三、产业环境发生变化

　　自1998年停止福利分房以来，浙江省房地产业持续成长，房地产业在推进城市化、改变城市面貌、改善居民住房条件等方面发挥了不可替代的作用，已经成为浙江省重要的经济支柱之一。同时也必须看到，随着国家持续调控房地产市场，房地产制度环境、政策环境、舆论环境等都在发生深刻变化，将对未来房地产业发展产生深远影响。从浙江省的情况来看，随着经济发展水平提高和经济发展模式转变，房地产业也将进入新的发展阶段，从低水平扩张转向产业化发展，从数量性扩张转向品质化提升，产品开发面临结构调整。

　　1.人口迅速集聚，提升城市化水平

　　20世纪90年代开始，浙江省进入了快速城市化发展阶段，带动了房地产业的持续繁荣。根据1990年7月、2000年11月和2010年11月三次人口普查数据资料，浙江省城镇人口在20年间增加了2000多万，城市化水平从31.17%提高到61.62%。分地市来看，杭州、宁波、温州、舟山的城市化水平达到或接近70%，嘉兴、湖州、绍兴、金华等城市的城市化水平超过了50%，全省只有丽水和衢州城市化水平低于50%，详见表3.1。

　　资料来源：根据统计部门公布的人口普查数据整理(各市统计局网站)。

　　国外城市化发展的历史表明，一个国家或地区城市化水平达到70%左右以后，城市化速度就会放慢，并逐步稳定下来。例如，美国城市人口比例在2000年是79.1%，2009年为82.0%。同期，法国分别为75.8%和77.6%；德国分别为73.1%和73.7%；日本分别为65.2%和66.6%。按照每年增加一个百分点计算(过去20年浙江省城镇人口比例每年提高1.5个百分点)，再过10年浙江省城镇人口比例将超过70%，在人口比例方面基本完成快速城市化进程。因此，未来房地产开发的规模增长将会回落，住宅开发逐步转向城市更新和居住品质提高。

　　2.经济快速增长，接近高收入地区

　　改革开放以来，经济持续快速发展使浙江省的经济总量位于全国前列，整体进入中上收入水平，部分地区接近高收入水平。根据世界银行2010年对国家和地区收入水平分组标准，人均国民收入1005美元以下为低收入国家；1006-3975美元为中等偏下收入国家；3976-12275美元为中等偏上收入国家；12276美元以上为高收入国家。

　　根据浙江省11个地市2011年统计年鉴数据，截止到2010年末，浙江省11个地市的人均生产总值都超过了中等偏上收入国家组的下限，杭州和宁波人均生产总值达到了高收入国家组的水平，详见表3.2。根据省统计局年初公布的数据，2011年浙江省地区生产总值可达32000亿元左右，人均约合9000美元。按照目前的增速，“十二五”期间浙江省整体上可以达到高收入国家组水平。

　　注：1.人均生产总值和人均可支配收入根据2011年浙江省统计年鉴数据整理得到；

　　2. 人民折算美元汇率统一按照国家公布的2010年平均汇率计算，汇率约合6.7743；

　　3. 户籍人口按照全国第6次人口普查数据计算得到。

　　根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数也是评价经济发展水平的一个指标。恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。根据浙江省2011年统计年鉴的数据，2010年全省城镇居民恩格尔系数为34.3，农村居民的恩格尔系数为35.5，已经进入了富裕发展阶段。从全省11个地市城镇居民恩格尔系数来看，浙江省11个地市的恩格尔系数都进入了富裕阶段。从全省11个地市农村居民恩格尔系数来看，除宁波、温州和衢州市外，其他地区也都进入了富裕阶段，详见表3.3。

　　资料来源：根据2011年浙江省统计年鉴数据整理得到。

　　总之，随着经济发展进入高收入阶段，今后浙江经济增长的模式和结构会发生显著变化，住宅消费和投资将更加注重品质，非住宅投资的地位将不断提高。