龙头房企都在上调业绩，你还在担心房地产崩盘
文章来源：华尔街见闻
有些朋友说最近写市场少了，是因为最近行业变局较大，大的全国制度在变，小的城市制度也在变。刚刚能腾出时间来，看下市场走势。
关于市场，多空分歧很正常，判断要点在于各人的逻辑能否自洽。我在去年3.25沪深调控、去年10.1全国大城市严控、以及今年两会前后环都市圈严控之后，一直没改“谨慎乐观”的基调(“这依然还是一次调整”)。自然也经常看到很多悲观的看法，有些风险分析自认很有道理，但大部分完全不靠谱。?
开号以来，我一直坚持学习研究一些长周期的问题，并以此结合分析短期市场。那么，现在距离3.25沪深调控已逾1年半，距10.1严控也已10个月，距两会严控也已近半年，可以对过往做个回顾了。
给大家看两份大数据，一份是今年1-8月房企的销况，第二份是深圳东莞前8月的市场销况。
先谈第一个问题。
一个是上半年上市房企的整体销售数据。深圳搜狐焦点的朋友做了统计，我引用他们的图表，3张。
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结合着这几张图和公开报道，总结一下房企半年度全貌，就看四个指标：?
1、销售状况：五限令下，上半年房企卖得非常好，很多销售额都创了新高，12家房企半年度冲进千亿俱乐部，6家半年销售额增幅在45%以上(其它实力房企增幅也普遍可观)。看这个状况，2017年中国房地产的销售又很可能创下历史新高。(上市房企净利润也在近三年里回到了两位数，但因为这个指标显示的是2015-2016年的结转，所以不观察)。
2、销售目标：多家房企上调了年度销售目标。碧桂园销售目标由原计划4000亿大幅上调25%至5000亿；中海由2100亿港元上调10%至2310亿港元；龙湖由1100亿大幅上调36%至1500亿；世茂上调10%至880亿；富力由730亿上调到800亿……
3、财务状况：上市龙头房企货币资金充沛，负债率显著改善。到年中，万科持有货币资金1075亿，净负债19.6%；中海持有货币资金1195亿港元，净负债16%；碧桂园持有货币资金1201亿，净负债率37.8%，半年降10.9%；一直高负债的恒 大，这次的资产负债率也大降一半，到75.5%。?
4、土储状况：虽然地王被控，龙头房企于一二线以并购手法大幅囤地。到上半年，土储过亿级的房企，已经达到了6家，这在以前是完全不可想象的。且主力土地都集中在都市圈，手法变为并购，比如孙宏斌(博客)的凌厉。
这四个指标，可以做出如下判断：
1、市场比我们担心的还是要好很多，重申最早的判断：这依然只是一次调整。虽然一二线城市和环都市圈楼市被控，但还是老话，调控的要旨并非是要打垮楼市，而是控制过疯。房企卖得好，说明需求依然存在并且坚挺，更说明买家对未来的预期依然不差。这种需求以及预期尽管被压制，但最终依然会从交易中透出来。
2、担忧主流房企资金断裂倒闭的风险不存在，实力房企年底前缺乏大幅降价的压力和动力。在去年10.1严控之后，曾有开发商悲观判断，严控个半年，市场就会垮。而且，以往这样的调控，年底前后都是一个买点，因为总会有房企降价来冲业绩。而从这半年度主力房企的资金持有量、负债率情况、土地储备状况，即便下面市场销售减缓，都很难出现大幅降价的可能，更不存在倒闭跑路的风险。?
3、龙头房企依然看好房地产的长周期发展，市场集中度在快速提升。中国房企过亿级的土地储备最早是由恒 大和碧桂园创下的，万科、中海早几年都维持在5000万左右的规模。但从今年，论房企销售量要以5000亿级划分，论房企土储量要以亿级划分。预估今年最大的房企市占率会史上第一次接近并达到4%。而这些房企囤下巨额土地，最基本面的考虑依然是相对看好中国房地产的长周期发展。尽管有万达、潘石屹(微博 博客)在去地产化，但不影响主流住宅开发商的基本判断。
再来谈第二个问题。
落地到具体都市圈，比如深莞惠都市圈，也大概一样。
我以深圳、东莞的二手房量价图做样本，再上几张图。
这是深圳中原地产提供的深圳1-8月二手房量价图。8月，深圳二手住宅成交套数5732套，环比下降1%，成交均价57021元/平，与上月基本持平。南山、宝安、龙岗、龙华出现了上涨。深圳二手房这种平稳顽强的价格走势已经持续了1年多，显示出来市场需求的承接力依然庞大。调整时刻都在发生，成交量一直低迷不堪，但是价格的我顽强显示了卖方的心态，并没有部分观点认为的那么不堪，更是回应了首付贷会导致深圳楼市崩垮的夸张担忧。?
对于新房市场，建议大家关注最近市场的异动。尤其是至少三个豪宅项目的入市，这些豪宅都得到了很不错的成交，说明了一点：经过了调整，豪宅的价格在稳固，尤其是深圳湾沿线12万/平米的价格，已经为客户完全接受，且认为被低估。这是所有人一张钞票一张钞票的投票，最终给它的定价。?
再看东莞前8个月的二手房价格，我们知道，两会后，东莞创下了连续3个周周周出调控的奇闻，那么半年房价如何了。
这是乐有家研究中心提供的数据：8月东莞二手商品房成交5379套，环比7月上涨7.5%，二手商品房成交均价13525元/㎡，环比下降3.77%，价格趋平。这半年来，东莞二手成交量开始在5000套以上企稳，价格先跌后涨再跌，但基本都维持在1.35万/平米的中线上下浮动。
如果说半年的走势看不出来名堂，和去年比就更能说明问题。看这张图。?
这是乐有家提供的东莞2016年二手房全貌，可以看出，东莞去年月度成交量都在5000-6000套，而价格在1.1-1.2万/平米。说明了，严控的这半年，二手房的成交量出现了调整但没有崩盘，而价格还是比去年为高。
落地到城市，反映出来的市场现实，和落地到房企的报表上，是一致的。市场的确在出现调整，但是无论是眼下还是未来，都没有我们想象得那么可怕，也不需要认为会很可怕。
有朋友问接下来第四季度的市场走向，坦白讲，我也不知道短期的房价会怎样，谁说他能看明白短期我也不信。但现在一个比较重要的事情是：深圳房地产已经逼近了“三年小周期”的尾端。未来走向如何，在半年内会慢慢明朗化。这里，可以教给大家一些值得关注的指标。?
1、大周期和短期政策面，都不是变量，都不用再看。在大周期，城市化走向第二阶段、房地产也走向第二阶段的大趋势，没有变。在短期政策，年底之前的房地产政策(包括货币政策)更大可能会维持现状，不会再紧也不会松到哪里去。这个也没有变。?
2、关注两个变量，一是长效机制，有变化且偏空(比如租购同权、房产税)，不少观点也总是因此大呼：楼市要变天了。我只提醒一点，请首先准确描述清楚中国房地产现在的状态。我认为，现在中国房地产处在长效制度替代行政干预的关键窗口期，而且可能是最后一个窗口期。以租购同权、房产税为代表的长效机制，目的是来逐步替代以“五限令”为核心的行政干预，进而以此实现房地产软着陆平稳过渡的，不是要把楼市打垮的。如果因此打垮了楼市，毫无意义。这是我们要把握的。?
3、二是市场面，也有个变量：存销比。我之前提醒过，现在严厉调控持续了不短时间，房价没有出现明显下滑，但房地产库存却出现了明显下滑。政府的限价严控加上开发商预期的收缩，主流房企的竣工面积在下降，大中城市住宅的库存也在快速下滑。所以说，这10几年来的历史已经多次印证：行政管控从来都是一柄双刃剑，把握不好分寸，很容易成为房价再度上涨的触发器。这一部分现在露出的统计数据还不多，还需要再观察一段时间。
