，投资者和旅游者去得少。另外，我感觉面积非常大，形成一个非常大的片区，可以让我们很多天都看不完，这里面碉楼层次非常多，基本上把早期欧美国家的建筑风格全都融进来了，其实早期在中国建筑最能体现西洋建筑的就是开平。

　　我对这个地方开发有几个意见。早期来讲这个是模式，由收藏性的开发保护转为经营性的开发保护。我没有看过汪洋讲话，我觉得是经营性的开发。另外一种就是规划，我提了一个新词叫做整体规划不能分片开发，叫蜂窝式开发。因为面积非常广，如果成片开发都不知道从哪里入手，而且分布在整个开平各个镇都有，所以要蜂窝式开发，但是蜂窝式开发要具备几个条件，一个碉楼、一个村，还有一个墟，我再加入一个内容。对于投资者来讲有几块，一个要有建设用地，没有建设用地找不到收益。我们这里没有建设用地，所以就涉及到三旧改造，三旧改造是土地使用权。另外就是土地占90%多，这个面积很多，太多了投资者就要考虑到投资在哪里？另外就是碉楼的保护，这四个点合在一起搞开发，如果纯粹是碉楼那我就不愿意开发了。我的收益点在哪里？如果是生态收益点在哪里？

　　开发商既能发挥保护的功能，同时也有收益的功能，这几个合在一起才可以，所以是蜂窝式的开发，刚才讲到开平的投入使用，有碉楼保护、有生态，还有原来的旧村落，现在旧村落搞土地国有化，涉及到拆迁等等问题很多，所以就搞三旧。

　　另外一部分就是做文化行政开发，就是建设用地，这个对于开发商来讲还是有吸引力。其实成片开发的例子也有，投资商也可以一次拿完，就看他怎么操作主题和投资的计划。我觉得如果把这个地方做起来，单纯靠保护性，是做不到的。要把保护性和经营型结合在一起，尤其是把经营型和消费者的亮点放在一起，看碉楼以外，还可以看周边很多新的附加值中心。刚才也提到了农业的蔬菜和农产品。这有一个什么现象呢？我们现在没有重点开发的时候，这些东西都是非常环保的。一旦不加控制地开发，成为一个大产业的时候可能有一问题就要出现了。这个将来一定要hold住，一旦成为大产业很多东西就来了，我就先提这几点。

　　朱秋利：今年春节之后去了两次，三年前江汉就搞这个事，我很敬佩他。开平碉楼2007年被联合国评为世界遗产。我去看的时候我看的重点不是碉楼，因为我觉得开平真正有文化价值的不是碉楼，碉楼只是一个特点，更多的是洋房、古村落、街墟，那个比碉楼还有文化。我看了那么多洋房我觉得很遗憾，我没有想到没有人住在那里，没有人管。一个村落没有人，一个街区空空的，基本上都是这样的状态。刚才江汉讲了，如果不抢救很快就会消失。所以保护的不仅仅是碉楼，我觉得那里还有一些洋楼、村落、街墟都需要保护，无论是历史建筑、历史环境、旅游开发方面都比较落后，江门的华侨历史文化资源在全世界是独一无二的，像这种华侨历史文化资源在全世界是独一无二的，是中国的第一侨乡，也是世界的第一侨乡。它的历史文化资源与世界许多国家有密切的关系。历史建筑是一个非常庞大的整体，要保护起来确实很困难，它确实需要大量的资金，需要有吸引力，这样才能够整体保护，所以开发和保护这两者必须要结合起来，如果只讲保护没有人保护，要把开发的概念带进去，结合经营性做很好。

　　我谈三点，江门的华侨文化历史遗产是人类共享的，不仅仅是江门的、是中国的，它也是世界的。刚才讲了它是全世界独一无二的，这个遗产是不可再生的资源，如果现在不整体保护那么这个机会就会丧失，每天都会有房屋在倒塌、坍塌，很多建筑受到伤害。

　　第二个江门的华侨历史建筑比较分散，核心区域需要整体保护，核心区域绝对不要搞建设、开发，一定要整体保护，这样才能保持真实完整的信息。

　　第三个就是江门华侨历史文化资源需要整体保护，还需要引进一些房地产、商业的运作以及开发，它需要社会力量来推动，刚才江汉讲了，如果仅仅政府来做，时间很长，我们也说了要建立文化强国，所以要抓住这个机会，汪书记也到了现场去看。一个是需要社会力量推动，另外一个是需要国家给政策。刚才贡所长也讲了，要有足够的建设用地，这样才能吸引一些人来搞，而且我觉得比如说像佛山新天地的开发就是这样的。新天地我们做了几个文物保护，包括陈铁军故居、很多公婆屋。发展商是投足了资金，比政府在文物保护方面投的资金还要多，所以它的价格各方面比政府还要合理，他一方面做这个，另外是做保护，而且整个风格都尊重历史建筑，所以你现在去佛山祖庙看一下，那个建筑和原来的历史街区相对好一点，这个为什么有人愿意这样做呢？因为有利益。所以我觉得像江门这个地方也应该借鉴这种方式。

　　另外我看了一下开平，我觉得西方建筑方面，就是古希腊的、古罗马的、哥特式、文艺复兴、巴洛克、洛可可、折中主义风格等等全世界的建筑优势建筑在开平是全部可以展现出来的，在中国没有一个地方有那么丰富的历史建筑资源。所以这么大量的历史和艺术价值的建筑群这个在全世界也是独一无二。

　　保护、开发、利用，仅仅保护是不可能的。因为已经保护了十多年了，只能用保护开发并存，用这种方式把华侨历史文化保护开发区这件事做好，这个事情单靠国家力量和投入是不现实的，因为它毕竟是私人的物业，要动用社会的力量才可以及时地投资。而且社会力量的投入必须要有政策，要有利可图，建立华侨文化保护开发区是最好的选择，既有利于保护华侨文化，又有利于贫穷地区的商业和农业建设。

　　开平当地是比较贫穷的，保护开发有利于使当地脱贫。当地人基本上靠华侨汇款，当地工业很少，商业各方面都不发达，和中国其他地方的情况差不多，别看是华侨区，没有富裕的感觉。所以我觉得保护华侨历史文化保护和开发并存也有利于开平地区脱贫致富。

　　王瀚：李所对于开发旅游有什么建议？

　　李铭建：我本来应该等老总过来，因为我们是开平人。我结合过去的经验和教训，说说开平村落的开发，还有一个就是在经营模式上如何去做，我们有一些想法。

　　2007年我参与了当时的开平碉楼与村落的旅游开发的一个方案，开平市旅游局和开平市政府让我们去协助一个投资商做一个开发的方案。当然当时我们做得方案是比较成功，最后班子是27个投票、22票赞成。我们当时的思路就是以赤坎镇为开发的核心，然后做开平碉楼与村落的开发。为什么是以赤坎镇呢？包括江汉先生也说到了，各位发言也说到了，我们不能进入文物核心区做开发，这个会违反了《文物法》的规定。虽然我们开发的方案是成功的，但是投资商和开平市政府并没有达到协议，因为开发商是很强势的，它一定要介入开平碉楼与村落四个核心保护区的管理，他一定要经营，他觉得这样才能够使得他有一个底气，有一个基本的支撑项目。所以这就导致了合作的失败。

　　为什么呢不给了？也不是说他不行，开平市旅游局拿的这一块肥肉，唯一的肥肉就是这个，它的开发总公司为什么要给你啊？这是之前的。

　　那么，我们在这里看到了什么呢？从规划和定位来说，很难把它交给政府。如果你是经营者，你要去经营一个项目，你自己必须有自己的规划和定位。如果只是依靠政府的话很困难。我知道的开平市的旅游开发的方案无数个，2012年也就是现在中山大学重新给他们做了一个旅游开发总体方案，中期汇报已经结束了，这个方案我所了解也是希望以赤坎镇为中心然后做开平碉楼村落的开发与保护。当然我对这个并不是有很大的信心，因为以政府为主导的旅游规划我见得很多，他们真正关注市场得不多。

　　如果想做一个经营的项目，确实它的区位，刚才朱老师说了它的乡村景观不只是碉楼，碉楼只是乡村景观的一部分。到那里，乡村村落的生活和整个珠三角核心区域的差异是吸引我们去游览和我们感到有点惊艳的很重要的因素，但是它的区位与广州现在的交通区位是两个小时到两个半小时。那么我们就要关注要留住旅游者。

　　为什么留不住呢？因为在当地没有留得住的住宿的设施，当然有康桥温泉，或者是其他温泉之类的，但是这一类还不足以体现开平乡间村落本身的特色。同时对于乡村村落感兴趣的旅游者，温泉本身也并不是一个很高层次的休闲地方。所以我想如果我们确实要做住宿的设施，是否在开平碉楼里面做？我觉得不一定，因为在开平碉楼里面做，无论是维护，还不如在旁边搭一个东西。如果开平碉楼是景观式的，我们不一定要住这个碉楼。碉楼是一个景观的东西，我们经营不是直接进去住才能对它进行保护，所以我觉得思路是否要调整一下。

　　如果整个片区的3000平方公里，我们如果要做保护还是要找到一个突破的点，在某一个可以开发的点上，我们现在说3000个村落也好或者是1800个碉楼也好，我们现在拿其中的一个村落或者是几座可以开发的碉楼先做起来，有一个样板，那这样才能有一个市场的说服力。否则的话，太大的蓝图摊给社会，无论是政府也好，投资商也好，我们从哪里下手去做？我们的切入点在哪里？我们的抓手在哪里？我们曾经设想从赤坎镇的保护，一个它不是世界遗产保护的核心区，可以有一定程度的开发，从这个开发里面，因为里面有一部分的工厂房，以工厂房作为开发，以这个来启用。目前来讲我们是找哪一个村落、哪一个区、哪一个镇来做示范，这就考虑到市场、区位、交通，考虑到本身的产权和本身能够用到可建设的一些用地。

　　因为开平碉楼与村落目前来讲最吸引人的是农田保护区里面的一片清油油的稻田，目前要去动它，不仅目前国家的法律不允许，我们也不希望用它，我不希望它转变用地性质。

　　劳毅波：我接着说，因为我是开平人，我妈妈就是赤坎镇的。说到这里有一个实际问题，因为我也是华侨，我爸爸是华侨，是从泰国回来的。这个项目本身有一些值得大家关注的。首先整个开平碉楼所在的地方是华侨，华侨有历史的原因，就是他们曾经辉煌过，但是他们曾经很惨痛的被抄家或者是受到政治的摧残，所以后来他们全部溜了。目前的状况是什么？华侨的后人到四代以后他们不缺钱，不差钱，就是对于业主来说有这个框架在这里，就是祖屋在很远的地方有一座东西，后面的人会分这个蛋糕，这个蛋糕怎么分很麻烦，所以大家都不理，就让它荒废。

　　第二个问题就是由于统战的政策一直能够保护起来，也让华侨的区域农业生产和侨乡的政策密不可分。所以近20年里面我们没有看到大规模的工业开发和房地产开发。

　　第三个方面我知道里面有很多民间的文物都已经被刨得差不多，十有八九都没有了，几乎都是吃白粉或者是各方面的人在里面摸查，比文物专家都掏得彻底。发生这个的是文物报社的主任他家里面全部被掏空了，我家里面也有这个现象，你不敢把东西放在里面了，所以文物保护在安保方面是非常薄弱的，那就非常需要旅游的人气能够进入，带动社会的群防群治。因为碉楼有一个问题，只有1、2个老人看房子，或者是3、4个外来工租300来元的田，就是帮助种田的，整个村可以说是空村，很平落的村落。目前我看到的就是这个现象。

　　但是我刚才很留意江汉先生的投入方向和很宏大的规划，但是没有看到收益点在哪里？池塘里面有鱼大家都知道，但是怎么捞出来，什么都没有。怎么捞？最大的就是产生利益的方式，旅游方面可以看到非常的薄弱，门票收入只有1000多万，根本都不够投入保护的资金。

　　就像李铭建提到的另外一个问题，究竟是住碉楼、洋房呢，还是住一些建的新房子呢？其实我觉得让人住进去的方式暂时不要限定，但是鼓励发展开平碉楼群落里面的旅游应该是制定国家一级或者是地区一级的政策，能够旅游免税或者是更加多的资金上社会方方面面来参与，当然最好是大的地产商可以进去，能够拿地。但是目前来说根本看不到这种可行性在哪里。

　　现在它有文化概念，古村也有，知名度也有，缺的就是产生利益的方式，怎么样可持续的继续做？比如说业主有一点钱可以坚持祖宗的延续，但是对于当地来说就是多一点税收，但是说实话当地的官员也不能指望他们做很多的东西，他们只希望你是上帝来搭救他们的多一点。

　　江汉：他们的领导跟我说：我就不喜欢让很大的企业进来做这个事情，我们不好管，你们最好的办法就是捐款给我们，我们来修。所以这个就是矛盾。当地的政府确实有很多的观念、位置和想法。刚才举一个例子，茂名就是石化为主，有一点文化的高度的地方，其他的地方都没有高度。但是滨海新区的牌一挂，划了1688平方公里，比整个开平还要大，分成旅游区域、商住开发区域、石化区域分了一下。4月29日的签字仪式，号称1200亿的投入，如果有十分之一，120亿往里面投已经很不错了。但是最主要的是给企业一个前景，比如说政府觉得这个地方有政策了，你们可以往里面做了。因为现在没有这个政策，现在政策就是刚才我说的，华侨就是侨办的事，就是搞侨办的东西，文化就是文化局文化厅的东西就搞一些所谓文化保护的东西，文物就是国家文物，他现在老是跟我们纠缠这个问题。1833座是否是国家重点文物保护单位，你们能否搞，搞之后我们能否进去做？我搞的那一座震东寄庐他说不是文物，他不给我们做，后来我们查了是属于1833座里面的，后来跟我们说“江汉先生住进去了，我们也不说这个事了”，言下之意好像我成了偷偷摸摸了。他说这个事要审批，我们搞赤坎的巴黎酒店，从去年11月份开始报，报到现在还是资格审查阶段，还说你们还缺多少业主的产权证，真的是没有办法。

　　因为赤坎镇是广东省文物保护单位，要走文物这条路线，一走这条路线对我们民间组织来说差不多就是一条死路。巴黎大酒店当时是赤坎镇的地表性建筑，我们托管了政府很不高兴，他们告诉我们这个事你们最好不要做，暂停。我说为什么要暂停，解释是说“我们还没有规划”。但是规划做了12年了，也还没下来。虽然政府称第一期规划快下来了，但也不包括这里。有人就是要投资，做文化文物在里面展示，这个跟政府的发展方向是完全一致的，为什么要等规划呢。我想，这些房子可以等吗？这些投资者可以吗？目前，整个赤坎镇一个政府投资的东西都没有出来，所以没有办法和当地政府谈合作。

　　我们现在跟政府讲话我们没有底气，因为我们没有钱。他经常问我们你们募捐募了多少钱？我说没有。汪洋书记两年前来这里讲话提出的第一个问题就是要作出一个大的规划，这些碉楼怎么分布的，多少个村庄，多少个田地，然后做一个能够跟世界文化遗产配套的互相一致的大的规划，这个规划做了吗？根本没有做，也没有去想。很多中国人的特点是“拿着鸡毛当令箭”，“拿着令箭到鸡毛”我们没有什么别的方法，还是继续推动，继续呼吁。

　　还有一个我觉得要想办法让大企业、大的发展商对这个事有兴趣，实际上我觉得利润点是已经完全出来了。因为你们两位都是本地人，首先保护是一个平台，我们现在做保护能够把这个东西从业主的手里面拿出来，你不拿出来是永远不能动的，没有办法动的。业主都不同意，那就算了。现在是通过公益性的，永远是你的房子，我给你免费修好，把你的家族的文化东西等拿出来，你之后25年、30年也不会往回要，就是不差钱，不缺钱，那么多人一分就没有了，但是你有一种说法一种做法让他们觉得很舒服，就是你们的产业，你们不愿意做，或者是有心无力我们帮你们做，那就拿出来，拿出来之后就是30年的托管权，这个是可以转换，可以认养的。认养者可以认养5-10年，但是如果认养了3-5年我不认养了，我是否可以帮你放出去，我可以找出一个新的认养者。现在一座是20-30万，3-5年之后热起来了就不是这个钱了，就变成了房地产的概念了，就变成60-80万了。当然这个过程当中产生了这样的空间，我们本身作为基金会，我们是能赚钱但是不能分钱，业主怎么占一块，第一个认养者或者是上一任的认养者占一块，就像现在的房地产一样循环起来，所以再20-30年这个房子就不断的有价值产生了，当然有高也有低，这个东西很难说，但是总而言之是保护。

　　那么投入的人，比如说我开始修这个房子花了15-20万，那么认养的时候花的费用就是25-30万，这个本钱基本上收回来了，就跟卖房子是一样的道路，现在你还可以收管理费，也可以拿一部分的费用，所以这个东西利润的空间已经摆在这里了，你用这样的方法不仅把房子也保护了，而且把所在的村落也保护了。为什么呢？因为你拿到这些钱以后，你必须分出一点来把村子的环境进行整治，要不人家进来以后晚上没有路灯，要保安也没有保安。还这个村子现在经营了10座谁来看管？只要几天没有人，白粉仔等等是很厉害的，马上就上来了。所以这个是有利润空间，但是有一套它的运作规律。

　　我也完全赞成绿色生态一定要保护，所以我们提出来的是农林生态这个地方应该找到90%以上，不要把工业的东西、污染的东西引进来。比如说我们去了两个镇，整个环境差得很远。赤坎镇工业化的东西很多，大厂、小厂、瓷砖厂都有，但是你去到赤水镇就是干干净净的，农民觉得这个不好，但是外来的投资者就觉得这个环境太棒了，我们要的就是这个，城里人少的就是这个。你让它产生利润点的地方在哪里？就是这些东西将来一旦投入之后你是可以转让的，是可以产生利润的差距的，当然也有的可能会亏损，但是一定是有一个转动的机制在里面，这样农田还是农田，但是已经变成了地产的概念。现在的农田之所以不成为地产的概念，就因为是只能种稻子，不能转让，转让就是你承包前面三年，我承包后面三年，每年的承包费就是300-350，但是如果把这个拿过来之后将来这个地区搞热了，那个时候就不知道是什么景象了。

　　钟炬：我觉得你的思路还有值得商榷的地方。一个就是把历史文化或者历史建筑的保护用开发区的概念去套，可能这两者之间还是有很大的区别。

　　江汉：不是传统意义的开发区。

　　钟炬：不管是什么意义的开发区，把旅游跟纯粹的地产结合，开发区肯定是要生产某种东西，不管产出什么东西，必然要产出一样东西，如果产出一样东西类比的话，您的整个构想是非常好的，也比较宏大，也比较严谨，但是实施起来不容易，可能会花了很多努力，奔走相告最后未必会有很好的效果。这个是从定位的角度来说，应该怎么样保护，目的还是要保护这种碉楼建筑。

　　江汉：不是，这只是其中一个部分，如果我完全还放回原来的思路我就该打屁股了，我那四年白作了。

　　钟炬：我觉得是切入点的问题，他是从旅游切入。但是我提出一个概念就是利用性保护，就是人要住进去，而不是说我在外面看。因为对于这个碉楼我没有去实地看过，但是我从电视上看过这些碉楼，的确建造得不错。但是如果它跟一些很有名的历史建筑比起来，它毕竟是民间造的，从艺术的价值来说不一定达到很高的水平，但会达到相当的水平，但达不到登峰造极，对某一种风格或者是某一种文化很有代表性的水平，这样作为观赏会打一定的折扣，就是去看2、3个小时就走了。

　　住进去怎么住？这个是值得研究。当然刚才我们说了中心的文物区是不动的，当然有很多的古村落，刚才也说了很多洋楼很有建筑风格和文化底蕴，这样可以把整片拿出来做旅店，等于说是碉楼旅店或者是历史建筑的旅店，让人民做一种体验式的居住，什么叫做体验式的居住？就是还原一下清末民国初期的生活情趣，那一片古村落就是旅店，然后统一管理。里面怎么置换我相信江秘书长很清楚，就是在不破坏外观的情况下做适当的装修，让人家以渡假的形式住进去。因为整片住进去，旁边的各种配套设施才可以跟上，让人能够在那边生活、休闲的旅游，这样才能使历史建筑用得上。我觉得现在我们在广州其实也是一个问题，广州很多的旧房子也是要这么去保护，通过认领也好，刚才贡所长也谈到了利益点，这样的东西一定让人住进去，通过住进去产生利益，然后长期的保护，这样的东西才能够延续。

　　还有一点如果开发区做农业的东西，一般来说还是不赚钱的。随着全球一体化、贸易自由化的趋势，各国的农业其实都不会赚钱，农业到最后都是政府补贴的。如果放在农业肯定是不会赚钱的，只能作为观赏的东西，不会赚钱。所以保护生态环境，怎么开发旅游资源，通过一个小片区把旅游资源再开发起来，一个片区成为一个旅游公司，然后经营整片旅游，把那个地方搞活了，再经过国家特殊的政策，把旅游的利润再用会文物的保护，这样的话整个片区可能就活了。

　　我个人认为如果开平搞房地产也不会旺，也搞不起来，用房地产的概念做，用房地产的概念或者是商业地产不会旺起来。为什么开平穷？就是因为在现代的生活方式下或者是现代的发展模式下地理位置没有多少优势，正因为没有这种优势就穷，跟佛山还不一样，佛山祖庙后面那一块是旺地怎么做都可以，这一片不是旺地，而且未来20-30年这一片很大的地方都不会旺地，从这个角度来说地产商不会很有兴趣进入这个地方。所以从这个个角度来说碉楼的保护是很重要的，但是怎么从碉楼保护盈利也是要研究的。

　　谈锦钊：首先感谢江先生这几年来辛勤的劳动，做了很多的工作。我是开平人，到开平部分地区的规划。对比来说我觉得开平碉楼村落如何开发经营有一个前提。就是要把目前整个大局的形势和产业发展的前提与文化保护和经营摆好关系，摆好这个关系后面的文章才好做，摆不好很难做。

　　第一个前几年我跟省的规划专家组去论证翠山湖的规划，这个是在高速公路旁边搞一个工业园。当时当地领导政府的想法就是搞工业就有财政收入，如果没有工业，开平的经济上不去。文革前开平的工业还是不错的，工厂还是比较多。文革后反而不行，工业化阶段开平能不能迈过去，能否走过去，现在明显就是一个矛盾。我们文化保护很好，旅游的收入不强、不多，工业上不去，农业社会给这个地方提供的财政税收不够，这个地方就发展不起来。这就是一个矛盾，要摆正这个矛盾，碉楼的保护才能搞得好，才能利用得好，才能经营得好，这个是第一点。

　　第二点古村落的开发全国都有，国外也有，包括美国印第安人区的开发都有，国内的江西等等很多地方都有古村落开发。我也到梅州去过，福建永定大的围屋，他们的开发经验对于开平有什么指导意义，这个需要借鉴。这个是第二点，国内的、国外的古村落的开发放在开平怎么做？刚才江先生提出一个很大胆的很宏伟的目标，成立一个国家级的古村落的开发区，但是能否把差不多1万多平方公里，重点的8000多个碉楼都作为国家级的文化保护下来？我觉得恐怕不现实，恐怕还需要成重点的、成网络的保护，起码旅游线要一个线的下来，开平的文化资源有多少？大家要听听。

　　碉楼很有特色，但是很分散。这里面的文化，资源挖掘远远不够，你看这个楼，这个楼的木板可能快要掉下来。也有很多人提出来能否让人住进去。我倒可以问大家一个问题，当时干嘛要建碉楼？碉楼建起来干吗的？是不是住人的？它不是民宅，他是所谓的防护的建筑，当时很多的外乡人山区的人到平原地区抢村民的家产，然后村民一看他要来了，就敲锣打鼓跑到碉楼，碉楼可以放枪，在外面打不容易攻进去，把人和财富躲几天，然后土匪走了，又下来住到民宅，它不是民宅和民居，所以搞旅游让大家住进碉楼恐怕不现实，要摆正历史，原来为什么要搞一个高高的独立的碉楼，里面可能连卫生间都没有，所以要把历史的东西摆进去，才能知道现代碉楼该如何利用，如何经营，这个是一点。

　　最后我觉得还是应该根据历史发展的现实把文化的东西、文物的东西经营好、利用好。第一是不能跨越工业化的时代，这个过程广东正在过，发达地区可能到后工业化时代了，但是还不是很发达的地区这个步子还没有迈过去，所以开平的工业化如何走还是要提出来。我觉得这一点不可跳跃过去，但是可以缩短。东莞的工业化走得很快，相对江门在几个地级市里面是比较落后的。开平在这里面其实我们家乡水口的工业比较发达。

　　江汉：但是你们的污染是最严重的，五金电镀的污染、水洗的污染。

　　李铭建：再不能变成产业转移的基地，以前我们回开平是从水口上岸的，现在水口那个地方。

　　江汉：现在水不能游。

　　谈锦钊：确实有这样的问题。

　　李铭建：您的话题是对的，好在开平都没有成为水口那么发达的工业镇，才有了世界的文化遗产。

　　谈锦钊：所以新型的工业化如何搞是一个大的课题，如何把文化的事业和工业的事业振兴起来，这是两个重要的话题。现在连碉楼干什么都不清楚。

　　朱秋利：有灯楼，也有住人的。

　　江汉：谈教授，我们的重点就是洋楼，我们的重点是放在洋楼。

　　万庆涛：其实我曾经开车去过那里，结果下来以后本来想进去看的，结果发现要花70多块钱才能进去看楼，结果我没有看，掉头就走了。

　　江汉：今年又涨价了。

　　万庆涛：那更不去了。其实我觉得作为旅游者没有必要了解碉楼具体怎么样，你就是一个傻子你看着好玩就行了，不要讲太专业的东西，那个东西没有必要。

　　再一个我觉得其实欧洲的很多小国家都是靠旅游立国的，他们没有什么工业的，他们就是破烂的地方，虽然我没有去，但是我从网上找资料，他就是靠旅游吸引人气，人家过的日子还是中等发达国家的水平，不是说发展工业就一定怎么样。刚才江先生说的有道理，这个地方不能再搞工业了，必须进行一种像欧洲那样小的国家学习，他们是怎么样通过旅游来发展经济的。其实你说碉楼有很多的白粉仔等等，其实说明那个地方经济非常的落后，就会产生这些偷枪的东西，如果经济发达这些人就不存在了。

　　第二个我觉得在这样的地方如果搞旅游开发必须要有一个配套的东西，刚才江先生说的比如说建一个什么东西等等，要冲破这些阻力，不但有住的地方，也应该有医院，万一游客去得多了，都要有配套的东西，不配套的话也没有什么意思。你要把客人留下来住几天或者是玩几天这样才有效益。如果觉得没有什么好玩的，那么游客连门不进，70块钱都没有了。所以开发旅游不能搞成破坏性的，如果搞成破坏性的，整个规划就是失败了。不要有门票依赖症，现在很多都是这样的。一说旅游就是门票收入，其实要完全打破这个东西，如果完全靠这个东西又不行，门票还是没有人去玩，照样不行。实际上我们打破头要当世界遗产，结果政府为了保护这个东西，现在缺口2个多亿。

　　江汉：那个只是指缓冲区213座而已。

　　万庆涛：这个资金的缺口还不如不当作遗产保护。

　　江汉：不当的话更惨，连这213座都没有。

　　万庆涛：所以我觉得可以多方面的想，但是最重要的还是能够吸引人，吸引到游客去到那里玩，没有人气说什么都没有用，所以怎么样吸引人过去玩几天，这样产生的价值比我去一趟掉头走有用，我最多交了一些路桥费，没有贡献。

　　胡刚：我赞同江先生提出的。第一个要分区对待，就是不是全部文物保护来做，确实很有价值就作为文物保护区，其他的作为另外的开发，这个是一个观点。

　　开平碉楼保护区有碉楼、有洋房在里面，但是并不等于说碉楼的保护就定这几个碉楼，在这个区域里面有历史文化价值在，我们可以利用它进行发展。比如说像浙江的横店影视基地和养老地产业可以，我们可以利用这个资源开发很长的产业链，并不是说一定要把碉楼让人住进去。当然也有一部分可以住进去，可以全部去地方碉楼的本身，而是把碉楼作为一个历史文化加在里面。这样除了政府保护以外，企业进去就可以找到利益点。单单一个碉楼利益点是很难找的，做文化地产并不等于本身，而在于它的价值，包括旅游产业的开发、休闲，刚才万老师讲的，不单单是看一下，住两天，可以休闲、渡假、养老、生态农业这些我想都可以来发展旅游产业链。

　　杨宏烈：碉楼是很意思的文化，跟中国的近代社会发展有关。这里面不仅是影响到中国本土，也和全世界有关系，搞好旅游开发和保护是有意义的，我是完全赞成大家的观点的，我也写了一本书《广东岭南骑楼建筑文化的复兴》，里面有一篇就是写的开平的赤坎。我就不展开了，现在明确产权的管理权，政府很多事情不要插手，他是制定游戏规则，有一些东西不一定是政府的，政府要退出，让民间、让集体让地方基层组织来办，机构各家机关，由机关办事情是办不好的，尤其是经营性的事情是办不好的，文化方面也是这样的，政府都搞不好。把产权理清楚之后，由集体的、企业性的、小型的经营，这个是一个问题。

　　第二个问题，刚才大家的观点我都同意，村落就是搞旅游开发就是来欣赏过去村庄里面的文化历史，里面有一个组成部分，村庄里面也有很多的组成部分，有手工业作坊、农产品加工等等，它是一个社会的，我们要去旅游。今天是一个工业社会，我们旅游也是体验当时的农业，我们为了今天的生活需要配套，除了我们观赏的对象景观文化以外还有很多服务的设施，我们要吃喝拉撒睡行，那么这些配套的设施在哪里？有几个方面，第一古建筑包括文物都可以使用，都可以用来经营、居住、搞展览、博物馆等等，这个是可以的。把文物变成一种博物馆的保护，孤立的保护、静态的保护、冷冻的保护只能使文物缺乏。我们不能把文物关在玻璃柜里面展览，那样是不能促进文化发展的。

　　再一个我们赤坎镇扩大经营，把它的商业、服务行业加强，旅馆搞漂亮一点，当然不是高的大厦，风貌特色应该跟当地的建筑的风貌特色一致，可以扩大村庄的规模来为旅游服务。景点可以开发起来，可以进入博览、游玩、座谈等等。

　　现在要保护开平农业的景观，正是因为碉楼处于农村里面，他跟牛、稻田、村庄里面的小河沟、森林、芭蕉叶组合在一起形成了特殊的景观，如果把法国的古建筑搬到这边来，它是城市里面的，我们这个是农村的西方建筑，所以它的意义和含义就大不一样了，这个就是它的价值所在。

　　开办的开始很多，刚才胡老师也谈到了，赤坎就是一个饮食基地，还可以搞田园生活的承包，可以搞种植业、养殖业，也可以形成产业化赚钱。还有会议旅游，把村庄、洋楼、碉楼、骑楼变成渡假村、别墅园、变成旅游的景点、老人俱乐部、或者是老人养老基地，还有乡村俱乐部，甚至作家协会可以到那里租一个地方作家的创作基地，也可以办农场，所以开发的模式是多种多样的，只要我们引入现代化的管理，引入保护的意识把文化摆在首位，我觉得在保护碉楼文化、保护华侨文化会很好。

　　至于讲到工业，不是不让搞，工业可以在大的方面搞。第一个可以在全县布置工业，在整个地方布置工业，在全省布置全国，甚至全球。工业就是全球化的，不一定是每一个村庄都要搞工业，如果都搞工业现在赤坎就完了。江苏有一个周庄，我们的赤坎应该像周庄一样，搞旅游规划的人应该把赤坎变成一个很好的典型的样板，我们要尊重文化、尊重自然环境、尊重农业文明、尊重华侨文化，把这个保住了我们才有价值，破坏了它就全部完了。

　　张仁瀚：前面这么多的专家包括当地的开平老乡讲得意见观点我很多是赞同的，所以我就不重复。我简单从另外一些不同的角度谈谈我对这个方面的一些看法。

　　如果从对于华侨历史碉楼生态自然村落的保护来说，江秘书长是和现场其他工作者都做了非常大量的工作，但是我觉得如果这些工作只是作为保护的一个前沿工作，从它的意愿和动机来说我的评价是非常良好的。

　　但是从实际操作面来看，它的切入点、聚焦的方向我认为还是有比较大的偏差。我认为如果从前面介绍的宏大的构想来说，这么良好的动机，如果真的直接转化为实际操作，仍然会走中国在工业化时代出现的太大、太急、太泛、太滥的结果。工业化的结果包括东莞初期很强会有一个衰退的结果，这是一个看法。

　　另外我对于前面专家讲到这么多可以操作的东西，我认为很多都是闪光点，但是我们要注意第二个方面，就是任何的事情我们的操作都要寻找它的具体价值或者叫做价值的发现。如果只是在理论上认为很有价值，没有现实的价值发现，仍然在可操作性上出不了可行使的规划和效益。前面的老乡也做了很多，为什么没有收益？就是没有价值的发现，从现实的使用价值来说，为什么跟政府吵是大家扯皮，因为在民间做的人的规划的要求的实现会遭到阻止，而政府自己的价值使用利益的切入点自己都没有拿好，所以会阻止民间的推行。其实我觉得价值的发现白粉仔做得最好，这么大的碉楼，他就把里面的东西拿出去卖钱。我们现在搞文化保护缺乏的就是现实价值发现。

　　第二个就是文化价值的认同，人类学研究的观点跟我们现在所讲的观点有很多不同，比如说心很急，再不保护这些文物就会溃烂就会失去了价值，而现在的文物保护价值刚好相反，一个青花瓷为什么卖这么多钱，其实大量都淹没了会把价值显现出来。恰恰是前面做得太大、太泛滥太急会造成二次破坏，所以我们动机是良好的，我们必须从现实的使用发现文化价值的认同，也就是现代人类学经过历史考证，田园考察这么多年有价值的规律性的东西我们必须遵守，前面讲到其他地区的开发，特点就是多年德开发之后集中在某一个地区，这样的一种符合人类学田园考察、生态发展、生态改善和现代人居包括悠闲生活规律他抓住了，如果不抓住以后会导致开发实现不了，导致文物的二次破坏。

　　黄穗诚：第一个我不同意攻击谈教授工业化这个那个的问题，因为工业化现在有一个新的说法就是新兴产业，新兴产业我们可以由加工业，意思就是组装的，根本不会见到烟或者是什么东西，这种会产生污染吗？所以我们不要把大烟囱看成是工业化的特征。省委省政府多次提出土地要支持新兴产业的发展，有大量的新兴产业，我们为什么不了解呢？动漫产业也需要土地，你知道吗？

　　第二个碉楼工业，国内定为文化建筑定错了。文物建筑你就是必须要按照《文物法》来保护的。当时我们就提出，沙面定为文物建筑有问题，《文物法》是原汁原味都不能动的，在这个定位下就不利于碉楼的保护。

　　原来碉楼留3、5天就差不多，你看一下1000多个碉楼，甚至10000多个，你怎么留住几天，什么是文物建筑，有个性才是文物，这个瓶子一个很新鲜，这么多全部都一样的，所以我非常同意万庆涛的意见，看完一个就等于说全部看完了。那有什么意思？我就不进去了。优秀的近现代的建筑，对于街区的保护叫做历史文化街区的保护，广州市也早出了这个，最近优秀的近现代建筑也出现了法律的规定，政府的规章也准备出了，我们为什么不建这个呢？这个方案整个好多专家都提到了，完全没有考虑到碉楼跟村落里面有很多优秀的近现代建筑，这个必须要根据每一个区划的特点搞不同的，发掘里面有什么特点来进行经济的开发。如果大一统就是说什么历史，什么开发区，开发出什么概念？那么有什么产出，有什么经济的突破点，难道农业可以搞吗？农业就是工业产业叫做农业加工区，我们可以搞健康的农业。

　　所以搞这么大一统，倒不如根据现在的铺点，根据实际的情况来说，另外作为碉楼也好，优秀的近现代建筑也好，里面有一个功能就是住人。中央拨了大量的钱要满足没有房住的人的困难，那么这些房子能否考虑没有房子住的人，让他们住进去，这个倒是考虑一下。这个就节省政府的建设开支，另外有人气，房子也不容易那么容易坏。这个也可以放在议事日程里面，10000多栋历史建筑，优先的保护无房户进去住。每一个区域都必须要建保障房。农村的经济增长点在什么地方？没有经济增长点我就不会投资，我是大开发商我永远都不会支持这个项目。

　　许名桥：刚才各位专家学者确实有很多建设性的意见，我觉得我们要用另一种思维模式来看开平碉楼的事件。我觉得开平碉楼你要看这个东西的开发力度怎么样，首先要看它放在整个广东，整个岭南，乃至中国或者是世界。这样的范围内，开平碉楼总横向比较中有什么样的定位，从建筑文化、华侨文化、乡土文化，包括当地的其他景观，所有的元素加在一起核心竞争力在哪里？我觉得开平碉楼在横向的比较之中，比如说客家围屋有几个类似于开平碉楼的建筑，深圳的碉楼的建筑跟其他客家、梅州地区、河源地区韶关以北的地区又不同，它的形态又不一样。到北方去知道开平碉楼的人100个人都不知道1个，广东的宣传就是放在岭南区域，只是横向的比较。永定的土楼很多人都知道，就是向外拓宽，让很多人都知道就像我们没有见过北方的雪一样，吸引我们去。现在广东很多人去看开平碉楼很方便，麻木了。但是外地人一看觉得很奇怪，所以我觉得开平碉楼在宣传上犯了一个很大的错误，就是在异地市场的开发远远不够，因为在异地市场每投入一块钱的投入远远高于广东市场，这个是第一点。

　　第二个就是开发核心的提炼，我觉得绝对是开平碉楼，我不赞同很多的，客家围屋，人家只抓住一点两点就全面宣传出去，基本上把所有的其他的地方隐瞒了，就抓住这一块。碉楼有很多的重点全部保护全部开发都不现实。你的力园有没有让全世界都知道，北海我去看了，赤坎跟北海差距太大，跟柳州的骑楼也相差太大，所以在赤坎文化上，很多人把中心全部关注在这里，但是在横向比较当中不应该是这样的，很多人一看很失望，这个东西我们那个地方也有，所以你提炼的价值出来了才行。

　　北方对于开平，一个是海，近海的旅游，一个是温泉，一个是碉楼，结合在一起立体化的开发。如果只是说碉楼，人家看了1、2栋发现都一样，价值就失去了，应该在其他的配套上做宣传，碉楼只是一个标板。

　　我觉得开平重点宣传在碉楼，食品基本上没有文化，吃得很简单，乡村文化和休闲文化价值也不高。比如说住宿，我们去那里住下来，刚才说到一个问题，你要住到碉楼里面去，清末民国的时候，当时很先进，但是现在放在我们这里不现实，能否把当时的元素重新组合建立规模性的酒店完全有可能，肯定吸引人。在仿古建筑商、仿古氛围上，服务文化、食品文化全面的发展，我相信这样的酒店在开平一定有市场，但是开平现在的酒楼开发全部没有这个思路，我们到凤凰、丽江任何一类旅游景点去，凡是成功的都是和传统文化结合在一起。是不是可以在开平这个地方建造一个外国建筑博物馆的，就像上海外滩、天津、大连这一类的，把建筑文化博物馆的东西引导，吸引更多的建筑博物馆的文化人。

　　还有一个是对碉楼的保护和维修，我觉得很多地方我去调研的时候，北方一带最主要的建筑保护不是靠政府，就是要宗族社会，而且宗族社会给到的资金和力量，现在政府的资金都不到位，宗族社会的力量能够光宗耀祖。对于自己的祠堂和祖屋进行维修。所以我觉得开平碉楼的建筑，今天我的意见就是开平碉楼不宜搞大面积的开发，真正的抓住一个核心点，一个民居，一条村落，这样的开发才有力度和持续性。

　　王瀚：今后我们还会有不同形式的讨论这个话题，今天由于时间关系，第83期的《华南地产论语》到此结束，谢谢各位的发言。

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