行业并购不会太多 今年炒房不如买地产股
◎谭华杰 万科集团董秘
如果真的特别看好不动产未来的价格走势，明天起床买地产公司股票好了，反正现在投资性购房，基本也没杠杆。
针对2012年的市场，如果让我在放松、收紧、平稳三个方向上做选择，我认为平稳的概率更高一些，毕竟中央经济工作会议已经为今年楼市定调“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”。
和去年相比，开发商会有怎样的变化？
许多小企业的资金当然紧张，但并未紧张到要“突然死亡”或者“卖身”的程度。这些企业一旦进入“冬眠”状态，能够存活的时间之长，可能超过绝大多数人的预料。今年，一些小企业会选择主动退出市场，但这种退出是暂时性、阶段性的，即暂时停止经营活动。而且，谁退出谁不退出，跟“专业”“业余”的关系不大。
大企业实力相对较强，经营安全不需要担心，可能也不必缩减经营规模。但在缺乏融资渠道支持的背景下，单纯靠销售回款来支持大规模扩张或并购，也接近神话。因此，未来企业之间可能会有一些项目层面的合作，但发生大规模并购的可能性并不大。
对于万科而言，如果说目前全力出货，是为了回笼资金以备后续拿地，不如说“每一天都是万科卖楼的好日子”。在调整期，万科会关注土地市场可能出现的机会，但也会继续坚持谨慎的投资策略。
至于大家最为关注的土地市场，和去年相比，又会出现什么新情况？
从去年四季度来看，主要城市的土地流拍情况明显增加，但土地出让底价的调整却并不明显。2012年的土地市场充满悬念，也是诸多市场因素中最不确定的因素之一，触底反弹是小概率事件。首先，土地市场上的买家将非常稀缺，很多土地将根本找不到买家。即便这样，卖家会怎么做，仍然存在很大悬念。如果选择干脆不卖了，那么土地供应将大幅减少，如果还准备卖地但仍不愿意降低底价，那么普遍性的流拍还将继续出现。
在上述两种僵持的困境之下，地价或会下降。但是，未来影响土地市场的因素非常多，相互之间难以平衡，估计卖家自己，现在也未必知道该如何选择。
对于2012年有计划入市的购房者，会有怎样的建议？
如果是刚性需求的自住群体，最关键是以后要住得开心。因此看房要多看几次，白天看了晚上还要看，晴天看了雨天还要看。上班、买菜、孩子上学，每天都要面对，都是些琐事，但琐事最能折磨人。大公司的房子可能贵一点，但以后遇到问题，他们修理房子会比较认真，你去修理他们也会比较畅快。此外，除非亲戚开装修公司，或者你有装修的爱好，否则还是买装修房算了，不信你去问问那些正在装修的朋友，十有八九会告诉你那是场噩梦。
如果是投资型购房者，我的建议仅限于适合出租的小户型。考虑出租的话，小区环境、周边配套和物业服务都很重要，装修房好过毛坯房。而如果买了住房，自己不住也不出租，住房就会空置，这样会被人在背后骂的，想想这个肯定不开心。而能赚多少还不知道，不如洗洗睡了。如果真的特别看好不动产未来的价格走势，不一定非要买房子，明天起床买房地产公司股票好了，反正现在投资性购房，基本也没杠杆。
