中原地产：政策预期从紧 2012楼市惨淡开局
2012年第一个月，在房地产调控政策依然从紧及春节假期的双重影响下，1月国内楼市整体进入冬眠期，各地新房和二手房成交量全线下滑。土地市场受春节假期及年初供应乏力的影响亦异常惨淡，供求大幅缩减，流标依然频现。
土地市场：供求大幅萎缩流标再度高企
由于年初是全年土地市场的低谷期，且受到上年四季度土地大量流标的影响，2012年1月重点城市的土地供求量出现大幅缩减。中原监测数据显示，13个重点城市1月全部用地供应同比缩减29%，虽然该数值为自2009年以来的同期最低，但仍较2008年同期增加近七成。同时，受假期等因素影响，年初土地成交异常疲软，1月份13个重点城市全部用地成交量同比大幅缩减58%，只有广州、天津、武汉、长沙和北京有成交。2012年1月，商办用地供应77公顷，同比缩减58%，为2010年以来的同期最低供应量，逼近2009年的同期数值。
此外，全国重点城市土地流标率仍在高位。据中原监测，13个重点城市1月份居住用地流标率攀高至44%，逼近2011年全年的最高水平。流标的居住地块分布于广州、天津、武汉及长沙，流标情况(流标幅数/到期出让幅数)分别为1/2，4/6，15/40及4/6。 2012年1月，商办用地成交118公顷，同比缩减54%。1月份商办用地流标率20%，商办用地的成交情况依然好于居住用地。根据历年规律，土地市场在下半年才逐步转入高峰期，因此预计未来1-2个月，各城市的土地市场低迷格局将继续维持；加上住宅市场短期难见明显回升，房企拿地更加谨慎，流标率高企的现象或仍难以改观。
新建住宅：市场深陷低迷颓势仍将延续
整个1月，全国新建住宅市场成交量不容乐观。据中原集团研究中心监测数据显示，2012年1月10个重点城市新建住宅成交量环比上月下降5成多，与去年同期相比减少近7成。一线城市中，北京降幅最大，成交量为44.09万平方米，环比上月减少65%，与去年同期相比也有64%的降幅；上海成交62.58万平方米，环比上月减少44%；广州成交21.49万平方米，环比减少42%；深圳成交仅11.76万平方米，环比下降55%。二线城市中，青岛降幅最大，成交量仅19.79万平方米，环比上月骤降76%，与去年同期相比降幅超过80%；天津、南京、厦门、成都、武汉等城市均有3-6成的降幅。由于2011年1月并非春节之月，因此与去年同期相比不具备可比性。但是，相比去年同样是春节之月的2月，多数城市楼市成交量仍呈大幅下滑，10个城市新建住宅成交面积下滑37%。
二手住宅：量价双双齐跌 租金持续回落
由于年初正值楼市淡季，二手住宅市场也异常惨淡。据中原集团研究中心监测数据显示，2012年1月5个重点城市二手住宅成交面积环比下降46%，与去年同期相比下降近8成，若与去年同样是春节期间的2月相比，5个城市二手住宅成交面积下滑32%。其中北京环比降幅超过7成，同比下滑9成；深圳和天津环比下降超过4成；上海和广州降幅约3成。我们预计，由于目前国内仍处于楼市淡季，加上购房者观望气氛依然浓厚，短期内楼市的成交量将难有起色。
二手住宅价格方面，据中原领先指数系统数据显示，2012年1月，六大城市二手住宅价格指数继续下跌，除广州外的五城市指数跌幅较上月扩大，其中北京和深圳环比跌幅超过3%。目前楼市走向已较为明朗，价格正处于加速下调的过程中，但由于价格调整尚未到位，需求仍在观望，导致成交持续低迷。
春节过后，购房者入市意愿并不积极，持币观望等待价格继续下跌的情况仍较为普遍，但各方普遍关注的节后反弹预计难以如期，而价格下降的预期则进一步增强。根据近期中原报价指数(见附)趋势显示，节后首周，各城市报价指数仍处低位，市场未见任何起色。近期二手房降价压力依然较大，在价格尚未触底之前，购房者入市将较为谨慎。预计2012年第一季度，这种格局仍将维持。预计2月份，价格下行的趋势难改。
从历次楼市调整后的恢复过程来看，二手住宅市场都是以成交价格的下跌来换回成交量的回升，这也符合经济学的价格规律。对比本次调整和2005年上海和2007~2008年一线部分城市的楼市调整的情况，最大的不同在于，本次楼市调整主要是“限”，而之前的调控主要是在于增加交易的成本，并没有限制交易行为，因此本次楼市的调整过程会相对漫长，主要表现为：成交持续低迷周期较长，价格下跌带动成交回升的幅度有限。这是目前二手楼市“量跌价滞”的主要原因。
二手住宅租金方面，除上海外的五城市二手住宅租金指数均有小幅下滑。前期租金持续上涨的势头已经终结，目前呈现小幅波动回落之势，主要原因有两方面：一、业主转售为租，租赁房源增加；二、房价的持续回落，影响了市场对租金的预期。
