戴德梁行:重庆2011第四季商品房售价继续下跌
2011年第4季度,重庆市无新增项目入伙甲级写字楼市场,市场总存量保持为430,244平方米。本季度甲级写字楼平均租金为每月每平方米75.99元(11.95美元),环比小幅上涨0.45%,同比上涨15.14%。此外,第4季度售价指数较上季度有所下跌。
2011年10月至11月,重庆主城区商品房市场新增供应面积为3,761,419平方米,成交面积3,033,337平方米。本期新增供应量及成交量较上季度同期分别大幅增加31.86%和92.31%。
本季度重庆主要城区商品房平均成交价格为每平方米6,627元(1,042美元),环比继续小幅下跌(图一)。进入11月,优惠潮席卷重庆住宅市场,年末各楼盘促销活动明显增多,折扣力度也不断加大。由于中央政府明确表示明年将坚持对住宅市场的调控政策,刚性需求购房者将成为住宅市场需求主体。
图一
经济概览
2011年重庆市整体经济状况保持平稳发展,截止第3季度,实现地区生产总值7,003.73亿元(1,101.22亿美元),比去年同期增长16.5%,增幅高于全国平均水平(表一)。
表一
1月至10月,重庆市规模以上工业累计完成总产值9,440.7亿元(1,484.39亿美元),较去年同期增长28.2%(表一)。
1月至10月实现社会消费品零售总额2,800.35亿元(440.31亿美元),同比增长18.5%,增速较去年同期小幅回落(表一)。
2011年重庆市对外经贸合作发展良好。1月至10月,全市实际利用外资51.34亿美元,比去年同期增长84.2%,增速大幅高于去年同期34.1个百分点(表一)。12月中旬保税港区(二期)通过国家正式验收,再次提升了重庆内陆开放型城市竞争力。
固定资产投资方面,2011年前十个月重庆投资总额为5,903.82亿元(928.27亿美元),同比增长了32.2%(表一)。其中,房地产投资额为1,594.48亿元(250.7亿美元)同比增加33.8%,较1至9月同比增幅回落0.2个百分点。
1月至10月,重庆市消费物价指数为105.4,较去年同期增长5.4%(表一)。
写字楼市场
2011年第4季度,重庆无新增项目入伙甲级写字楼市场。目前,主要城区甲级写字楼市场总存量面积保持为430,244平方米。渝中区依然是甲级写字楼存量面积最大的区域,占市场总存量的47.81% (表二)。
表二
由于连续三个季度无新增甲级写字楼入市,第4季度末市场空置率继续下降至20.47%,较年初降幅达8.95个百分点。各区域中,南岸区由于年初有新项目入伙,新写字楼可租赁面积较大且本季度招租情况良好,区域空置率环比下降幅度最大,达7.99个百分点;渝北区受区域写字楼市场成熟度相对较低的影响,仍然是空置率最高的区域;其他区域的可租赁面积已经递减到相对低位,空置率较上季度变化均不明显(表二)。
2011年第4季度,重庆市主要城区甲级写字楼市场平均租金为每月每平方米75.99元(11.95美元),环比小幅上涨0.45%,同比上涨15.14%。从各区域来看,江北区平均租金为93元(14.62美元),连续三个季度居各区域租金首位;南岸区受区域内新写字楼租金涨幅较大的影响,区域平均租金环比大幅上涨6.05%;其余区域平均租金则与上季度基本持平(表二)。
2011年第4季度,由于市场可租赁面积较为充足,大部分甲级写字楼租金报价较上季度变化不大,整体市场租金指数上涨幅度减缓。销售市场方面,受10月多家银行先后收紧或暂停商业地产贷款,年末投资者交易态度趋于保守的影响,本季度甲级写字楼售价指数较上季度小幅下跌2.35%(图二)。
图二
2011年仅有位于南岸区的长江国际入伙甲级写字楼租赁市场;市场年度吸纳面积共计42,231平方米,较去年大幅增涨199.0%(图三)。预计2012年将有150,000平方米左右体量的优质写字楼入市。由于未来入伙的甲级写字楼项目品质及定位都将明显提升,市场租金也会随之上扬。
图三
住宅市场
2011年10月至11月,重庆主城区商品房市场新增供应面积达到3,761,419平方米,环比增长31.86%。其中渝中区新增供应面积为326,973平方米,环比大幅增加382.33%,为各主城区域中新增供应面积增幅最大;江北区以新增供应面积环比增长125.66%位列各区环比增幅第二;除巴南区与大渡口区新增供应面积较上季度分别下滑55.04%和7.46%外,其他区域供应均有不同幅度的增加(表三)。
表三
成交方面,由于年末各楼盘促销优惠增多,刺激部分购房者需求释放,第四季前两个月各主要城区商品房成交面积共计3,033,337平方米,较上季度同期增长92.31%。受10月礼嘉商务区开建的利好影响,渝北区商品房成交面积环比大幅增长494.19%(表三)。另外,本季度主城区商品房成交单户面积集中在60-100平方米之间。
2011年10月至11月,重庆主要城区商品房成交均价为每平方米6,627元(1,042美元),较上季度下降3.24%。北碚区商品房平均价格为各区域最低,为每平方米5,014元(788美元),同时也是环比跌幅最大的区域,跌幅为35.15%;渝中区和大渡口区本季度价格下滑也较明显(图四)。
图四
2011年11月,江北区商品房平均销售价格居各区首位,为每平方米7,696元(1,210美元),环比上涨20.42%。北碚区11月商品房成交价格为各区域中月度均价最低,为每平方米5,197元(817美元)(图五)。
图五
2011年11月,重庆市出台主城区购首套按揭房可申请最高30%财政补贴的公告,在政策方面给予刚性需求购房者一定的扶持。此外,部分银行针对中低收入购房者推出了较低利率的贷款业务。销售促进方面,主城区多数楼盘销售价格优惠集中在98折至8折之间,优惠幅度高于前期。
定义
可租赁面积:可供出租且立即使用的楼面总面积,其空间可能控制或被占用,且随时可供使用。
租金:除特别注明外,指租赁成交总额,不包含物管费用和其他支出。
空置率:可出租面积与楼面总面积之比。
最优质物业回报率:品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好(即可靠)租约下可达到的最好(即最低)收益率。
(特别注意:此处是净收益,有净收入减去所有不可回收的支出后的值除以采购陈本得出,不包含交易费用和税费。)
开发中项目:又两部分组成:
1.正在开发中的楼面,即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。
2.以获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。
一般市场回报率:年租赁总额与物业资本价值之比。
净吸纳量:一定时间内楼面总占用面积的变化量,可正可负。
存量:商用与公用两部分中已售出或租出面积和空置面积的总量。
新供应量:以投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入驻”指工程已竣工,即楼盘以获使用许可证(如有需要),或只缺少装修。
占用面积:已被使用的楼面面积,包括下列几项:
(i)出售/出租给最终使用者的办公室
(ii)预售/预租给使用者的开发项目
(iii)自用业主购买永久地权或长期租用地权
(特别注意:此项包括转租,但不包括续租。)
预租售:竣工前已经租出或售出的开发项目。
最优租金:品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好(即可靠)租约下可达到的最高租金。
(特别注意:此处是净租金,不包含服务费和税费,以标准租约为准,不包括特定市场的非常规约定。)
空置面积:即未被使用的楼面面积,可能以售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空置)。
戴德梁行:重庆2011第四季商品房售价继续下跌