公证委托卖房如何避免遇上炒房客？
司法部发布公证执业“五不准”
8月14日,司法部发布《关于公证执业“五不准”的通知》:不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证;不准办理非金融机构融资合同公证;不准办理涉及不动产处分的全项委托公证;不准办理具有担保性质的委托公证;不准未经实质审查出具公证书。其中,第三条,与广大购房者关系最大。业内人士分析认为,“五不准”新规的背景是针对近期多起老年人涉“以房养老骗局”导致重大社会影响的事件。但新规定实际上却打击了通过做委托公证来交易房产的“炒房客”,普通市民业主也应该利用“五不准”的新规,保护自己的权益。
委托卖房须留意代收房款类公证
“五不准”第三条的具体内容为,公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证,应当按照“重大事项一次一委托”的原则,告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果,不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证,不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。
现实中什么人会做全权公正委托卖房?记者了解到,通常一般为年事已高、行动不太方便的长者或者是工作繁忙的商务人士。前者一般会通过公证委托子女代办房屋的过户等一切手续。而后者则会委托家人全权办理自己名下的房屋交易。不过即使是市民办理了一次性全部重要事项的委托公证,一般也不会办理让受托人代收房款这样的公证。因为涉及到房屋交易的款项,必定是较大的数目,一般都不会通过现金交易,这样只要指定将房款打进委托人的账户即可,不必再委托代收房款。这也可以说是普通的业主与炒房客之间的区别。
广州中原地产研究发展部的分析认为,炒房客有可能出现的各种要求业主做全权委托的理由包括下面几种情况,业主要谨慎分析判断。包括声称买房实际由其父母出资,房产证可能要写父母名字,可先将办理买卖过户等事宜委托给炒房客本人办理。声称暂时没有购房资格(年限不足),要求业主先将办理买卖过户等事宜委托给炒房客本人办理,待其年限足够后再自行办理过户等。还有以防止出现支付房款后不予过户情况为由,要求委托房产中介的业务员作为监督人办理过户,实际上,该业务员可能就是炒房人的“同伙”等。
公证委托一定要指向明确
据介绍,在实际二手交易中,炒房客一般会伪装成刚需客,与二手房业主签订买卖合同。但是,房屋买卖合同的公证条款往往都会先进行模糊约定,以骗过卖房人,防止卖房人在签订合同时生疑拒签。当合同进入履行阶段,炒房客就会找各种理由,要求卖房人将房屋过户手续等事宜全权委托给自己。如果业主拒绝委托,炒房客便会以“违约”要挟,要求业主支持高额违约金。
虽然司法部的“五不准”中,明确不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。但对炒房客而言,仍可通过多跑几个公证机构的方式集齐涉及出售、租赁、抵押等几项重要处分权,因此在实际交易中,二手房业主对于买卖合同的谨慎度,依然不能放松。
专业人士表示,由于炒房客通常会将房屋买卖合同的公证条款先进行模糊约定,以骗过卖房人,因此二手房业主在阅读买卖合同时,对于涉及“公证”字眼的条款,一定要明确所指。例如:在合同中明确公证委托的受托人,只能是一个人,且明确记载其姓名和证件号码。在合同中明确公证委托的是具体哪一种权利,如出售权、租赁权、抵押权,切勿笼统以“处分权、处分、处置”等字眼概括,因不动产的处分权同时包含出售、租赁、抵押、继承、赠与权等。同时,合同中明确公证委托的时间,也建议控制在一个月内,尽量避免过长时间的委托。另外,也可以在合同中明确具体的公证机构,并且要求只接受某一家公证机构,防止炒房客通过多家不同机构来集齐全项处分权。
如何利用司法权利维护自身利益?
二手房业主,在卖房交易时,可以提前留意以下相关问题,防患于未然。
清晰了解自己房源的市场价格,切勿大幅降低报价。炒房客通常精通市场,他们能以很多理由来鼓说业主大幅降价。例如会以一次性付款为诱饵,要求业主大幅降价;或联合业务员(可能是同伙)对房屋及周边的楼市做片面的分析,误导业主对市场的错误判断,大幅降低报价。实际上,二手房业主想要清晰了解自己房源的市场价格,并不是难事。在当前房地产严厉调控的背景下,政府对中介机构的监管力度已达到史上最严,市面上主流的正规大型中介机构,均会在其官方网站上公布真实的成交价格,可以给业主提供一个相对合理的参考范围;
充分利用“五不准”新规中的“不得在公证书中设定受托人代为收取售房款”的权利。不管受托人以何种理由和借口,二手房业主应坚定“售房款”必须自己亲自接收。只要业主坚持不委托“代收售房款”这一条,炒房客将无所遁形;
充分利用“五不准”新规中的“不得在公证书中设定不可撤销委托”的权利。二手房业主若在交易过程中,发现任何不妥之处,应在保留证据的同时,及时行使“撤销委托”的权利,及时止损。
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委托公证卖房可能风险
1.炒房客在低价取得房屋后,会高价转手给新买家,从中赚取差价。若这中间产生纠纷,新买家可能会主张“原业主”与“炒房客”恶意串通,原业主将面临起诉风险。
2.炒房客与新买家产生交易纠纷,炒房客消失的情况下,原业主将承担连带责任。
3.炒房客一房多卖,产生纠纷后,新买家会要求原业主承担法律责任。
4.炒房客一般会将房屋进行“装修改造”,让房屋表面光鲜(但质量不能保证),从而以高价卖给新买家。新买家入住后若发现房屋质量问题、装修问题,在炒房客消失的情况下,会直接向原业主主张修复或赔偿。
5.炒房客在未寻到新买家之前,会将房屋出租。若出租人在房屋内从事违法活动,公安机关会直接向房屋的真正所有人,即原业主追责。
6.炒房客若在未支付全款的前提下,取得原业主委托,可能存在将房屋转售赚取差价后卷款潜逃的情况,原业主将“钱屋两失”。
如何识别炒房客与刚需客的区别?
1.一次性付款。炒房客基本上资金充足,购房会一次性付款,极少按揭。
2.低于市场价购买。炒房客通常精通楼市,对市场价格变化了如指掌,通常会投资那些低于市场价的房源。
3.购房速度快。炒房客精通楼市,对符合投资条件的房源,下手速度很快,不会像一般刚需反复看房,犹豫观望。
4.爽快支付高额定金。炒房客通常会爽快的支付定金,以迷惑业主尽快签约,定金可能会支付得比一般高,若签订合同后业主拒绝委托炒房客处分房产,炒房客则可以“高额违约金”胁迫业主。
5.买卖合同必存在公证条款,但条款内容模糊,故意不明确所指。炒房客通常会在买卖合同中,故意模糊公证条款的内容,以此先骗取业主签约。
