万科当“服务生”：已布局了90多座城市
“美好耕耘季”，是万科为2017年12月8日举行的南方区域媒体交流会定下的主题。告别了过去“股权之争”的纷纷扰扰，万科翻开了新的一页，开始耕耘“美好生活场景师”的时代。万科董事会主席、首席执行官郁亮也多次以“农民”自居：“万科就是农民，要种好地。”
万科选择在厦门举办媒体交流会，也是有原因的。这座被称为“海上花园”的城市，是万科在南方区域最早开始多元化业务尝试的城市。郁亮希望大家“亲自用脚步去丈量这座城市”，亲眼看看万科耕耘的收获。
万科已经不再是单一的住宅开发商，它的业务触角伸至长租公寓、文化娱乐和教育养老等领域。郁亮说，不希望未来外界评论万科时和发展商联系在一起。从“宇宙第一大房企”到“城市配套服务商”，万科正在悄然改变。交出一张出色的成绩单，或许是让外界承认它新角色的最好方式。
“变化就是理想”
2012年，时任万科集团总裁的郁亮谈及南下深圳的心路历程时说，“我内心里一直在追求变化，所以不断在想，不断在变。那时我觉得变化就是理想。”他的理想指引着万科的前路。万科这些年一直拥抱变化，试图与这个国家、这个行业共成长。
最为显著的变化来自于万科新的角色与定位。在上个月的另一场交流会上，郁亮喊话，万科要做“美好生活的场景师”、“万科已不再是一家房地产企业，而是在技术和消费升级的背景下，以内容和服务取胜的城市配套服务商。”
席间的一个细节，可以看出郁亮的决心。在这次媒体会之前，郁亮已经三年没有来厦门了。“以前每座城市我基本都每年去一次，但现在布局的城市太多，没有办法每一个都去。我们已经进入了90多座城市了，这还不包括海外的。”席间郁亮表示。一旁深圳万科的高管讶异于这个数字，“已经这么多了？”郁亮回答，“你这就是典型的开发商思维。你说，物流地产算不算我们的业务？”
上述高管统计的口径是万科住宅开发分布的城市。如果不算上其他多元化的业务，截至2016年底，万科进入了中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域以及由中西部中心城市组成的中西部区域。
显然郁亮不希望外界看到的万科只是一个住宅发展商的角色。交流会上他强调，“希望大家不要再把万科和开发商连在一起说，谁再跟我提开发商，我就跟他急。万科作为发展商的时代已经结束了，我们为城市发展作出贡献、提供配套服务的角色更符合行业未来。”
多元布局的逻辑
席间被问到，万科在向“城市配套服务商”的角色转变中万科的定位时，郁亮回答：“万科是做服务行业的。”万科如今除了做住宅以外，还涉足长租公寓、物流地产、教育医养和文化娱乐等业务。但为什么是从这些领域为城市提供服务？
租赁市场是万科未来重点布局的业务板块，这或许是万科认真学习十九大报告的成果。交流会上，郁亮提到，“十九大报告是我们国家一个大的发展战略和规划。我们仔细分析，为什么租购并举，是租在购前面？改变在哪里，这一点我们需要认真学习。”
交流会次日，万科高级副总裁谭华杰在第四届平安地产金融创新论坛上分享万科对于租赁的研究时指出，“租必须放在前面、购放在后面，说明未来大的趋势就是以租赁的方式来供应住房，租赁应该是住房供应最主要的方式。”
谭华杰说，万科很快会成为全球最大的租赁企业。截止至2016年年底，万科获取的长租公寓已超过5万间。此前万科董事会秘书朱旭曾表示，这个数量在今年预计会翻倍，增加到10万间。
12月1日，万科宣布与华人基金、阿里文化等成立一支基金，将投向媒体、娱乐、新闻、文化、体育、游戏、电视频道及其他内容播放和发布平台。记者问到郁亮参投文化娱乐领域的逻辑是什么时，郁亮没有正面回答，他提到了一个生活场景：“你看商场里面现在有很多的IP，那些很有价值。”万科的确有过自制IP的尝试。上海七宝万科广场此前就曾通过自制IP来获取客流。
不过万科在文化娱乐领域的布局或许与恒 大、万达等不尽相同。当记者问到，万科是否会自建院线时，郁亮说：“别人都做了，我们就不做了。”
厦门万科的实践
厦门万科的多元化实践始于2011年。万科集团高级副总裁、南方区域本部首席执行官张纪文回忆，之所以从厦门开始，是因为彼时厦门公司的业绩对于区域的影响没有那么大。如今厦门公司已经是万科城市配套服务商的一个代表。
厦门万科在住宅以外开展的第一个业务是青年公寓。造青年公寓的初衷，实际是为了解决万科内部员工的住房问题。“那时候很多北方的员工愿意来到厦门，但在2013、2014年的时候就发现买不起房。于是，厦门万科是万科所有城市公司中第一个做出租公寓的公司。”
六年过去，万科目前在厦门拥有公寓5000间，并规划在未来三年，在厦门再造近2万间青年公寓。在参观厦门万科多个青年公寓项目时，不同项目的多名工作人员向记者表示，目前项目都是满租状态，入住需要轮候。
解决了“居住”的问题后，厦门万科围绕年轻人继续开展其他的业务，其中办公问题是多元化业务的第二站。“我们开始做一个创业社区，这里也诞生出非常多成功的企业。”记者参观厦门万科的创想公社时看到，这个产业办公平台包括了长租公寓、自营食堂等业态。此外，万科也会与园区内的优秀企业进行一些合作。
转型的六年过去，厦门万科目前已经拥有10家长租公寓、4座社区商业、6座产业办公楼、1所全日制幼儿园、7个社区营地、1个户外营地和1套智慧停车系统。郁亮说，厦门万科只是万科在向城市配套服务商转型路上的一个样板，“希望万科在进入其他的城市时，也能够完成这样一个转变。”
“以前厦门公司在卖房子的时候大概只和这个城市1/4000的人群有交集，而现在已经到了15%~20%。相信厦门公司未来会和这座城市50%的人群有交集，会不断发生各种交道、交易，增加和这个城市的人们更多粘度。”张纪文称。
五年前，万科的高层曾经笃定称，万科发展非住宅类业务的目的，是为了更好的做住宅；五年后，当万科将业务发展到城市的每一个角落，与一座城市共成长之时，应该记住和相信郁亮的这句话：“如果说我们对自己尚且能够掌握的东西不去奋斗、不去改变的话，成功一定会离我们很远。”
