民企租赁住房证券化破冰：旭辉领寓30亿长租公寓
12月26日，历经43天，中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs--高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划(下称“旭辉领寓类REITs”)获得上海证交所通过，开创了民企长租公寓资产证券化新篇章。
旭辉领寓类REITs储架注册规模30亿，涉及10-15个项目，获准在2年内分期发行，首期发行底标项目为，已实现经营现金流入的旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与博乐诗服务公寓浦江店。
此前10月23日，首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——保利租赁住房REITs获得上海证交所通过，发行总额不超过50 亿元，优先级证券评级AAA，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9：1 。
12月27日下午，旭辉领寓CEO张爱华接受21世纪经济报道记者专访时表示，旭辉领寓类REITs的创新，在于实行“储架发行”机制，不依赖强主体，“REITs如果要规范一个主体的话，不具备复制性，靠自身资产质量和运营能力获得本有的评级，才能持续滚动发展。”这也是旭辉与保利最大的区别，即是否由主体兜底。
民企租赁住房证券化
破冰
多名金融界人士评价，目前已经发行的20多单类REITs中，没有一单可以在不到2个月的时间内完成，旭辉领寓类REITs迅速达成是多因素合力的结果，包括政策鼓励与房企提前布局。
此外张爱华透露，旭辉领寓类REITs的架构根据将来与公募对接而设计，包括优先级受益人和劣后受益人。未来资产转换过程中再兑现一次收益，收益率根据目前测算至少在两位数以上。
旭辉领寓在上海、杭州、深圳、厦门4城投入运营的项目，在强销期都快速达到了95%出租率。天风证券资产证券化总经理彭超指出，旭辉领寓类REITs最大的特点是盘活行业重资产，并抓住一个重要IP——给年轻人家的归属感。
通过高成长性的年轻租客群的锁定，旭辉领寓未来的租金可作为购房款，实现租房-买房场景连接。此次通过金融工具实现轻重资产互补并推的发展模式，将助力旭辉领寓“5年20万间，IPO上市”战略目标的实现；同时，借力资本市场，提速旭辉领寓标准化公寓管理平台的打造，进而向“全球化公寓运营领先品牌”迈出一步。
中信证券资产证券化业务总经理俞强认为，“资产质量+运营能力”共同构成旭辉领寓的项目支撑，将来获得派息率的认可度一定比平均水平高。
机构已闻风而动，中诚投资执行副总裁王珊透露，有计划与领寓在股权投资、PE投资上进一步合作，再就是借助私募股权投资的灵活性布局重资产，类似preIPO，做preREITs布局。
长租公寓业内人士、房东东公寓研究院全雳认为，旭辉领寓类REITs具有三大亮点：民企开发商；产品设计中结合保利和新派REITs的优点；本次融资不依赖主体兜底。
亟需监管落地
此前中央政治局会议将“加快推进住房制度改革与长效机制建设”确认为2018年工作重点。其中，资产证券化作为能够为住房租赁企业提供融资渠道和投资退出路径的创新模式，对住房制度改革有着深远影响。去年6月国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出“稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”，为住房租赁市场提供金融支持。在此背景下，新型融资模式如REITs将成为地产金融的主流工具。
长租公寓是国家鼓励发展的政策型风口行业；资产条件和运营管理的标准化：包括入池标准的统一性、征信机制、收益分配逻辑、风险预警机制、产品载体(专项计划、契约型基金)治理结构以及退出方式的标准化；拥有符合标准的储备项目，且具备未来可持续获取项目并成功运营的能力。
11月17日，央行等五部门联合发文，出台《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见(征求意见稿)》，除了标志着大资管统一监管时代来临以外，还在《征求意见稿》第一条基本原则前两款中将“防控风险”和“服务实体经济”放在突出位置。
张爱华透露，类REITs发展出乎意料，按照行业发展速度，预计一年左右就可实现真正的REITs。据其透露，现在旭辉领寓与机构做底层设计，等待税收法律完善。“目前国内长租公寓资产证券化体系不是特别健全，相关政策也不是很明确，等这些底层基础的法律法规制度、税收政策明确以后，到这个阶段只有半步之遥。”
彭超认为，REITs基础层面的创新、交易结构等不是最重要的，在几万亿市场中，如何找到长期稳定资产与成熟管理人，才能从金融点状散发到实现储架式类REITs。
旭辉集团副总裁兼财务中心总经理杨欣从技术层面分析了旭辉领寓REITs的发行。他认为，由于REITs既要看每年的固定分红，也要看未来对应的资产增值，从内部提高资金运营能力到外部“长期匹配的钱、租购并举、租赁行业税收”如果都能解决、相互吻合的话，发行标准REITs的时间节点就不远了。
值得一提的是，国内融资环境收紧是事实。某金融界人士指出，从国际金融市场看，REITs这类融资性金融产品具有比抵押贷款灵活、融资成本低的特征。但完善的法律制度及规范开放的金融市场，是这类产品发挥功能的重要条件。目前国内金融市场化及法律法规都有欠缺。不能也不应该新瓶装旧酒，最终成为银行和其他金融机构脱实向虚，资金再次涌入房地产的渠道。
