上海楼市开启只租不售模式 首开先河到底为哪般？
文章来源：央视
《新闻1+1》2017年7月25日完成台本
——只租不售，上海楼市亏了吗？
(节目导视)
解说：
先是广州提出租购同权，随后上海开启只租不售模式，沪广两地楼市，首开先河为哪般？
新闻播报：
7月24日，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地，在上海市土地交易市场成交。两幅土地采取“只租不售”模式，项目建成后，将至少提供1897套租赁住房房源。
解说：
虽位置优越，但须精装交付，且租金不得高于市场同类房源，七十年只租不售的土地开发对企业有吸引力吗？
上海市嘉定区规土局副局长 周建斌：
它的投资回收，我们也做过测算，周期确实比较长，大概要三四十年以上，四十几年才能全部收回投资成本。
解说：
科技园区的创业创新人才，高校和企业的领军型人才，引进的全球顶尖科学家，人才与房价相比，谁的收益更高？《新闻1+1》今日关注：只租不售，上海楼市亏了吗？
演播室主持人 董倩：
晚上好，欢迎您收看正在直播的《新闻1+1》。
前两天呢我们关注了一个广州市出台了一个租赁住房市场的文件，其中第一次提到了叫做租购同权，那么这两天上海的土地供应也出现了一个新词，叫做只租不售长达70年，我们来看一下这个相关的信息，涉及到两个地块，这个地块一个是在浦东张江南区的配套生活基地，另外一个地块是在嘉定区的嘉定新城的一个地块，我们都可以看到，两个土地用途都是租赁住房，那么张江的这个也是，那么出让年限都是70年，而且呢他们的价钱都是异乎寻常的低，普通张江的这个生活区起拍楼板价的格式，5569万元钱，再来看一下嘉定的这个起拍楼板的价格是5950块钱，那么自然问题就出来了，政府这么做考虑是什么，企业要答应这么建的话，它的内在动力是什么，建出来的房由谁住，建出来的房又是什么样呢，今天我们就来关注这个话题。
(播放短片一)
解说：
"突发，楼市最大利好来袭，上海楼面价跌破6千！"，"全国首例！上海楼市出现新打法，70年内只租不售！"，"上海首推只租不售宅地，背后意图所"谋"甚大"，昨天，上海首批公开出让的两块租赁住房用地正式成交！
播报：
7月24日，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地，在上海市土地交易市场成交。两幅土地采取"只租不售"模式，项目建成后，将至少提供1897套租赁住房房源。
解说：
上海市规划和国土资源管理局的公告显示，这两块地分别位于浦东和嘉定，浦东地块6.5万平方米，嘉定地块面积2.85万平方米，值得注意的是，这两块地的起价都不高，每平方米都不足6000元！
上海市嘉定区规划和土地管理局副局长 周建斌：
嘉定的价格我们经过评估，再经过一些对市级层面政策的一些分析，然后是提出一个建议价，当时的建议价，楼板价是6100，然后经过区里面招牌挂领导小组集体审议以后，也参照了浦东的价格，调到5950一个平米，这个价格是既符合市里面，目前的一个试行政策的要求，也能够平衡区里面，全区动拆迁这些成本，另外，理论上对实施企业也能运作下去。
解说：
对于房屋套型、精装修标准、租赁年限、配套建设等方面，在出让合同中都有明确规定。土地出让年限为70年，受让人应在出让年限内100%持有，这在上海，还是首次出现！土地性质只租不售，这种模式在上海的土地招拍挂中也尚属首次。那么，这样的房子将租给谁呢？
上海市房屋管理局局长 胡广杰：
政府也是比较明白，上海特大型的城市，也是要留住各种人才，解决新市民住房居住需求。
解说：
据了解，两块租赁住房用地项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。一共分三种房型，60平方米左右的房型占70%，70-90平方米的房型占20%，90平米以上的稍大一些的房型占10%。
上海电视台记者 朱正炎：
在我的右手边，就是这次出让的两幅地块中的张江南区地块，那大家可以注意到，在这幅地块紧邻的就是一个即将开盘的商品住宅项目，那么资料显示这个楼盘所在的土地是在2014年的10月份出让的，当时的出让地价是每平米26000元。
解说：
如果按照商品房价格来算，七月份张江的新房价格大约每平米68000元，嘉定新城的新房价格，也达到每平米40000元。 只租不售，上海楼市惊现新玩法！背后有何动机？今天，各大媒体对此议论纷纷。
如果说大规模的推出租房的话，那对于当地的市场会造成非常大的影响，而对于我们的金融这一块，也会造成很大的影响，所以它现在是用局部的改良的方法来做，那么到2020年上海租房的比率会大幅的上升，它是一个逐渐的转变的过程，现在上海这边，去年人口是下降的，地方人进来的少，那上海需要的是企业家或者是技术人才，所以他索性就跟我们的技术人才，这一块就直接挂钩了。
董倩：
上海市首次推出的只租不售的这两块地的这么便宜的价格，并不是说因为它地段不好，而是地段很好，那么我们不妨来比较一下，就是张江地块的起拍价呢是5000多一平，但是如果附近有一个高档的楼盘相比的话它均价是这个价钱的几乎20倍，9.6万平方米那么普通的一个楼盘的均价，也是这个起拍价的10倍，4.6万平方米。再来看嘉定地块，它的这个起拍价是5900不到6000块钱，但是周边二手房的均价也都是在3到4万平方米，我们知道政府的收入很大一块，是来自于土地的出售，那么这一次为什么省得这么肥的一块肉，用这么低的价钱去卖掉什么考虑，接下来我们连线一位专家，中国人民大学土地与政策研究中心的叶剑平主任。
(电话连线)
董倩：
叶主任您怎么看就是很多人觉得，政府为什么这么做，这明显不是一个合算的买卖您怎么看政府的这种做法？
中国人民大学 土地与政策研究中心 叶剑平：
政府除了算经济账外它还有一个公平性，还有社会问题，住房呢是老百姓最基本的一个生存要求的，所以房价居高的情况下，实际上租房也是市场的一个供应形式，所以政府呢，试图通过租和售这两种模式，使我们的房地产市场更完善，所以政府呢宁愿少收一点出让金来解决老百姓的居住问题，做出一个合理的配置，我想他们应该是这样考虑的。
董倩：
叶主任您看什么样的企业能够拍得这块地，应该是要求是很高的，那个你看只租不售竞得人必须百分之百的自持，而且同时明确了租赁对象，租期、租金、租赁使用管理及服务，还有租赁住房的套数、套型、全装修等等一系列的这个要求，另外租赁住房用地中，公共服务设施和公共空间建设的要求都提的非常的细，您怎么看这个政府推出来的这个只租不售，以及它一系列的配套的这些要求它背后的这些用意考虑是什么？
叶剑平：
第一个呢，就只租不售主要就是通过租赁，来满足一些住房的要求，那么提出那么多的条件呢，因为房地产也就是住房呢它的标准各异，如果推出来没有详细的规定的话，怕开发企业比如说偷工减料，低价然后配套不全等等，所以他要求呢是一个完成的，使这些租赁的客户，居住的话达到一定的标准，那么这样的话呢就使得生活的质量和居住的条件不降低，所以呢以这样的一个条件基础的。
董倩：
叶主任有一点，就是刚才我没怎么弄明白，就是为什么要竞得人要百分之百的自持这个要求是为什么？
叶剑平：
这个只是就想，能够使这个租赁能够长期稳定，如果不是百分之百的话，那么比如说股权好几家，那么他们之间就发生了一些纠纷，纠纷呢就影响到我们租客的一些居住条件了。
董倩：
叶教授您再看，就是如果在目前的这样一种土地供应的模式，那企业应该说它的身份更像是一个大房东，企业和政府之间，这种关系它是一种什么样的关系，怎么摆？
叶剑平：
他呢这应该是政府相当于作为一个金主者，那么企业呢实际上是市场的供应者，他们之间的关系呢，实际上政府想要达到一个目标，比如说就是租赁市场要完善租赁市场，那么要政府就以前的话都是政府自己建，然后呢就公房那种性质，那么现在市场化了，那么他又通过市场的手段来购买这个服务，使得通过呢土地的出让及其约定，让这个市场呢来弥补这个租赁市场的空白，或者稀缺这样的。
董倩：
好的，叶主任稍后我们有更多的问题给您，上海一直是被看作全国这个房地产市场的一个风向标，这一次在上海的供应的模式发生了变化，那对于企业来说，意味着什么我们继续关注？
(播放短片二)
解说：
出让年限70年，开发商在年限内，可持续出租运营，但不得销售。这样的规定对于房产企业来说，他们的盈利预期如何？而政府又是出于怎样的考量来选择企业的呢？
位于嘉定区嘉定新城的租赁住房用地，土地面积约2.85公顷，成交价格为4.24亿元，成交楼面单价为5950元/平方米。据介绍，这样的价格是经过了市场评估、成本测算、集体决策之后，由相关部门制定的。
上海市嘉定区规划和土地管理局副局长 周建斌：
它的投资回收我们也做过测算，周期确实比较长，按照现行现在的市场出租价格的话，也要不同的算法不一样，大概要三四十年以上，四十几年才能全部收回投资成本。
解说：
因为投资成本回收需要经历一个较长的时间，对于企业的开发、运营、资本运作等综合能力也提出了一定的挑战。嘉定区相关部门在选择企业时，也进行了各方面的权衡。
上海市嘉定区规划和土地管理局副局长 周建斌：
有一定的资金实力和开发实力，有一定的房地产运作的经验，另外就是国资比较可控。但是呢按照常规的投资还原，包括固定的百分之几的利润它又是能够运行下去的，并不是说他拿到项目，它是个运作不下去的项目，仅此而已。
解说：
竞得嘉定新城租赁住房用地的是上海嘉定新城发展有限公司，该公司在2004年8月18日正式揭牌成立，为国有独资公司，注册资本26亿元，由嘉定区国资委以现金和国有股权投入。而该公司的入选，也和此前在这块土地上已有的投入分不开。
上海市嘉定区规划和土地管理局副局长 周建斌：
70年以后，甚至再过几年情况怎么样，也还会有可能调整。
记者：
那企业的收益怎么保障呢？
周建斌：
因为租金是可以根据市场变化做调整的，比如说以后租金涨了那么它也隔一段时间做一个调整。
解说：
另外一幅地块，位于浦东新区张江南区，土地面积约6.5公顷，成交价格为7.24亿元，成交楼面单价为5569元/平方米，竞得的企业是上海张江集团有限公司，该公司与张江科技园区在1992年7月同日挂牌设立，主要负责张江高科技园区的开发与建设。对于这次竞得地块，公司目前也有了自己的规划。
上海张江(集团)有限公司副总经理 孟行南：
整个项目的定位，主要瞄准的还是我们的这个中高端的人群，在我们整个园区就业人群当中，对于中高档居住的住宅需求量，还是挺大的，从我们目前的分析结论来看，大概有270万方需求的缺口。从这个角度来说，我们也要打造这么一个产品。
董倩：
政府出了一个这么低的价钱，对于企业来说，那到底是参不参与竞争呢，如果竞争的话对自己的好处又在哪呢这种模式对于企业来说，改变又是什么呢，我们来看一下，因为在我们的想象当中，企业如果想加入到一个市场行为中，应当是有利可图的，可是这明显起价很低我们来看看这个上海的反映。据上海规土局网站土地出让信息显示，这两幅地块的申请表领取数分别是14家、20家，应当说这个数字显示市场的反映还是积极和热烈的，为什么会这样，那么我们来继续连线叶主任。
(电话连线)
董倩：
叶主任您看面对这种应该说，并没有多少钱好赚的这样一种情况，为什么企业房地产企业，还是会相对比较激烈的去竞争？
叶剑平：
房地产市场呢实际上就分两个了，一个是出售一个是出租，长期以来我们国家是出售型的房地产为主的，那么出租型的相对短缺，那么随着城镇化进程的开展呢，实际上企业拿地也是很困难的，所以好多的企业也转向了持有物业的这样的管理，所以这是一个市场的行为，通过刚才的介绍，他在二三十年就可以回收成本，那么这样呢就企业呢还是愿意做的，他通过原来开发，就变成物业持有和管理，这样的一个过程的转换，实际上企业也在转型，所以总的来说，通过市场的测算呢，来确定这个地价以及企业呢，通过物业的管理来收得的回报，从市场来说还是能够平衡的，所以好多企业就有兴趣的。
董倩：
其实叶教授还有一个问题，你比如说这个最后虽然说有这么多的企业竞争，但是最后还是花落两家国企，而且这两家国企都是和相关地块有着千丝万缕的联系，面对这样的一种情况，有的有一家大型的上市房企的负责人他就这么表述的，他说设置一定的门槛将其他的房企拒之门外，一方面可以避免竞买者过多，造成一个哄抬物价，成交价过高的这么一个情况，另外一方面，首幅的租赁地块它具有一个示范和标杆的意义，由国有平台进行操盘的话，更能实现对租赁住房的政策意图，这是这家房产公司的负责人分析的，您怎么分析这两家国企的中标？
叶剑平：
我同意他的观点，因为目的是很明确的要租赁，然后租金是什么样的界定，然后住房的标准也是固定的，那就找一家更放心的企业来住更有示范作用了。
董倩：
您说这对于更多的房地产企业来说，这是不是一个怎么说，可以用拐点吗，也就是说意味着可能未来就要面对着越来越多的，只租不售的这样的地块的一种情况呢？
叶剑平：
我想这也是一个市场的转变吧，刚才说了就是土地越来越少了，所以有一些地产商选择开发出售，有些地产商选择开发后的持有租赁，那么这也是市场的慢慢的发展后，进入的一个房地产市场的多元化的供应，片子一开始比如说包括租房的房客，还拥有一个学区等等，就同买房一样的权利的话，那么慢慢的在大城市的租和售，都是解决住房的一种方式，不要用行政性的其他的一些门槛，比如说一定要拥有住房才拥有学区拥有别的，那么这样呢以后就是住房就可以选择了，是租还是买，那是一种选择而不是作为唯一的一个决定。
董倩：
好，谢谢待会会有更多的问题给您。这两个地块一出来，媒体关注房地产企业关注，各方面都关注，但是最关注的是老百姓，因为大家最关心这样的房子出来谁能住。
(播放短片三)
解说：
1897套租赁住房，给谁住？对于未来的租赁对象，嘉定和张江两个地块都目标明确，那就是引进的人才。以张江为例，张江高科技园区是我国第一批国家级高科技园区，成绩卓然但也饱受诟病，曾经以外向型吸纳招商引资为要务，忽视了社区感、舒适度等人本因素，导致了白天拥堵，晚上空城。
上海张江高科技园区管委会副主任 王维刚：
张江正在建设综合性国家科学中心，从目前看已经集起了相当重要的科研机构和创新创业的人才，这些创新创业人才他们居住问题是摆在面前更大的课题了。
解说：
业人员达到36万，博士以上的高端人才7000人左右，虽然目前已经建成5000多套人才公寓，但面对巨大的租房需求，要留住人才，首先要解决住房问题，已经摆在了张江高科技园区的面前。
海张江高科技园区管委会副主任王 维刚：
们推出只租不售的人才公寓，第一期是50万方，第一次开工的现在拍出去是13万方，所以后面还要陆陆续续加以推进，这个还是比较长的过程。、么根据时间估计的话到明年9月份左右，第一批就是13万方可以投入使用。
(播放短片三)
解说：
000多套的高端国际人才公寓如何分配，张江高科技园区表示，国家千人计划，上海市千人计划，园区内重要的科研单位引进的高端人才将优先保障，排序分配。
在土地出让公告中，住房面积方面以中小户型为主，且需要精装交付。
孟行南：
这个房屋以后我们是作为拎包入住，所以我们在整个设计完成度上面，是做到了装修以及基本生活配套，包括幼儿园、学校，以及我们一些公共的服务配套设施，来提升我们整个生活品质。
解说：
上海，普通的公租房租约是3年，而张江地块未来的人才公寓租约将是6年，租金方面，租赁价格不会也高于市场同类房源的租金水平。
王维刚：
张江科学城里面，在未来考虑建设十万套只租不收的人才公寓，、在人才不仅仅是一个工作岗位，他还需要生活，一个比较好的生活地方的，需要交流，需要娱乐，还需要其他的一些社交活动，如果有这么多人才在张江生活的话对于科学城的建设具有非常重要的意义。
解说：
目前嘉定新城区域一平米的租金大概在1.2元到1.6元之间，对于外来的持居住证的年轻务工人员来说，在可承担的居住范围之内，有租房需求的人也比较多。
周建斌：
那肯定多，我们可能还要再设置一些，对区内有利的区内人才优先的一些做法，现在租金特别好的地段，房子出来抢着租，毕竟人口还是往北上广涌的。
(电话连线)
董倩：
这两个项目建成以后呢，将提供1897套租赁住房的来源，主要的针对对象都是那些引进的高科技的特定的人才，那么接下去我们继续连线叶教授，叶教授我们比较一下，就是政府他用这么多的低价进行租售的这些房子，他损失的和他引进的这些人才住进去，他得到的我们能不能做个比较？
叶剑平：
肯定可以的，就产业发展呢实际上就土地财政的减少，它通过产业的增加和产业的财政就税收的收入来弥补的话，而且呢它是个可持续发展的一种方式的，那么产业这个区域就兴旺了，所以损失一点点土地出让金的话，从长期来说呢它并不损失。
董倩：
就吃小亏占大便宜，我们再来看一个就是人们对于租房的这种数字调查，上海社科院的调查，2013年上海家庭住房自由率是70%，而租住率是远低于伦敦、纽约和东京，55—70%的租房率的，这是一个数字。另外一个租房是很贵的怎么说呢，您看北京租房收入58%，深圳54%，上海48%，这租房租金是严重过高的，您觉得怎么从未来怎么解决这样的一个问题？
叶剑平：
世界各国呢都是大城市，这个住房的自有化率低，所以主要还是通过租的来解决居住的问题，那么租金的管制各国都有，所以一般来说呢，就好多国家就规定住房的租金，不能高于比如说收入的四分之一，就是25%的话就不行，所以有租金的管制还有提租不能太长，租金不能轻易的这个解约等等等等，就保证出租人的利益。
演播室主持人 董倩：
好的，非常感谢您给我们分析这么些，那么上海和广州对于租房市场，都在进行有意的尝试，希望他们继续尝试下去，让人们不再为房子所困，享受更多的幸福感。
