2017上半年净利润增长15倍 融创今年将迎毛利拐点？
8月31日晚间，融创中国发布半年报显示，2017年上半年，其实现溢利人民币(下同)16.14亿元，较去年同期的1.03亿元增长约1469.7%；其中公司拥有人应占溢利约13.00亿元，较去年同期的0.73亿元增长约1683.4%。
对于溢利大幅上涨原因，半年报给出的解释是由于并购而产生的收益增加。
2013年，融创开启并购之门，毛利受到并购前期部分低利润率项目并表影响有所降低，制约了净利的增长。而这几年，因融创中国加速并购，无论是土地储备还是销售额，增速都位居行业前列。土地成本也低于公开市场拿地，加之融创的销售力和产品溢价力，业内人士分析，融创高增长低利润率的现状将很快终结，或将迎来利润集中爆发期。
融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德近期发表演讲表示，融创上市后，经过七八年的发展，也到了新的阶段，在下一个两三年的周期里，还是希望把融创积累的战略优势释放为财务表现。在调整发展方向之后，带来的一个直接结果就是利润的释放。
融创中国董事会主席孙宏斌(博客)则直言融创做高端产品，不能与做低端产品的公司做对比，所以规模并不重要，融创会继续抓好利润水平，但目前来看融创不想进行业前三也很难。
净利润率“V”型回升
此前几年，融创利润率的表现异常，与其发展模式有关。也即，并购和合作模式，在先期暂时蚕食了其毛利率。
分析认为，并购和合作从来都是资质强与弱的项目搭配在一起，融创在交易中最为看重的一定是较好的项目；而在这样的资产包中，最快贡献销售或者最快入账结转的通常是一些低利润项目，比如融绿合作属于在当地难以消化的高价项目，无锡玉兰花园、无锡香樟园、苏州御园、常州项目等均属这类。
这些项目交到融创手里时，已在建或在售，几乎没有改造空间，融创迅速以成本价或微利价卖出，确保高周转回笼现金。反映到财务报表，便是摊薄整体毛利率。
数据显示，前几年融创的非并表毛利率并不低，2013年为24.3%，2014年为27%，2015年为24.3%。
对此，公司高层在业绩发布会上表示，随着后期高利润项目的结转并表，加上公司放缓并购及扩张步伐，融创盈利指标会呈现增长。目前其毛利率曲线已经“V”型回升，今年上半年达到19.6%。这个重要指标的回暖，意味着融创步入了利润释放期。
孙宏斌则在业绩会上表示，考虑到公司拥有较高储备，将暂停拿地，等到再重启拿地后，对土地的标准会大幅提升。
规模扩张后步入利润增长期
有业内人士指出，“V”型回升只是融创毛利率和净利反转的一个开始，2018年利润的集中爆发或值得期待。这主要源于两个因素，一是并购项目的销售周转速度，二是集团的收入与销售额严重错配。
例如2014-2015年，融创合作和并购项目的支出，在其全部销售收入中占比很高，从而对公司毛利率的摊薄就很明显。到了2016年，虽然并购支出增加，但融创的合同销售额实现翻番，595亿元的并购支出在1506亿销售额中的占比大幅降低。
不过融创并购项目的销售周转效率高，将缓解并购支出对整体毛利率的拖累。如2016年9月，其以138亿收购融科置地42个项目，当年这些项目实现91亿销售额。
其毛利率回升的最大秘密，则隐藏在收入与销售额的对比里。2014年，融创的收入(含非并表收入)为573亿元，销售额为659亿元；2015年收入549亿元，销售额682亿元。二者相差不大。但到2016年，收入762亿元，销售额攀升至1506亿，前者约为后者的一半。今年上半年，收入325亿元，销售额1088亿，不到后者的三分之一。
一般而言，房企销售额结转为收入有一定滞后期，通常为1-2年。也就是说，去年1500亿的销售额将陆续在今年和明年结转为收入。
截至2017年6月底，融创已售未结转收入超过2000亿元，对应的毛利率超过25%，大部分都将于未来一两年内结转。也即基本锁定了明后年的毛利率水平。
毛利率的大幅提升，为净利润增厚奠定了基础。
2017年6月底前已售未结转的2000亿元，按照主流房企10%的净利率计算，净利为200亿元；融创在合同销售额里权益约为70%，即已锁定140亿元的净利，将体现在明后年的报表里。
据知情人士透露，融创2017年的销售目标已调整到3000亿元。上半年完成1088亿元，下半年还要完成近2000亿元，如此折算为净利140亿元，也将体现在明后年报表里。
综合到2017年底，累计将有至少280亿元的净利润，陆续进入2018-2019年的财报。
而这还没有纳入13个万达文旅城项目，可售建筑面积近5000万平方米，融创持股91%，将在下半年开始并表。其中的南昌万达城、西双版纳万达城、哈尔滨万达城、合肥万达城已进入强销期。
加上这些贡献，融创2018年的毛利率和净利水平或将有质的提升，融创发展将更加均衡。
汪孟德也表示，公司将步入调整期。“前五年融创平均复合增长率60%，主要是因为行业整体基数低，那时整个行业和企业的速度和发展态势会比较快。到今年为止，融创中国的销售应该是过3000亿，在下一个三年，增长速度肯定会做调整，增速预计会是前一阶段的一半。特别是在2018年、2019年，在调整发展方向之后，带来的一个直接结果就是利润释放。另外融创会继续坚持快速周转策略，这样会带来公司整体利润的释放和净资产大幅度增加。”
