李宇嘉：从“深圳样本”看如何为租客守住低租金防线
文章来源：每经网
近期，链家地产发布《深圳租赁》白皮书，第一次将1600万深圳租客的微观数据展示出来。
不过，并不像有些媒体笔下的租房是何等“不易”，或如易居(博客)研究院的报告称，深圳的房租收入比(月租金/月可支配收入)高达54%。相反，深圳租客租金负担比较低。数据显示，目前有超过52%的深圳租客，其月租金支付不到2000元，18.2%的租客其月租金支付甚至在1000元以内；80%的租客租金占可支配收入的比例不到30%，还有近20%的租客，租金支出不到家庭可支配收入的10%。
目前，深圳实际管理人口超过2000万，80%的人租房居住。全市1040万套住房中，70%的房子在出租。不管从租赁人群占比看，还是租赁房屋占比看，深圳不愧为全球住房租赁占比最高的城市，而且比租赁占比最高的国家——德国(租赁人群占比为60%)要高很多。
尽管租赁需求很大，深圳寸土寸金，房价也很高，但广大租客守得一方宁静，并通过低成本租赁在深圳“扎根”。
事实上，深圳商品住房的租金非常高，2017年1~8月的套均租金高达5005元，高于居民4000元的月可支配收入，比2010年上涨67.5%。但是，深圳城中村的存在，稀释了住房租赁成本，让上千万的深圳居民(特别是外来人口、大学生、创业人群等)有了安身立命的依靠。
目前，城中村是深圳住房供应的主体，全市各类住房总面积大约5.20亿平方米(截至到2015年)，其中商品住房和保障性住房合计占比仅为27.9%，而城中村住房占比高达50.3%。此外，上世纪80~90年代，外向型制造业主导深圳经济，并留下了6549万平方米的工业区配套宿舍，占存量住房总面积的12.7%，这也是深圳超低租赁成本的组成部分。
据统计，深圳有740万套租赁住房，其中城中村租赁住房达450万套，占比为60.8%。据统计，73.8%的城中村住房租金在2000元以内，26.1%的租金水平在1000元以内。
眼下深圳有1600万人在租房，1100万人住在城中村，这其中超过70%的租客住在租金低于1500元的城中村住房中，单间或一房一厅的租金甚至在600元左右。调查显示，90%的深圳租客为年轻人群(20~35岁)。20~25岁的租客中，月租金支付在1000~2000元的占比49.6%；26~30岁的租客中，月租金在1000~3000元的占比61%；26~35岁的租客中，月租金支付在3000元以内的占比70%。
深圳的城中村租赁，不仅租金很低，生活成本也很低。不管是餐饮、零售，还是生活服务，其价格都比商品房小区要低30%左右。另外，经营场所成本高企、社区物业整治、城市公共环境管理等影响下，修雨伞、擦皮鞋、裤子锁边、配钥匙、修理家电等伴随居住的日常基本生活需求，提供服务的小摊贩在商品房小区已经很难找到了。但是，这类小摊贩不仅在城中村遍地都是，而且物美价廉。
另外，早在2010年，深圳就在全国率先进入了存量房时代，经过政府主导的综合整治，加上原村民和村集体长期租赁经营，2/3的城中村引进了规范的物业管理、治安管理，不仅中低收入人群租住城中村，高学历人群租住城中村的比例也很高。目前，高中、专科和本科毕业等三个租客类别中，租住在城中村住房的比例分别达到65.35%、63.2%和49.9%。
更重要的是，深圳城中村的住房，80%是违法建筑。但是，本着尊重历史、尊重现实的原则，政府认可立于其上的租赁关系，即有形的房屋或是不合法的，但无形的租赁关系是合法的。
由此，深圳创新性地将有形的城中村与无形的租赁关系剥离，提出依据合法的租赁关系，分配公共服务的模式，在全国较早实现了“租售同权”、公共服务均等化。
这也意味着，只要持有城中村租赁合同，并到市政府租赁办公室设在各街道的办事处备案，租客就可以加入全市所有居民(包括户籍居民)必须参与的公共服务排队分配，并通过“积分制”申请就近接受义务教育、接种疫苗等基本服务。据悉，绝大多数租住在城中村的家庭，小孩都可凭租赁合同入读公办学校。同时，城中村注册的企业，也可凭租赁合同获得合法产地证明，从而降低了企业营商成本。
因此，各地发展住房租赁，最应该关注两点，即租赁低成本、服务全覆盖。
作为租赁占比最高、房价高企、空间逼仄的城市，深圳上千万租客之所以能实现低成本“安居”，一方面在于，深圳本来就是由外地人构成的移民城市，从上世纪80年代建设特区伊始，深圳就自发确立“包容发展”的理念。既然都是外来人口、都怀揣创业梦想，就应该平等享受城市化红利。
更重要的是，深圳是国内最早大规模利用集体土地建设租赁住房的城市。尽管深圳在2004年宣布全域土地国有化，但70%的城中村住房在这之前就已在集体性质的土地上建起了。顺应快速城市化、外向型经济，经营出租屋如同种粮食，这是原村民、村集体细水长流分享城市化红利的载体。
上世纪80~90年代快速城市化过程中，为降低城市化成本，政府在征收原农村集体土地的同时，并没有将原村民完全纳入城市化管理，而是变相鼓励原村民、村集体通过自建出租屋的方式“自我城市化”，从而出租屋经济的体量越来越大，城中村租赁住房占全市住房的50.3%。
目前，深圳917.8平方公里建设用地中，成本低、高密度的出租住房占了300多平方公里。而且，围绕原农村集体土地开发城市的过程，也造就了城中村在各区域点状分布，区域位置优良。
链家报告显示，城中村租客通过地铁、公交出行分别占比30%和26.1%，30分钟左右的通勤占比55%。而且，长期以来，城中村租住人群已形成了以乡缘和业缘聚集的传统，这对于从“落脚”深圳到“扎根”深圳的外地人“本地化”进程、新型城镇化进程是一条自然的低成本的路径。
近期，国土资源部和住建部下发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，决定在北京、上海等13个城市先行试点，核心内容是“试点城市村镇集体经济组织，可自行开发运营，也可通过联营、入股等方式，建设运营集体租赁住房”。
笔者认为，利用集体土地高位蓄水(大城市集体土地和国有土地“对半开”)及巨大的“级差地租”，可有计划释放低成本供地，降低租赁供应成本。另外，村集体和农民掌握入市主动权(而不是被征收)，借此可长期分享集体土地入市红利、城市化红利，相比一次性补偿的“征收模式”、建设并出售小产权房，建设并运营租赁住房具有细水长流地分享红利的特征，能避免资本对农地的觊觎，也能够调动村民和村集体的积极性。
近日，北京已发布本地试点内容，2017~2021年计划供应1000公顷集体土地，占新增租赁住房用地的77%。这是一个好开端，其他城市如果能够跟进，将降低租赁住房供应成本。
(作者为深圳市房地产研究中心研究员)
