“稳刚需”成后期房产调控主方向
2月2日和3日，央行在2012年金融市场工作座谈会中首次提出“要加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求”。央行本次表态与前期住建部首提“稳刚需”完全一致。此外，央行再次重申“继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设”。
我们认为，目前房地产行业调控效果已经显现，管理层对行业的调控方式将发生改变。政策将从过去的全面打击，逐步转变为对普通住房和刚需有偏温和的支持态度。稳定刚需合理释放开始为后期政策新动向。
本次“稳刚需”的提法，在住建部2011年12月26日降低保障房2011年新开工量时也提到，“加快中低价位、中小套型普通商品房建设，支持居民合理购房需求，优先保证首次购房贷款需求”。这意味着本次央行发言体现出对普通商品房建设和首次购房的支持力度已经从行业层面扩大到金融支持体系。
“稳刚需”有利于防止行业投资大幅回落。受到调控影响，2011年房地产投资为6.17万亿，同比2010年增长27.85%。投资增速较2010年的33.16%回落5.66个百分点。行业全年土地购置面积为4.1亿平方米，与2010年基本持平，同比增长2.55%。目前土地增速已经开始回落，市场普遍预计2012年行业投资存在大幅回落风险。
此外，2012年保障房新开工将从1000万套下降为700万套。本次降低保障房开工面积将使得2012年保障房投资增速从62.89%，回落至44.03%，回落幅度在19个百分点。保障房建设对房地产投资的对冲作用一步减弱。我们认为目前央行“稳刚需”表态主要为防止后期房地产投资大幅回落。
要密切关注3月的“两会”表态。截至2月7日，2011年A股市场市盈率在13.33倍，房地产板块市盈率在14倍。我们认为一季度流动性有望放松，政策有望将资金引入普通住宅建设和首次置业，防止房地产销售和投资大幅回落。建议关注信贷政策和成交变化。此外，如果3月8日公布的1~2月房地产投资数据大幅回落，预计3月召开的“两会”中对地产表态会进一步改变。受销售预期减弱影响，近期地产板块持续回落。长期看，行业估值低(2012年龙头个股PE在6-7倍上下)、龙头个股年报无明显利空、政策面优化预期对行业估值构成支撑。 (作者系海通证券[8.57 -1.15% 研报]房地产行业分析师)
