十城市新房库存5900万平 开发商或大范围促销
开发商们囤积未售的巨量房源，直接将许多城市的一手房存货推向新高。其中，北京新建商品住宅库存1010万平方米，同比增长27.53%;上海新建商品住宅库存950万平方米，同比增长53.23%;广州新建商品住宅库存797万平方米，同比增长67.44%;
开发商们囤积未售的巨量房源，直接将许多城市的一手房存货推向新高。截至今年1月底，重点检测的10个典型城市新建商品住宅库存总量为5901万平方米，同比去年增长40.5%.
随着未来几个月逐步增加的新开工面积达到销售条件，这些城市的销售压力将进一步增加，市场上供大于求的局面已然呈现。
存量仍有上升空间
尽管2011年全国商品房销售依然获得近5个点的同比正增长，但增幅下降使得全国存货成为眼下市场的一个大问题。
报告显示，截至2012年1月底，其重点监控的10个典型城市新建商品住宅库存总量为5901万平方米，环比上个月下降1.62%,但同比去年增长40.5%.当期住宅存销比为16.0,再度创下近几年的新高。这10个城市包括北京、上海、深圳、广州4个一线城市，以及青岛、南京、厦门、杭州、南昌、 福州6个东部二线城市。
就一线城市而言，目前的存货形势尤其严峻。北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达3006万平方米。
其中，北京新建商品住宅库存1010万平方米，同比增长27.53%;上海新建商品住宅库存950万平方米，同比增长53.23%;广州新建商品住宅库存797万平方米，同比增长67.44%;深圳新建商品住宅库存249万平方米，同比增长8.26%.
广州与上海的库存量较去年1月相比均有大幅的提高。广州市房地产交易官方网站的数据也显示，截至2012年2月6日，广州市住宅可售货量超过6万套，面积高达793.63万平方米，几乎相当于去年广州十区二市商品住宅签约成交总量。按照去年楼市成交水平，光消化存货就要花一年时间。
据有关机构监测，按已动工项目统计，预计2012年广州十区新增商品住宅约6.67万套，较2011年有所增加。如果开发商按正常进度施工，预计2012年全市十区可售货量(包括存货和新货)约11.6万套。如果成交持续低迷，供应压力将大增。
供货高峰即将杀到
存货的大量增加，让出货成为开发商眼下最为迫切的诉求。
从新开工面积和施工面积两个指标看，存货的压力将持续1~1.5 年，而今年上半年，存货仍然面临上升压力。
数据显示，2011年，房地产开发企业新开工面积共计19.01亿平方米，同比增长16.2%,增幅比上年有大幅回落，略低于近十年的平均增幅。而从施工面积上看，2011年，房地产开发企业施工面积共计50.8亿平方米，同比增长25.3%,,增幅较高。这显示出整体上现阶段房地产开发企业新开工面积和施工面积仍都处在历史高位。
相关人士表示，由于资金链条的压力在不断增加，一些信托和债券的兑付期限即将到来，预计一季度末到二季度，开发商将开始大范围促销，届时也将形成今年市场的一个小高峰。
事实上，在农历新年过后，许多开发商也开始积极地部署销售工作，日前，广州颐和地产集团、越秀地产集团等公司纷纷启动了新项目的造势工作，准备伺机入市。
而大型开发商的大面积推货行动也早在酝酿中。万科表示，今年的货量相对平均，每个月的供应量都会保持在相当水平。恒大地产则指出，去年11、12月和今年1、2月的交易清淡后，集团的集中推货将从3月份正式开始，届时会有新的集团促销活动以保持市场份额。保利地产也表示，一季度的销售重点会从2月底开始，预计届时的销售数据环比将显著增长。
至于是否会有降价促销行为，多家公司均称"随行就市",以市场可以接受的价格出货。
有分析人士指出，目前许多城市开始计划对限购等政策进行微调，以给严峻的房地产市场松绑，如果这些政策的调整能够兑现，将有利于配合开发商在今年初的出货行为，届时的成交量有望回升。
但也有研究者对短期市场依然保持谨慎态度。广发证券在最近发布的一份研究报告中就表示：一贯善于"抢销售"的保利地产在春节期间推出促销的"囍春行动",其成果可能会在2月数据中反映出来，但在目前的市场情况下，很难做出太乐观的估计。(第一财经日报 作者：张艳红 ) 受调控政策和市场寒冬的影响，多家大型上市房企公布了其2012年年度销售目标。从销售业绩制定上看多趋于保守甚至有所下调。业内人士分析，各大开发商明显下调价格的现象将更加普遍，楼市已经彻底入冬。
●销售目标
多家房企目标保守
截至目前，仅有恒大、佳兆业、中海、绿城等少数房企公布了2012年全年销售目标，几乎都与2011年整体销售业绩持平或略有增长。其中，中海与2011年相同，为800亿港元；恒 大和佳兆业在2011年的基础上分别提高14.3%和10%,达到800亿元和165亿元。而实际上，恒 大地产在2011年已经实现销售金额804亿元。
恒大地产董事局主席许 家印在发布会上给出了解释，称这是因为恒 大的高速增长期已经结束，现在进入了稳定增长期。而保利地产去年实现销售金额732亿元，但该公司高管表示："2012年的销售目标还是争取要有增长，但是难度挺大的。"
今年各大房企的态度与去年截然相反，去年大多数房企对市场形势过于乐观，但实际上37家销售额超百亿元的企业中仅有30%完成销售目标任务。
公布销售目标的房企业绩完成情况
2012年目标 2011年目标 2011年完成
恒 大 800亿 700亿 804亿
绿城 400亿 550亿 353亿
富力 330亿 320亿 300亿
佳兆业 165亿 150亿 153亿
数据来源网站等，实际数据以开发商公布为准
●原因分析
成交量萎缩 开发商资金紧张
龙年开局便出现这样的冷清行情，一些业内人士分析认为，今年绝大部分房企将根据客观形势制定销售目标，而楼市在经历过去10年的快速发展之后，也将通过换挡减速调整实现行业发展的"软着陆".
而中原地产分析认为，首先是全国楼市已经入冬，开发商积极维持现金流，在放慢建设步伐的同时，亦将减少买地，预期土地市场将继续冷清，房价调整将持续。
其次，库存量积压严重，限购后，主要受到影响的一二线城市大部分成交量都明显萎缩，大部分房企都进入冬天模式，加快消化库存，减少土地购入。目前大部分城市在建的住宅面积均创新高，比如北京、上海都超过6000万平方米以上。以北京为例，目前住宅库存已经达到了12万套，需要消化24个月以上。
第三，资金困难，目前房企的大部分融资渠道都被收紧。3季报显示，房企库存市值已经达到了上万亿，而且在目前银行信贷收紧的情况下，开发商的资金链非常危险。
●楼市预期
龙年楼市"气温"更低
2012年楼市调控依然以高压开始。受调控政策影响，2011年国内房地产市场的发展速度明显放缓。前11个月，全国商品房累计销售面积89594万平方米，较去年同期增加9%.2009年和2010年，全国商品房销售面积同比增长率分别为44%和10%.
国内房地产市场在经历了2009年的高速增长后，近两年的发展速度回归到一个相对合理的水平。
中原地产预计2012年全国楼市成交量可能延续2011年4季度的趋势出现下调，而2012年的楼市冬天温度甚至会低于2011年。
目前来看，拐点可以说已经明显出现，预期在6-12个月内房价还可能有10%-20%的下调，而且一线城市对全国的示范作用非常大，不仅在政策执行力度上，在房价下调过程中也会明显影响全国。(法制晚报 作者：张媛 ) 银根收缩加上民间借贷停减，开发商几近断粮，长沙、安徽、成都等地连爆小房企老板跑路事件，危机或向大房企蔓延。
■银根收缩加上民间借贷停减，开发商几近断粮
■长沙、安徽、成都等地连爆小房企老板跑路事件，危机或向大房企蔓延
龙年新春刚过，长沙第五个地产老板"跑路"的消息，给风雨飘摇中的龙年楼市一个不祥之兆。去年至今全国逾15家开发商卷款潜逃，这股"跑路潮"是从那些"身量较小"、"体质较弱"的房企蔓延开来的。
仅长沙一地半年就跑了5个
2月7日下午，长沙"麓山里佳园"部分购房者向长沙市岳麓区公安分局报案，报称该楼盘涉嫌合同作假，一房两卖，且开发商长沙学士房地产开发有限公司的老板朱双文"跑路"了，估计至少有近5000万元款项不知所踪。来自长沙市住房和城乡建设行政执法局的消息称，在得知相关情况后，已经冻结了长沙学士房地产开发有限公司的资金。
这并非长沙第一起房地产老板"跑路"事件。在此前不到半年的时间里，长沙先后有中远公馆、东方航标、湘江700、可可小城等多个地产项目老板失踪。
而地产商卷款潜逃也非长沙独有。2012年第一天，厦门"水晶森林"公寓的开发商"失踪",70多个购房者迎着寒风，连夜堵在开发商住处前追讨2亿多元购房款。据报道，自限购实施以来，安徽、成都、长沙、天津等多个城市不断传出开发商因资金链断裂而"跑路"的消息。
"截至2012年2月份，全国已有15家房企老板跑路。"房地产专家谢逸枫说。
开发资金紧绷是主因
据媒体披露，在这些"跑路"事件中，比较典型的是长沙东方航标事件。这家楼盘事发前毫无征兆，一切正常，但业主们一夜之间发现开发商失踪了。随后，有关方面通过调查发现，因资金压力过大，在多处贷款无望后，这家公司的董事长竟然瞒着公司实际控制人，私刻公章，进行非法集资，额度高达数亿元。
麓山里佳园事件中，有传言称，开发商在外大量举债，特别是有不少民间"高利贷",因资金链断裂，导致集体失踪。
一位银行业人士分析，自从银根收缩以来，房地产开发商日子越来越不好过。目前大多数银行已经完全收紧对房地产项目的所有贷款发放，甚至连首套房按揭都很难获批。加上民间借贷停减，等于是断了开发商的粮。
从记者的观察，目前发生的几起"跑路"事件看，大多是当地规模较小的开发商。但是这个"跑路潮"有蔓延迹象。比如，上月底，广东江门某楼盘的施工方突然跑了，材料供应商想追回400多万元货款也无门。
万科集团总裁郁亮曾对媒体表示，企业现在已是"冬天模式","现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体"成为房产商的5大过冬策略，其中一些"身量较小""体质较弱"的房企开始考虑从行业退出。
中小房企的危机会否蔓延到大房企身上？某上市房企负责人坦言，如果市场成交持续低迷、房企资金周转不灵，不排除继续发生开发商"跑路"。(金羊网-羊城晚报 作者：赵燕华 刘闻妍 )
