黄俊灿：2012行情或趋于平淡 房企仍需积极应对
黄俊灿先生（左）接受新浪乐居采访
2011年，对于金地集团而言是一个不平凡的年份。
这一年中，金地集团既定的“一体两翼”策略得到了坚定的贯彻。住宅开发方面，四大产品系在今年已经初具规模，并且在全国布局中得到了全面推广；金融方面，金地旗下房地产投资基金今年已经成功进行了数轮募集，在市场上颇有斩获；商业地产方面，标杆性的岗厦综合体项目在今年有了实质性的突破，蛰伏多年即将步入正轨。
这一年，受房地产行业调控严峻形势的影响，多数房地产开发企业的业绩增长速度纷纷降低，金地集团也未能“免俗”。从单纯的销售业绩上看，金地集团似乎已经与曾经同一个战壕的万科、保利们渐行渐远。然而，金地手中百亿级别的现金、并不算高的负债率以及今年以来在土地市场上的保守策略，反而引起了业界对其在2012年将如何发展的种种遐想。
2012，金地是否还会专注于住宅开发？“一体两翼”将如何进一步协同做大？金地如何看待2012房地产行业的形势？……
带着诸多疑问，12月28日，新浪乐居记者走进了位于深圳福田区的金地集团总部，对金地集团总裁黄俊灿先生进行了独家专访。在采访中，黄俊灿不止一次的提到了“过冬”这个词。在他看来，2012年的房地产形势和今年相比并不会有明显的好转。而企业要挺过这个“冬天”，除了要对外部环境有清晰的认识，更重要的是苦练内功。
“大环境、大层面很难有什么好转。我们能做好的，就是积极、认真应对，做好产品定位调整、业务结构优化，等等。”
【以下是访谈节选：】
调控影响实在 谨慎使用现金
【新浪房产】金地Q3财报显示，截止9月底金地手中仍然有178亿元现金。这是否意味着本轮调控对金地还没有造成实质性的影响？
【黄俊灿】没有造成影响是不可能的，调控政策下每家企业都受影响。一调控销售速度就下来了，销售的价格也受到一些影响。大家都降价，金地也会随行就市做一些调整。包括在今年年初我们制定的一些经营目标肯定都受影响，估计到年底完成不了年初目标，要打折扣。
至于手上目前存有的现金，是因为我们今年在买地方面特别谨慎，没有把钱拿去买地。很多企业今年也买了一些地，但我们买的地很少，今年投资的土地大部分都是往年谈完留下来的。总体来说，我们目前的策略是减少土地投资。
【新浪房产】像今年这种比较谨慎地使用现金的策略会不会延续到2012年？
【黄俊灿】当然会。这是基于对市场的判断。如果市场在调控下没有发生一些好转的话，再去购买土地肯定就会比较谨慎。如果买了地，地价又继续下滑，那就不是买地的最佳时机？
【新浪房产】您是否认为目前地价还处于高位？
【黄俊灿】这个不能一概而论，就算不同的一线城市也得视具体情况分析。像深圳中心区和郊区也有分别。我觉得有一些城市的中心地段地价可能确实有一定的合理性，像北京三四环有一些地就是比较抗跌，楼价也比较抗跌。但是远郊的地方，比如原来上涨比较快的可能就会受影响大一点。土地价格实际上还是受很多因素影响的。现在重要的是来看大家手上的资金，同时来看土地市场和房地产销售的整体趋势，最后来决定什么时候出手。
冬天已经来临 积极调整结构
【新浪房产】基本上到目前这个时点，行业对地产已经进入“冬天”基本上已经成了一个共识了。金地在这方面有一些什么样的“过冬”战略，怎么能渡过这个不知道有多漫长的一个“冬季”？
【黄俊灿】大家的判断都差不多，对于房企来说首先你要看好现金流，不要出问题，现金流出问题是最麻烦的一件事情。所以得有足够的储备“过冬”，像我们现在掌握一些资金也是出于这方面的一些考虑。
另外在经营上，产品和经营策略就得跟现在的市场环境做一些匹配，推什么样的产品，在现在的这种情况下怎么样比别人更有一些竞争力，这是我们在经营上要去考虑的。包括在开发的节奏上，先开哪一个后开哪一个，哪些产品快一点、哪些产品慢一些，都是要根据市场的情况和节奏作一些调整。
还有，对于我们来讲，还会看看其他的业务，比如地产基金的业务在现在环境下有没有机会多做一点。
只能通过房地产产品结构，也包括整个公司的业务结构调整，把优质业务整合在一起后，抗风险的能力最后就会强一些。
【新浪房产】按照目前的这个形势，明年哪种产品是金地着重打算推出的？
【黄俊灿】明年跟今年来比差不了太多，应该是首置和首改类产品在市场上能够去化的速度快一些。因为中央政府和很多地方政府都表示不会轻易放松，调子已经确定，因此不太可能有什么大变化？大环境、大层面很难有什么好转。我们能做好的，就是积极、认真应对，做好产品定位调整、业务结构优化，等等。。
【新浪房产】既定的“一体两翼”的策略在明年是会得到强化还是会作调整？
【黄俊灿】战略方向我们不会变的，应该说“一体两翼”这三块业务都是基于自身业务协同的角度去考虑的，不管世道好还是不好，定下来这个战略方向就要继续往下走。住宅开发、房地产金融、还有持有型物业的开发（商业地产），肯定是齐头并进。
尤其是“两翼”，在目前形势下，我们尽量去探索能够做的一些事情。基金这一块，我们去年确实做了好几个，2012年还会继续，这是我们坚定不移的方向。商业地产方面，现在有几个项目正在建，在新的一年里希望把这些在建的项目尽快完成并能够运营起来。
紧盯资本市场 谋求做大规模
【新浪房产】黄总也提到了“过冬”战略的资金问题，谨慎拿地你们是“节流”的方式，但是在“开源”方面你们有什么样的计划和想法？
【黄俊灿】“开源”方面，除了产品要适销对路，做好销售和回笼保证现金流之外，一个选择是去做资本融资，但是现在看不到国内有太多这样的机会，可能我们还会去关注境外看有没有一些融资的机会。至于说银行融资，这方面政策没有什么变化，只能按照原来的政策去把银行的融资正常做好。
【新浪房产】金地是否认为境外整体金融环境 要好于国内的金融环境？
【黄俊灿】也不是好于，应该说是更市场化一些。比如说投资者会去看你这个公司，会去看你设计出来的金融产品是否合适，只要被认为是合适的，你就还有融资的机会。
【新浪房产】金地目前在销售业绩上与恒 大、富力等企业有一定的差距，这是否也与所处的金融环境有关？
【黄俊灿】我觉得这是一个动态平衡的过程。金地，包括万科、招商等，和恒 大、富力，实际上是两类发展路径，一是A股上市公司一是香港上市公司。地产公司跟资本市场的联系很紧密，当在资本市场有一个比较好的支持的时候，肯定发展的速度也会比较快。所以公司做大、做快，做多快、做多大，也要看外部环境有多大的支持。
【新浪房产】其实金地内心还是有想不断做大的欲望。
【黄俊灿】那当然了，规模对一个房地产企业来说还是非常重要的，没有规模是不行的。做大一定要是要做大，只是说，将来做大的约束条件越来越多，做大的同时必须也要做强，因此对做大的要求也越来越高。
行业壁垒升高 回转机会不大
【新浪房产】金地是否赞同业界关于楼市已经进入“下半场”这样一种较为普遍的说法？
【黄俊灿】总体来讲我们认为行业会进入一个更加规范发展的时期。如果说以前在行业有地位的话得要靠规模，将来得靠能力。当然，在这个行业里面取得一定地位，规模还是很重要的，没有规模会很难。
只是说，现在做规模的时候，外部约束条件、做规模所需要的能力，比以前都要要求高很多，包括土地获取，包括产品的能力，包括资本市场的支持，包括行业市场的变化，都会对做大规模形成更多约束，所以金地会更多地关注首先在自身管理上做强。
而且，未来市场的整合程度会加大，以前只要有机会，谁都可以迅速做大，但将来企业积累的先发优势会显得特别重要，行业进入的壁垒会越来越高，说明这个行业也是在规范，任何进入壁垒高的行业应该都是在逐步规范的。当你进入一个行业，特别是地产的这种资金密集型而且又牵涉到千家万户生活的行业，如果门槛低的话，就不太正常。这也是行业发展的一个过程。这个发展过程中肯定有一些企业不行慢慢地要么是自己退出了，要么是发展过程当中减少投入，而有些企业觉得自己还愿意在这个行业里做，就继续做下去。
【新浪房产】2011年马上要过去了，能不能简短的总结一下今年的楼市，并对2012年楼市的整体形势作出展望？
【黄俊灿】2011全年主基调就是一个“限”，从限贷开始，限购，限价，一路限下来，调控是主题。开发商要努力地去适应。应该说也是一件好事情，如果市场老是单边上涨我们心里也没底，不知道这个地该不该拿，能够适当做一些调整不见得是件坏事情。
至于2012年，从最近我们看，天气比较冷、市场也比较冷，像北方一些城市，一周成交个两三套已经是销售冠军，确实是已经到“冰点”。我们当然希望市场能够变得好一些，但是客观地来说也看不到这个市场能够变好的一些非常明显的因素。总体来说回转的机会不大，但是极度寒冷的可能性也不大，应该说会像下半年这样平平淡淡地过。
