社科院：明年楼市将迎盘整期 融资风险隐现
5日，中国社会科学院发布中国住房报告(2017-2018)显示，2018年房地产市场将迎来盘整期，住房价格增幅或将继续保持平稳下降，商品住宅销售额增幅将明显回落，库存进一步下降。
值得注意的是，2017年一二线热点城市在严厉的调控措施下，楼市趋于冻结，大量房地产企业和投资需求被挤向三四线城市，投机空间再度转移。同时房企与个人资金杠杆均出现明显上涨。因此，未来房地产市场将面临不确定性，一方面，坚持调控措施，防止出现报复性反弹，另一方面，应警惕房企融资隐患和杠杆风险。
趋势 多数城市房价趋于平稳
报告指出，通过限制性政策与长效机制相结合，多数城市房价趋于平稳。
中国社会科学院城市与竞争力中心主任倪鹏飞(博客)表示，2017年以来住宅销售均价涨幅一直维持在4%以下的水平。在严厉调控的作用下，房地产总体呈现稳中有升态势，一二线城市增幅分化下调，三四线城市分化上升。
与一二线涨幅收窄趋势形成明显反差，三四线城市房价领涨全国。国家统计局数据显示，2017年9月，70大中城市中三线城市新建商品住宅价格同比上涨7.4%，远高一线城市的0.5%和二线城市的5.6%。
以10月单月为例，大数据房价指数(同比)显示，2017年10月，74个样本城市中，佛山、济南、成都、杭州、青岛、广州、西安、长沙8个城市，房价较去年同期上涨40%以上。重庆、无锡、惠州、武汉、东莞、厦门、烟台7个城市，房价同比涨幅在20%-40%之间。而与此同时，北京、天津、合肥、上海分别累计下跌14.53%、9.8%、2.14%、0.17%。
倪鹏飞表示，虽然伴随着热点城市楼市的明显降温以及三四线城市的升温，楼市总体风险有所下降，但从一线城市看来，部分风险依然存在，其不确定性需高度警惕。“若房价收入比过高，存在一定泡沫风险。”
具体来看，一线城市房价收入比依然居高不下。数据显示，虽然全国平均房价收入比仅为7.5，总体房价收入比稳定，但从一线城市单独看来，其房价收入比依然高达31.3，其中，北京房价收入比更是高达41，居所有城市之首。
“还应警惕房价报复性反弹。”倪鹏飞表示，由于城镇化红利没有结束，总体预期没有改变，若调控政策转向或变化，可能导致反弹。
倪鹏飞认为，目前一二线部分城市房价增幅下降是调控重拳下行政限制性措施的结果，非真正由市场供求机制、价格机制、竞争机制发挥自我调节作用下的变化。因此，若后期在一二线城市供给难以跟上，土地、财税等制度性政策未建立的背景下，调控若放松，前期抑制房价过快上涨成效将功亏一篑，被限制性措施打压的需求或伺机复燃，以致一二线热点城市房价出现报复性增长。
?预警 房企融资风险凸显
倪鹏飞表示，虽然近一年来房地产相关资金不断收紧，但房企各项融资规模依然高于同期，面临资金链与信贷违约风险。
报告指出，房企负债率高企，已经达到或超过警戒水平。Wind资讯数据显示，截至9月底，A股136家上市房企负债合计达6.04万亿元，同比增加23.21%。36家房企资产负债率超过80%红线，占比近26.5%。其中，融创资产负债率高达92%，恒 大、绿地、碧桂园等龙头房企也普遍接近于90%。
值得一提的是，上市房企有息负债也整体攀升，截至9月底，136家房企有息负债总额达2.7万亿元，较2016年的2万亿元相比，同比增幅高达37%。
而带来高负债的主要原因，中国住房报告课题组成员刘伟(微博)表示，一方面是房企大量购置土地，另一方面则是高杠杆并购，激进扩张。根据Wind数据显示，2014年7月至2017年7月，境内房地产企业并购案发生972宗，涉及并购金额高达1.17万亿元。
?“我国经济进入新常态以来，房企传统盈利模式不可持续，因此，出于生存考虑，房企激进做大企业规模。”刘伟认为，这样急于扩大规模，一旦销售状况不理想，企业周转能力受阻，偿债能力将会失控，风险积聚。
事实上，2018年房企迎来集中还债期，报告显示，获得穆迪评级的52家房企中，39家房企面临债券到期或达到可回售期限，金额达392亿美元。其中，恒 大面临到期/可回售债券总额54.56亿美元，富力面临38.95亿美元，绿地、碧桂园分别面临26.32亿美元、22.55亿美元。
?除负债外，信贷来源变化明显。报告显示，2016年9月份以来，房地产开发资金来源中个人按揭贷款增速下降迅猛，同比增速由2016年6月份的51.4%降至2017年9月的1.3%，但与之相对应的是，房地产开发资金来源中国内非金融机构贷款增速大幅增加，同比涨幅由2016年的7.2%增加至2017年8月的38.3%。
?倪鹏飞表示，在目前房企总体负债率高企，资金集中兑付压力加大的背景下，楼市大幅波动会影响企业资金链安全，进而影响金融机构，因此，应加大对资金投向的管控，促进房企降低高杠杆资金占比。
?政策 积极完善住房租赁制度
?“本轮房价回升小周期接近尾声。”中国社会科学院城市与竞争力中心研究员邹琳华表示，过去一年半时间，一二线多数城市楼市在严厉调控下趋于冻结，大量房地产企业和投资投机需求被挤向三四线城市，此前未受关注的市场经历了一波房价快速上涨。
?邹琳华认为，房价的“相对洼地”已基本消失，短期内住房市场不存在大起大落的经济基础，首套房贷利率上升，市场实际利率也居高不下，房价快速上涨金融条件不具备。
社科院财经战略研究院城市与房地产经济研究室助理研究员李超建议，2018年应继续稳定“控一线、稳二线、盘活三四线”调控思路，有效预防投资性需求跨区域轮动所引发的潜在市场风险。
?另外，李超表示，应加大限购限贷政策的区域联动性。“在高铁快速发展下，单个城市的限购限贷政策难以遏制扩散的投资性购房需求，因此，在城市群之间和大区域内部调控政策提前充分沟通，有效预防投资性购房需求的跨区域轮动现象，避免区域市场的大起大落和泡沫的外延扩散。”
倪鹏飞建议，应把持续调控融入制度和长效机制中。需要实现以售卖为主的住房体系转向租售并举体系，从以商品房为主的住房体系转向商品保障体系并行，从以老市民为主的住房体系转向新老市民并重体系三方面的改变。
?同时，倪鹏飞指出，应积极完善租赁住房制度、加快住房租赁立法，健全租赁住房的土地、金融、供给机制。改革金融制度体系，扩大宏观审慎监管的实施范围。增加热点居住城市土地供给，改革供地格局，形成政府、企业、集体组织等多渠道供应机制。
“还应加快财税体制改革，2018年将房地产税纳入立法议程。”倪鹏飞认为，应明确房地产税时间表，给予市场明确预期，减少各方的赌博心理。
