长租公寓资产证券化连连获批 物业估值防控租赁住房REITs风险
12月27日，全球领先的房地产服务商戴德梁行(微博)举行“新融资、新市场、新方向”展望2018媒体发布会，就中国住房租赁市场发展以及长租公寓资产证券化，戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰发表主题演讲。
长租公寓资产证券化连连获批
2017年第四季度，戴德梁行参与评估的首单权益型长租公寓类REITs——“新派公寓类REITs”、首单央企租赁住宅类REITs ——“保利地产租赁住房类REITs”、 首单租赁住宅CMBS——“招商蛇口长租公寓CMBS”、首单民企公寓类REITs ——旭辉领寓连连获批，成为国内长租公寓资产证券化的先锋推动者，用专业与服务助力长租公寓的发展。
住房租赁市场风口已来
2017年，有关租赁住房的政策频出， “十九大”报告中提出 “建立租购并举的住房制度”，显示了国家大力推进租赁住房建设的政策导向。根据《中国流动人口发展报告2017》统计，截止2016年末，我国流动人口高达2.45亿人，在今后一段时期，大规模的人口流动仍将持续。而对比国际大都市住宅租赁市场，以纽约为例2014年约有共340万套住房，其中共有218万套住房用于租赁，约占整体的64%；上海2015年底约有910万套住房， 其中租赁住房占比仅约20%，住房租赁供给远低于国际大都市水平。
目前房源稀缺、核心区域优质物业紧俏、拿房成本高企以及盈利困难、投资回报周期较长等问题也成为住房租赁市场的主要发展阻力，但近些年在政策利好与需求旺盛的大环境下，包括开发商、酒店、中介机构、互联网企业及金融机构等纷纷进入国内长租公寓市场，租赁住宅市场发展前景大有可期。
从物业估值层面做好租赁住房REITs风险防控
从物业估值层面对租赁住宅资产证券化项目的风险防控，通常关注以下几个关键因素：
· 采用不同租赁方式时，租金是否市场化？
长租公寓初期运营现金流不稳定，企业通过运营关联公司签署整体租赁协议的方式整租物业，可在物业运营初期阶段实现稳定现金流。但此种方式若通过运营关联公司签署了非市场化租金将会影响估值的风险，所以需对市场租金进行调研分析并出具专业意见。
· 长租公寓应选用何种评估方法？
因长租公寓对外出租，而REITs估值要看持有收益所反映的价值，通常有租金等经济收入的，应当选用收益法作为最主要的估价方法。
· 物业是否有转让限制？
租赁住宅作为标的物业，需重点关注其在权属上是否有“N年内不可转让”或“不可分散出售”等出售限制，同时需谨慎分析比较法的适用性，并选择可比的市场案例做比较。比如物业不能散售，应用市场比较法时需考虑整栋销售的价格。
· 租期较短，未来现金流如何确认？
租赁住宅租期大多为1个月-1年，未来现金流较大程度依赖于市场情况，需要对物业所在市场情况及竞争性物业做详尽的调研分析，同时，租赁住宅受经济外部性影响大，需要对相关产业市场做详尽的调研分析。
戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰总结道：“房地产评估机构在不动产资产证券化中发挥着重要的作用，物业评估是保护投资者合法权益，做好风险防范的重要手段。”
