绿城自救分三步走 努力卖房为第一步
绿城会分三步走：一为努力卖房，二为转让项目，实在不行才大降价卖房，从此退出房地产市场。
从9月初开始，“被收购”、“被调查”、“被退市”等种种流言跌出，一时间绿城“亮”了。及至“被破产”一事传出，绿城集团董事长宋卫平连夜手书千言文表示，绿城集团的资金状况短期内尚好。
随后另一条重磅新闻传出——马云援手绿城。实际上，多数评论指出：该事件眼球意义远大于实际意义，这种简单双赢的商业模式，已被外界过度解读。
事实上，绿城并非腾挪无方，只有绿城自己才能救绿城。按照宋卫平的计划：接下来绿城会分三步走。一为努力卖房，二为转让项目，实在不行才大降价卖房，从此退出房地产市场。
资金饥渴
2005年调控，绿城涉险过关；2008年的调控中，绿城再度命悬一线，而政府救市却让其上演了惊天大逆转，一跃成为规模仅次于万科的房企；此次，绿城再次跌入低谷。
绿城陷入舆论焦 点，起因是其高居不下的负债率。根据2010年年报显示，绿城集团今年全年应付土地款项高达198亿元。另据绿城中报，今年上半年，绿城的净资产负债率从去年底的132%飙升到了163.2%，绿城集团的信托产品总融资金额约为52亿，而银行贷款额为350.3亿。
绿城房地产集团执行总经理曹舟南此前称，绿城从几十万块钱起家，到现在有上百个项目，进入全国55个城市，去年销售额做到530多亿，没有高负债率无法形成今天的规模。
对于外界关注的信托规模，早在9月23日，盛传绿城信托遭银监会调查时，当时一直在北方出差的宋卫平即对记者表示，绿城信托规模并不大，风险控制在正常范围内。公司此前已预估到房地产信托下一步将收紧，信托计划保障充裕，对此事不会刻意在战略层面上做出过多应对。而饶有意味的是，尽管称“这不是什么大事”，但当晚宋卫平却意外回复了部分媒体的未接电话。
从11月7日晚间发布的公告来看，前10个月绿城集团累计取得销售金额约人民币285亿元(包括人民币33亿的协议销售额)，仅完成全年目标550亿元的51.82%，如果按照其上半年的净利润率8%进行粗略估算的话，其前三季度的净利约为22.8亿元。
“现在确实没有钱。” 11月9日晚间，记者多次联系后终于拨通绿城集团董事长宋卫平电话，其如此对记者表示。按宋卫平的解释，绿城资金链足以维系，现在的困难不比别人大，但也不比别人小。由于其高端的产品线以及项目绝大多数位处一线城市，身处调控重灾区，连宋卫平本人也承认，绿城有部分误判形势，但是一直走高负债的绿城并非毫无准备。
绿城集团执行总经理傅林江也认为，集团有1000多亿资产，现在负债不过百亿，努力卖房不行的话，加上转让项目也足够支付，绿城不可能出现资不抵债的情况。此前绿城多名高层均已表示，绿城争取用两三年的时间，把负债率降到100%内。未来几年绿城最重要的就是多卖房，少买地。
努力卖房不降价
宋卫平觉得，对高端产品有来说价格不是购买的决定性因素。降价会折损绿城的品牌，并且会伤害到绿城的老客户。另有接近绿城的业内人士表示，绿城内部高管的激励机制是以利润基础来分成，降价意味着高管红利大额缩减。
连同马云援手绿城一样走红的，是绿城旗下部分楼盘随后出现“团购”和“回馈老业主”9.2折的优惠幅度。傅林江表示，绿城会有优惠促销，目前主要会回馈一些老业主，优惠幅度会在3—5个点左右。但大幅度打折的可能性不会有。因为绿城的利润就9个点，降到底也就是9.1折，再降就亏了。
有分析师甚至做出预计，若绿城到年底至春节前，可达至每月约30亿元的销售额，则仍可维持经营；但若销售持续下滑，又不愿降价，料其资金仅可再支撑3个月的时间。根据公告，2011年10月，绿城集团共有17个新项目或项目分期推出销售，总推盘面积约36万平方米。更有市场消息人士透露，绿城中国在中国的未完全售完的项目数量为110个。傅林江表示，绿城在全国49个城市布点，其中一些不限购城市销售情况不错，在11月和12月会推出一些业务，届时销售业绩预计将会更好。
对于绿城来说，并非只有坏消息。11月1日，绿城新项目在无锡火热开盘，在2小时内销售4.5亿。根据10月份业绩公告，10月销售金额为人民币21亿元，比9月份17亿合同销售额上升4亿。
转让项目尚在进展中
近期，绿城中国首席财务长冯征公开表示称，相较于降价促销，出售房地产项目不失为一个更好的选择，出售房地产项目比起打折出售单套住宅将更加高效的解决资金流问题。
而在11月初，又接连出现两起绿城项目被收购传闻。11月1日，有微博称：“滨江将收购绿城部分项目。”次日，此事被双方辟谣。不久，一则绿城物业被收购的消息又在网上蔓延，绿城房产的官方微博于11月6日晚上更正此事，事实为“将向业内综合实力第二的绿城物业转让新湖物业40%股权”。
11月11日晚间，杭州“口水楼市”论坛又有网友爆料，称“绿城兰园和新华地块股权转让了”。有媒体再度致电宋卫平，宋仍是“打太极”，回应不便透露。
宋卫平告诉记者，目前关于转让出售等事宜，已有了良性进展。但具体有何成果，他表示目前不方便透露，具体要谈完之后才会统一对外公布。
有分析人士表示，绿城已经不是一个单纯的企业，而是一个复杂的债务和利益共同体。著名财经评论员叶檀撰文指出，在多年的发展中，绿城周围有一大批合作或者联营公司，主要由资本雄厚的浙江民营财团、大型国企和央企组成，合作者包括浙江西子集团、海尔集团、浙江铁路投资集团、浙江日报集团、海航集团等等。她认为，若绿城在项目中的股份转给合作者可以解决绿城的燃眉之急。
纵观数据，可以看出绿城已在抱团前进。2009年绿城及其联营公司的销售总额为513亿元，2010年为542亿，今年前十月为285亿，其中归属于绿城集团的权益金额分别为345亿元、342亿元、187亿元。也就是说，合作的项目在绿城所有开发项目中已占到大部分。
以北京通州“京杭广场”为例，该项目由绿城联合了央企葛洲坝集团进行合作开发，双方分别持有49%和51%的股份。在此利益共同体之下，民间融资或许也并不太难。此前有消息传绿城已经拿到民间融资30亿，对此宋卫平及绿城集团新闻发言人愈翔均对记者证实“没有听说此事”，宋卫平称“民间融资主要是高利贷，绿城不会做这个。”
拉长产品线
绿城对于品质的追求，一直是业内标杆。但其背后，也是相对国内其他开发商较为高昂的成本付出。无论是土地、建安还是营销成本在国内开发商中都非常之高，有调查显示，绿城所有项目成本价近1.7万元/平方米。
而在房地产宏观调控之时，限购政策直接打向高端投资需求。以绿城和同样注重品质的对手龙湖相比，绿城的房子集中于中高端，而龙湖产品线长，相对风险较分散。
近期绿城多名高管频频对外表示，多业态并举发展将成绿城首选策略。绿城中国副董事长寿柏年此前表示，目前，公司已经形成以高端住宅为主，商业地产、代建公司及营销公司为辅的多元化集团公司，今后还将继续深化多元化业态，以分散各种风险。
对于绿城是否转型做普通住宅，此前已有绿城高层表示，绿城产品定位受工程地价影响比较大，如杭州地区地价可占到成本价格的60%至70%。绿城会通过工程成本管控进行现有改革，不排除推出更加丰富的住宅产品线。
“至少目前在商业地产及代建这两块，公司已经形成部分稳定收益。”宋卫平称。
据了解，绿城旗下大约拥有100万平方米的社区商业、120万平方米的持有商业面积，商业地产开发和持有比重正在不断加大。公司目前2400万平方米的土地储备中，自持商业面积预计将占到20%左右的比例。
其中大举进军城市综合体是进军商业的重要举措。绿城集团近日宣布，绿城专门组建综合体发展公司，集中推进综合体等业务。其实，10年前宋卫平就考虑过此事，但担心投入综合体注意力不够多。今年
绿城中国在上海、浙江台州等地加速布局商业地产，代建业务也已拓展至商业地产领域。
目前代建项目里已有5个综合体，如西溪湿地的综合体，转塘的凤凰大厦综合体。绿城与葛洲坝集团联合在通州打造的城市综合体“京杭广场”预计12月面世，该项目是绿城中国继高端住宅“御园”之后在京的又一个标志性项目，也是其为数不多的大体量综合体项目。绿城中国副董事长罗钊明此前表示，通过打造京杭广场积累经验，公司会逐步加大北京、上海、杭州持有型物业比例，同时扩大二三线城市商业项目的布局。
另有公开资料表明，绿城至今与政府签订的保障安置房合同早已超过500万平米。自2005年10月，绿城首次介入杭州江干区“城中村”改造和安置房代建以来，已经在杭州、青岛、诸暨、慈溪、余姚等地，承建了十多个保障房项目。如同宋卫平提出的“绿城要做全国一流的安置房”，保障房对于绿城来说，也可构成一笔不菲收益。
掘金代建业务
去年9月，宋卫平组建了绿城建设管理公司，并调集干将曹舟南主持新公司业务，曹同时升任绿城中国执行董事。据绿城集团新闻发言人俞翔介绍，目前包括商业及代建部分，都由绿城建设管理公司主导。代建主要分为政府代建、商业代建、资本代建三大类，保障房、安置房等政府代建项目为优先。
深受一线城市调控影响的绿城，试图走另一条出路。绿城集团副总经理裘剑平表示，集团将争取进入有潜力的三四线城市发展地产业务。而另据俞翔介绍，此前绿城发展公司一直在做三四线城市的项目。俞翔强调：“从战略层面来说，公司近期并未明确提出转向三四线城市。”
“具体到三四线城市，仍会以和别人合作的形式出现，我们不用出资金，只要输出品牌和管理。”宋卫平表示，但在买地上集团会非常慎重，因为确实缺钱。据悉，绿城在全国的土地建筑面积接近2000万平方米(包括和其他公司合作开发部分)，已经足够未来三到五年的开发了。
按照计划，绿城三年内实现代建项目超150个的目标，目前已经签约五六十个项目，可售量超过2000亿元，若价格调整会有不少现金流回流。
就在部分评论责难绿城不该死扛，应降价回流时。包括融创中国董事长孙宏斌等业界人士都对绿城状况表示乐观：“绿城是中国房地产行业发展的方向。如果绿城倒闭了，那是中国房地产的悲哀。调控下该倒闭的，应该是那些产品做得差，不对客户负责的企业。”孙宏斌认为，绿城不会倒下，其状况并没有外界想象得那么糟糕，一旦绿城
