地产大亨川普上台半年 美国房地产市场走势如何？
文章来源：澎湃新闻网
川普政府执政以来，美国房地产市场陡增很多不确定性，如何看待川普时代的美国房地产投资市场？
美国乔治亚州立大学罗宾森商学院房地产和金融学讲座教授、房地产中心主任姚文雄6月14日下午在上海做了一场演讲，详解美国近一年尤其这半年从川普上台以后美国商业地产的发展现状，“川普因为是搞房地产出身的，而且他在竞选过程中提出了很多对商业友好的政策主张，他这个嘴巴也比较大，上任以后对商业是非常非常的友好，所以你看到竞选以后，美国的股市一直往上走，这半年的股市一直上涨，整个上涨盈利高于过去两年三年，然后美国的房地产也带了一个不小的高潮。”
所以，地产大亨川普的上任真的给美国楼市带来一个高潮。预知川普时代的美国房地产走势，请姚文雄一一为你分解。
纽约凯悦酒店(Grand Hyatt Hotel)是“地产之王”特朗普的第一桶金。
1975年，川普以1千万美元买进邻近纽约中央火车站的破旧酒店，亲自监督重建工程。
谢谢各位，我今天主要讲一下美国过去将近一年尤其这半年从川普上台以后美国商业地产的发展的现状。
川普因为是搞房地产出生的，大家知道他搞的这个川普大厦，而且他在竞选过程中提出了很多对商业友好的政策主张，他这个嘴巴也比较大，上任以后对商业是非常非常的友好，所以在这个程度上，你再看到竞选以后啊，美国的股市一直往上走，这半年的股市一直上涨，整个上涨盈利高于过去两年三年，然后美国的房地产也带了一个不小的高潮，所以他的竞选和对商业带来的乐观主义强烈，尤其对房地产，所以一部分是川普的功劳，另外一部分因为对美国有信心，他讲美国第一不像过去在全球讲霸权主义，他还有一个口号——美国特别注重给美国人创造就业，制造业回流。
川普大厦。
然后，他坚持讲美国经济要在第一位，国际贸易他不讲多边主义，他要找出对美国更有利的国际贸易条款，在这种情况下，很多的国际资本正在向美国集中，尤其在商业平台主义，所以我会讲一下哪些国家的资本向美国回流。还有一个就是信誉市场，因为对美国实体经济陷入一种乐观，所以资本借贷利率利差非常小，这是经济乐观的直接凸显。
2017年是一个很特殊的年，我现在给大家讲一下大势。美国的商业地产一般情况下有很明确的商业周期，一般每七年一个周期，每七年会复兴，每七年会萧条。这七年是怎么来的？每一个做商业地产的应该会知道，办公室、工业用地很多签的契约合同大概就是7年，那现在很多关于办公室的契约会越签越长，有的会达到十年，对于大部分的商业地产合同租约基本上是每七年，所以七年和七年之间中间就会有一个间隔，这种间隔如果经济大势不好的话，很容易产生一个商业地产价格的波动，所以七年的周期也实际上有根据。
那现在是什么时候，我们上次的周期大概是从什么时候，从2011年，到现在为止18年，如果你算的话刚刚是18年，18年这个时间已经超过了历史上所有商业复兴的平均值，七年，所以从去年开始，在川普上台之前。我们经过很多讨论有可能这2017年有可能是一个转折点，有可能会从复兴转向一个收缩，但是川普上台他改变了这个，改变了大家这个moment，所以现在大家就是对这个东西有点不太确定了，其中提出几个比较大的问题呢，商业地产会不会从现在增长比较慢转向快速增长的时候。还有一个问题就是什么呢，你现在的房租，你的实体经济的基本面很好，所以房租每年增长得特别快，现在每个商业借的房租每年大概3%~5%的速度上涨，大部分的市场来说。
可是问题在哪里呢，如果利率上涨，你会提高你的融资成本，你会提高你的维护成本，这两个能不能相互抵消，商业地产和民居是绝对不一样的，在中国民居实际上你每年的收益非常有限，可能达不到百分之一，可商业地产像美国的话我给大家讲这收益是怎么算的。现在大致是一个什么情况，收益非常重要，这两个有可能相互抵消。我要讲一下，商业地产里面大概有六大类的地产类型，哪些类型哪些市场有可能会表现很好？哪些类型哪些市场有可能会表现不好？
2017年大家最关心的问题是什么，是不是现在短暂复苏一下然后又下去了，讲不清楚，过去六个月这种乐观是不是昙花一现。还有川普两大政策主张税改，税改的核心是什么，主要是商业，主要是企业所得税，企业所得税美国是边境税率，现在大概边境税平均在33%左右，30%~35%，他的目标就是要把他降到15%，还有一个，他想把边境税调下去。像苹果在海外赚了一大笔钱，包括麦当劳，很多的现金它是流在海外的免税群岛上，不敢汇回美国，因为汇回美国一入国境就会成为边境税率，所以税改的核心就是能不能把跨国企业的这些钱吸引回来，就是税改能不能成功至关重要。那另外一个，美国金融危机之后，大家做的最重要的事是什么呢，就是加强监管，避免类似的风险会发生。
因为小企业以前你讲他不用给员工买医疗保险，现在你必须得买，所以企业的医疗成本实际上非常高，那川普就提出了相反的主张，我要给这个企业解除监管，但这个能不能做到，现在还没有这个，他的工作小祖，还有国会议员，大家都在这个方向努力，可是立法他到底有多大的成功，现在还没有看到明确的信号。
好的一面，全球大势，全球现在是一个低利市场，大家看一下主权债券的利率主要是国库的借的这一部分，0以下负利率占多大比重，几年以前这一个是2016年一个是2017年。2010年以前全球的主权基金负利率的85万亿美金，然后今年降低了一点，今年跟去年比平均的主权基金的利率实际上往上涨的，这是好事，可是呢，整体上还是很可悲的，给你付负利率，日本跟德国十年期的国库券都是负利的，这是很恐怖的事情，这说明政府层面对本国的经济没有信心，单靠居民和企业投资金不足以拉动经济，所以他强制你把钱要投到实体经济来，所以整个的信心全球来大部分还是不太好。所以看一下日本一个月负利率，五年负利率，十年正利率，可是只有百分之0.05，你再看一下德国，负利率、负利率，只有英国跟美国现在的主权利率是正的，这个就大致上反应了对本国经济基本层面的情况。
再看一下美国和德国十年国库利润率，这是两个主权国家到资本上去融资，付的利率高，就说明人家对你的投资有信心，所以美国国库现在付的利率一直要比德国要高，那最近几年是这样的，一直往上涨，就说明全球的投资者对美国的经济相对德国来说一直是很好的，而且是更加乐观的态度。
美国过去30年因为制造业空心化，很多职业移到了亚洲，导致很多的工人工资一直在下滑，可是从2015年开始已经有了复兴的苗头，虽然没办法跟2008年比，可是趋势很好。
再看一下这个，消费者的信誉，大家都非常好，尤其川普当任这半年，实际上整个消费者企业对美国经济的乐观比过去的六七年都高了很多，最近三个月增加了将近53万的就业人口，美国的就业基数是多少呢？美国一共大概是3个亿的人口，整个大概一个亿的家庭，说明他的就业市场一直在改进，整个这个就业率是过去十年来最高，失业率是十年来最低的。
失业率，失业率有两个，一个是名义上的，另外一个是把另外一个去掉了，就业率里面有两种人，一个呢是找到了想要的工作去上班，另一个是找不到想要的工作选了一个次要的工作去上班，所以上面这个呢就是相当于真正的失业率，明显政府报告呢是4.5%，但是4.5%包括很多，比如说大学毕业生，他想去做金融职务，找不到金融工作呢，就只能去工厂上班，这个也属于就业，可是不属于真正的就业。所以上面呢把这一部分人排除掉了，所以数据高一点，上面是8.9%，但是官方的统计大概只有4.5%。但是不管怎么着，这个失业比重一直在下滑的状态，所以这个市场一直处于改进的状态。
基于这些数据，我们基本上来看一下我们说的房地产市场。
第一个问题，非常严重的问题，成本。替代成本上涨，主要是因为什么，当一个城市里面你有一个建筑项目开工的时候，你找农民工干活，他没有竞争，他会接受更低的工资。可是一个城市里面当你有十个开发项目动工的时候，你就要去竞争农民工，那开发商建筑商就会提高建筑工资，美国现在面临的就是这个问题，你尤其是你接了工作成本，如果是新开发的项目还有新开发的项目，你需要投入很大的一笔钱去雇人来改造，这个时候成本就比往年高了狠多。
还有一个，有另外一个市场现在就表现很好，过去讲是国际视野，很多的租户是国际租户，举个例子来说，一个做国际贸易的比如说专门做中国生意，那他们在美国住呢，这类的商业地产项目呢一般没有专门国美国内租户表现得很好，因为汇率是一个很重要的因素，美国现在的美元一直在往上涨，如果你同样用人民币去换算你毫无疑问人民币就处于贬值状态。
还有一个，那现在美国的股市表现非常好，具体市场表现哪几个，科罗拉多州丹佛现在表现非常好，一个很多高科技企业在这里，传统上讲这个地方主要是美国空军学院在这儿。
2017到2018，第一位能源跟国防产业，这是川普竞选的时候很重要的一个纲领，而且很多的东西他确实已经做到了，加强美国的国防，而且可以不顾虑地展示美国军队，所以他这几个月之后你从他的时政上也可以看出来，共和党政府对它的国防工业的投资力度非常大，还有一个华盛顿州区，华盛顿这个地方我住了十年，它是唯一一个以政府公共部门生存的，没有所谓的周期，因为你看政府是没有周期的，什么时候都得扩张，今天川普好像要消解国防部的职业，他等于就是把正式员工变成编外人员，整个的规模没有太大变化。
还有一类金融服务业集中的几个城市，纽约、波士顿、夏洛特，美国的三大经济之都，达拉斯现在也是，所有银行后端办公室都是设在达拉斯，还有现在盐湖城。
还有一个，这是基本层面，大家肯定有一个保底的标准，保底的标准是什么呢，我如果增值型的项目，我现在控制率很高，我去接手，通过我增加价值的方式我肯定会把这个控制率给降下来，像这一类的项目，你在什么市场才能赚到钱，还有升值的空间。
还有一个，现在对应的什么呢，千禧带，1996年以后出生的这批人，针对他们开发了很多项目，比如说这些人他喜欢讲究健身，喜欢讲究体验，喜欢讲究共享空间，所以叫share space，共享空间，那现在商业地产也专门为这些人也开发出来了很多商业项目，也是非常受欢迎的。
亚特拉大就是说是美国很独特的一个公司，它把以前城里面废弃的铁路，一共37英里的废弃铁路改造成了一个绿地带，沿着这个绿地带就能开发出很多的小区，专门就是针对这个千禧代，过去几年卖得非常火。
还有一类，接待或者服务业，这个就广义了，搞旅游的、住旅馆的这一类。现在就是出现了自动化，自动化就是让什么产业消失，会有哪些产业替代，接待永远都不会，过去这半年旅馆业升值17%，10%甚至14%，但是整个的商业地产是9%，所以这两个地产类别非常抢手。
再讲一下房地产现在投资的角度，哪些资本现在在美国，你看一下整体的趋势来说呢，2007年就是说是美国的顶尖，那一年一共有3700亿美金交易完成，那么最新调查呢，2016年3300亿，基本上就比这个时候低了很多，比2015年也低了很多，再看一下2017年，207年第一个季度比起2010第一个季度又低了很多。具体到类别上，具体都去哪里了呢，资本比较多的最集中的一块办公室、公寓，这个是2016年，再看一下2017年，2017年投资继续，而且这个比重更高了，公寓的投资整体开始下降，下降了54%，将近一半。旅馆实际上跟2010年是持平的。零售业2017年比2010年降了7%。然后还有一个工业用地，工业用地降了一半。工业用地主要用来做什么，阿里巴巴、亚马逊他们现在应该是工业用地最主要的需求，在每个城市里面要实现在同一天能够把这个运到，仓储空间现在是电商最重要的战场，所以这一块2017比2010需求发生了重大的变化，办公用地继续很强健，但是其他用地就相对来说比较疲软。
然后再讲一下办公用地主要的市场，纽约第一，你看纽约修筑了多少，纽约是一年比一年强，第二大市场波士顿，第三大市场洛杉矶，第四大市场旧金山，第五大芝加哥，第六大西雅图，第七大圣地亚哥，第八大华盛顿，第九大达拉斯，第十大亚特兰大，所以表现都不一样。这是需求对房地产的需求。
来看一下供应需求，2017年16年投资虽然也很热，但是跟2007年相比，投资供给没有显得那么多，所以供给量实际上还非常有限，举个例子来说，办公室，拿这个整个存量作为百分比的话，你看一下在2002到2008年上一个周期的时候，新建的占1.2%，而现在只占0.9%。
然后再看一下就是零售降得非常厉害，工业用地降得不是很厉害，而公寓呢反而往上涨，所以现在公寓存在一个过热。
我再讲一下外国投资在美国，哪些外国投资在美国。你整体上看外国投资2016年实际上处于一个小高潮，延续了2015年上升的趋势，2017年稍微下降。然后你再看一下这个办公室超过2亿美金的投资总量，2006年2007年、2015年、2016年，16年、15年基本上持平，660亿美元对670亿美元。但这个结构发生了变化，2016年国外的资本比2015年更多。
然后再讲一下就是哪些城市吸引的外国投资最多，第一个曼哈顿，洛杉矶、波士顿，在这里面亚特兰大还没有排到前十，总体来说是曼哈顿一家独大，因为价格很贵，其中华尔道夫酒店就占了20亿美金，华尔顿最贵的酒店是194亿美金成交，华尔顿酒店就占了20亿美金。主权基金，主要看中国，这是中投，这是社保，还有一个汇金，这三大实际上在外面做的比较凶了。亚洲中国的资本，你看往上涨了很多。
然后再看一下中国的资本基本上去哪些地方了呢，去美国、北美比较多，主要去向就是美国、澳大利亚，英国，这三个地方是最受欢迎的，然后整体来说主要是哪几个地方。
然后再讲中美之间的区别，两个股市，两个国家的股市差别还是比较大的。货币，毫无疑问，中国现在的货币因为资本管制很多时候是跌价趋势，大家去兑换的时候可能会知道，名义上的汇率可能对你不起作用，基本的区别，美国这是股市，这是货币，两个国家的经济，中国虽然现在经济放缓了，可是整个GDP增长还是比较快，价格这是基本，这是最后一点。
现在讲一下这个是怎么算出来的，根据美国的算法，你从房租开始你把所有的成本刨掉，然后除以你买的价格，这叫cap rate，cap rate是什么概念，2007年的时候，以2007作为标准，举个例子来说，这是所谓的A类城市，包括纽约、波士顿、华盛顿、芝加哥、旧金山然后洛杉矶这六大城市，以前移民是从这些地方进港的，这些城市吸引的外国资本最多，然后你看他们现在，2007年的时候cap rate 5.2%，现在4.7%，说明什么概念呢，cap rate 为什么低了，因为价格涨上去了，同样的现金收入，你比如说现金流收入一样，因为价格贵了，所以就把整个的cap rate 往下推，就说明这个市场天热了，在这种情况下对你好还是不好，对已经持有地产的人来说是好事，对新要去买地产的人价格就过高了。
再看一下其他地方，你看稍微就高一点，然后就是关于大商场，再一个是关于开放空间的，这个是的属于城里面，就像中国很多综合体，一个商场里面有还有其他设施，有可能办公室旅馆都合在一起，一个大项目，美国典型的就是说，一个体育场馆，体育场馆橄榄球，旁边它会修很多的零售公寓各种合在一起的大项目，总体说就说现在因为各国货币超发，资本在进入投资机会，所以现在很多的投资显得比较昂贵，不像2012年13年的时候那么便宜，还有一个就是说现在的竞争还是比较激烈的。
谢谢大家。
(本文根据录音整理，有删改，未经主讲人审定)
