融创冲3000亿，如何兼顾高周转、增利润？
有“并购王”之称的融创，花150亿收购乐视网、乐视影业、乐视致新部分股权；斥资438亿接盘万达13个文旅项目；又拿下金科股份、北京链家、天津星耀、重庆华城富丽等多个项目的股权。在大举“买买买”的同时，融创的负债也日益攀升。在此背景下，在中期业绩发布会上，融创在上调销售目标至3000亿的同时，提出放缓拿地、降负债、增利润的发展思路。融创96%的土地储备集中在一线城市、环一线城市及核心二线城市，在这些城市限购背景下，下半年融创的业绩是否会受影响？其高周转的模式能否持续？未来高利润又能否得以释放？
限价之下回笼资金存挑战
8月单月融创实现合同销售金额305.4亿元，同比增长237%，创下单月销售历史新高。除整体销售业绩实现较大增长外，盈利能力也快速提升。截至2017年6月，融创营业收入为133.33亿元，较去年同期增长25.9%；毛利为26.16亿元，同比大增86%。
与此同时，企业毛利率为19.6%，较2016年同期上升6个百分点；融创账面现金约924亿元。
基于上半年良好的市场表现，融创将今年的销售目标由原来的2100亿元调整为3000亿元。
问题在于，截至今年上半年，融创96%的土地储备都分布在一二线及环一线城市。在调控背景下，融创如何实现3000亿的销售目标？
对此，协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，一二线城市开发商普遍面临的问题是限价，在此情况下，一些开发商选择“捂盘惜售”，但融创需要回笼资金，或面临挑战。
不过，融创中国董事会主席孙宏斌(博客)对此持乐观看法，在中期业绩报上，他表示，在未调控的城市布局麻烦更大，因为调控区域才是真正有购房需求的地方，“我们现在很多城市都一房难求，房子没有卖不动的，找不对人都买不到”。另外，由于融创所拿的地价便宜，“怎么调控，都有利润。”
中经联盟(微博)秘书长、优铺网创始人陈云峰(微博 博客)表示，融创今年3000亿目标与其土地储备、营销能力、大规模的并购策略相挂钩，业绩可期。唯一担心的是大规模并购，可能存在资金链安全问题。
收购项目有利于实现快销
在业内看来，融创“并购+高周转”策略，是符合行业集中度提升的模式之一。在顺驰时代，孙宏斌就首创了“地产戴尔”模式：即通过“拖”字诀，合理拖欠土地款、工程款、广告款等诸多款项。在拿地、开工、开盘环节上，孙宏斌又实施“快”字诀，争取预售款提前回笼。孙宏斌创造的“并联操作”，研发、开发、销售、工程四个部门的快速联动计划，被业界同行视为预售款快速回笼的不二法门。
不久前，融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在公开场合表示，融创在新阶段将继续坚决周转去库存，做好产品与服务。
关键在于，在调控背景下，融创的高周转模式能否持续？
业内人士指出，相比招拍挂，收并购土地周转更快，可实现快速销售。据克而瑞研究中心的数据显示，截至2017年8月，融创41%的土地储备处于开发状态。另据相关媒体报道，2016年9月融创收购融科资产包后，仅一个季度即贡献百亿销售；2017年5月收购天津星耀五洲项目，三个月后已经蓄客开盘；近期收购的万达文旅资产包，很多项目交割后便开始销售。
对此，投资专家董翔表示，从融创的推货节奏上看，9-12月占全年销售的45%-50%。因此，他认为融创全年销售金额在3100亿-3200亿元，加上万达资产包，全年销售金额可达3300亿-3400亿元。
负债率仅是阶段性上升
在此前大举“买买买”的同时，融创的负债也日益攀升。中报显示，截至2017年上半年，融创总资产4238亿元，总负债3896亿元，融创中国的资产负债率达到了91.92%，较2016年末的水平再度上涨4个百分点。其净负债率达259.9%。
融创相关负责人对此的解释是：融创的负债率上升是阶段性的，一是因为加大土地储备，二是超过2000亿的已销售物业尚未交付结转并相应增厚股东权益。分子扩大而分母滞后，导致负债率短期上升。
董翔对此指出，融创扩张较快，加上并购模式，导致融资利息费用无法资本化，主要是费用化处理，导致当期利润比较低。此外，融创销售增速较快，而这些预售款虽然在资产负债表中计入负债，但实际上是收入的性质。债务对房企而言并不是判断风险的好标准，房企很多负债是因为买地，而地价上涨速度普遍高过银行上涨利息。
“并购情况下，有些是合营与联营公司，不是全部并表的。融创上半年40%是合并报表，60%收入是合营与联营公司，没法并表。合并报表的收入，不能代表融创完整的收入。”董翔表示，只要保持高流转，在回款较好，资金风险较小的情况下，过分强调负债有点“危言耸听”。
针对负债问题，汪孟德也作过相关解释。在他看来，净负债率指标不能够体现房企的现金流是否安全，融创控制现金流风险核心在于：买对地、保持高周转。
不过，考虑到融创拥有较高的土地储备，融创下半年将不拿地、少拿地、缓拿地。计划到2019年净负债率和总资产负债率都降低到70%以下。此外，融创还看中毛利率指标，保证做到毛利25%，净利10%以上。
黄立冲认可融创这一做法，“未来若没有新股东入股，或巨额补充本金，将面临财务困难”。易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进表示，融创对降负债率有较为明确的导向，充分说明融创对当前财务压力的关注，也有助于增强企业的资信。
土储助利润释放，乐视成包袱
除了高周转，融创期待的高利润，又该如何释放？对此，亿翰智库董事长、首席研究员陈啸天(微博 博客)认为，融创覆盖的一二线、环一线区域是价值高地，对融创未来持续业绩释放和利润创造有较大帮助。而融创在高端物业上的深耕，也有利于利润的增长。此外，融创融资成本5.8%，同比下降0.5%，融资成本的优势也有利于利润率增长。
据野村证券的分析报告显示，大量土地储备将支持融创未来5-6年的强劲销售增长，因此，融创完全可以停缓拿地，来降低杠杆水平，提升利润率。
克而瑞研究中心分析师朱一鸣认为，融创未来将加速释放与土地储备规模相匹配的销售业绩，并逐步获得与销售规模相匹配的盈利表现。此外，随着销售的放量增长和盈利提升，企业将快速提升资产水平，进一步降低负债指标。
不过，记者注意到，融创对乐视网及乐视致新的投资计提减值拨备11.1亿元。黄立冲认为，乐视是融创的“滑铁卢”，最大的风险是未来的拨备和对其现金的要求，到年底不排除将产生更大的拨备。而在严跃进看来，乐视会对融创带来一定的压力，乐视不再是“香饽饽”，而是“烫手山芋”，后续对乐视业务如何改造，是融创需考虑的内容。
