云悦养老服务管理王志纲：养老旅居的新模式
2017清华养老产业高端论坛于4月21日-23日在清华大学成功举办，来自政、学、研、产的各界领导和专家60余位，百余名媒体记者，来自全国各地、港澳台地区以及美、英、日、新加坡等国家的两千余位嘉宾，共同探讨养老行业发展趋势、解读产业政策、金融对养老的助力与变革，以及养老服务产业如何通过与健康、养生、旅游、文化、健身等产业融合得到良性发展。在分分论坛5-养老产业的投资与风控的会议上，云南云悦养老服务管理有限公司的王志纲发表了演讲。
以下为会议实录
王志纲：大家好！我发觉有一个事养老圈子很小，前面侯总我跟她是同事也服务过乐慈。做了很多年的地产运营，又深耕了一些养老的运营。做完了以后，之前我做过地产做过酒店管理，也做过养老的一些运营。做完运营以后我发觉一个事，大家都在关注，整个产业都在关注9073、9064那一部分的刚需，大家都在考虑刚需的问题，因为这么多年分析下来，照护、机构、居家、社区大家会比较关注。但是我们也做了这些年的深耕，也做了这么点运营，作为养老人路上非常艰辛，而且很多过程非常痛苦。
我现在目前还在带着一些社区的管理工作，包括上海现在综合慰老服务中心也是标杆的综合慰老服务中心，包括上海社区养老我们还在持续做运营。但短期之内目前在上海政府领导，我这两天跟几位专家政府官员昨天也拜访了一些领导，模式还没有很好地呈现，大家还在探索。虽然上海有嵌入式、有常照、有综合慰老服务中心，看上去蛮欣欣向荣的，但是挣钱吗？还在路上。
去年我又突破的一下，去年5月份开始我们在整个云南开始布局我们的“90”部分，我们做了一个完全不同的产品。在北京昨天来的时候，昨天于贵宏(音)老师昆明我们前天一块航班回来的，在我那个项目上我问：于老师我明天去北京需要戴几个口罩去吗？我大半年没来北京，在之前来北京的冬天确实需要戴口罩。刚才也给大家看了一下云南，刚才那个片子是王毅外长第一个向全世界推广云南的片子，为什么选云南呢？在5分钟之前看了深圳华侨城，它已经把云南作为第二个总部，在未来五年之内他要投2000亿在云南。包括大家知道万达已经在西双版纳投了巨资。
已经看了片子不用多说，云南整个的环境不用讲了，发展趋势也不讲了。
我们这个项目它整合了地产的存量资产，这是第一件事存量资产。昆明第一个项目不是我新盖的，是把一些存量的物业改造。第二我们做了一件事，整合了整个云南省的旅游大数据，这个事情大家一定要去研究，包括做养老的一定要研究：老人到底需要什么东西？今天上午我跟北京原来汇晨的销售主管在院子里聊了两个小时，他在做一个新的业务，帮老人做身后遗产签署。但是他在做他所有市场活动中，90%的老人并不是去想要拿那个遗嘱，90%有旅居的需求，这是他真实的数据。我们也是，我们集合了整个云南省的大数据中心，云南每一天每一时刻进云南所有的旅游数据，包括人口、消费、停留时间、岁数、性别我手上都有。利用这样一个数据我们可以精准地分析我们的市场、我们客户的需求。汇报一下我们现在预估2017年云南省入境旅游人口会超过5亿。
这个政策不讲了，很多政策是有，但落地还是比较差。
森林公寓也不讲了。
我们做的产品是全方位、全龄化、全配套的产品，配套项目时选择区位非常要紧，它的区位离昆明市政府5公里，离昆明南站新的高铁7公里，离已经成型已经开通的地铁700米。这就是我项目的位置(见PPT)。这是我去了以后配套的做了山体体育公园花了1000万，我后面有九万方商业，那个商业原来是一个鬼城，由于导入的旅居的项目现在起来了。
同期在我这个区域已经有340万方的成熟住宅全卖完了，而且入住率70%，所以它的配套非常成熟。当然我拿的那个楼是一个商务楼原来做办公用的。其实做旅居可能最要紧的还不是房子，房子待会儿会讲，其实最大的还是一个服务，我们配套很多商业服务，怎么来？怎么更便捷地来？包括接送、包括战略合作伙伴，云南现在有一万辆可租赁的自驾车跟我们有战略合作，在任何地方都可以租上车或在基地还车。
健康管理每家都有，云南的一些特色的东西，我们跟云南白药集团已经签署了战略合作伙伴，云南本身白药的资源是非常充分的。
这是我们一些私有的线路，这些线路我们是有一个自有的国际旅行社来支持的。我想说的做旅居尤其是养老旅居，现在传统的做法是什么呢？一个养老院或者说一些酒店说干不下去了，大家说投一下重新改一下，一些招待所改一下，直接改成旅居，我们有一个环境有一个景点。大家要想一件事，风景区风景是非常好的，但是它的配套怎么样？它的交通怎么样？它还是一个旅游，它不能让人住上三个月或者一年，完全没可能。所以这个事就得自己干自己整合，所以我们收了一家国际旅行社，接下来旅游的事就自己干。
这些参观、这些活动，我们在整个的社区里面做了一个编剧文化产业研究院，把整个的编剧给保护起来，他也是我们国家的非物质文化遗产。因为云南有20多个民族，所有民族风味的东西会充分地打造。
看看我们的房间，我们的房间比所有的现存的这些都完全不一样的旅居的产品，这是我们的配套茶室、图书馆，我相信张总亲和源配置比我还好。我们房间是这样的，通过我们的大数据反映，现在有两万份数据全部来自于北、上、广、深。我们健康老人不愿意住养老院，所以昨天主论坛有一个数据说有多少年轻人愿意住养老院，但真正现在60岁以上的老人，包括还有55岁，我们从55岁开始做调研的，他不愿意住养老院。而且如果旅居他对养老院的抗拒非常大。
我们设计里有几点：一整合了近180多项的隐性化适老化设计，去适老化这个概念国外非常流行，到国内现在投资养老院养老机构时，大家就把扶手把紧急照料作为非常常备的东西。但是我们想得很清楚，在云南如果他确确实实残疾或者说他行动不便，或他有心脏、血压各方面问题的前提下，你觉得他会在云南常驻吗？会在云南旅居吗？可能性不大。
这个理念我们整个社区不做CCRC，因为我们分析了昆明的现状，分析了整个云南的现状，CCRC根本没有市场。在目前状态下，未来5年或者10年以后会有可能，但在目前没有客户，或者说客户很少，不能足以满足运营管理成本的需求。
我们所有的房间也是根据大数据，我们出来的数据，我所有的房间都是一室全贯通的，有一个起居区，完了以后有一个卧室，大概是这样一个状况。我其实也跟很多同行包括小家百户在宁波也做了，包括其他机构也做了CCRC社区，有一室一厅，两室一厅甚至三室一厅，我这个房间起点是71平米，最大的房间74平米，只有一间，因为我们有足够数据支持说我们旅居的客人需要的目前就是这个产品。也有很多同行跟我说：单独给他弄一书房。大家想一件事，客人能把一家子的书或一箱子书搬到旅居的位置吗？想一想他的常态。所以做投资也好做运营分析也好，客户需求还永远是第一位。
我们产品是由希尔顿酒店的设计师给我们设计的，他的成本也非常高。民族风的公寓70平米的，而且我们30%的房间是配备了厨房的，至少是配备了厨房的设施，因为如果你希望他能够入住一个月以上，餐是一个很大的问题。要做旅居一定要想清楚每一个客人的衣食住行，怎么给他解决？彻底地给他解决。
入住体验。我们还有一个最有特点的，是因为我合作的机构跟公司他有丰富的整合的资源，所以他持有云南三家希尔顿酒店这是业主方，包括大理小院子，马上有大理满江项目健康城项目，包括西双版纳健康城项目，所以他变成整个云南，包括现在腾冲也在布局。它就变成整个云南串起来，可以互助的这样一个服务。
这个旅居大家都在想一个事，是不是北京也能去、杭州也能去、海南也能去，当中有一个最大的问题，现在有大量的合作单位来找我，说我们给你合作，给你房费高一点房客可以留在我这，但最大的条件是无法可控，这是整个房间最关键的问题。一个月之前有1000间大理洱海边的名树被政府突然叫停，如果你跟那些名树签了合同，至少半年或永远用不上了，这就是你不支持物业造成的风险。
我们也有一个旅行待价旅行幸福到老。所有物业全部不卖，我们只是租赁使用权，而且把它拉长为第一个产品15年，每年可以入住云南昆明的基地一个月。三万三起价，每一期发售200张，第二期涨10%这样的速度涨，差不多一栋楼可以收回一个亿以上的售卡的收入。做投资大家都想成本，成本在云南，这个成本差不多是6000万-7000万左右，整个的包括拿地。这个收回了以后，它带来大量的是运营后续的增值收入。
第三这个房子的所有权在资本方它可以做经营性抵押，这样项目的现金流是非常充分的。我们整个的逻辑5年制的，好多人说5年制为什么那么贵？也同样是15个月，其实一样的，因为15年每年住一个月可以卖12张卡，5年每年住3个月只能卖4张卡，想一想就OK了，你的回收周期会有很大的风险。
再有一点5年这个产品针对的是东北的老人，针对的是来避冬、避暑的老人，他会集中使用这三个月，对房的压力是很重的。另外我们为什么要做宜居这件事，如果他一个月不住昆明，住到大理希尔顿酒店只能住两天，用两天时间就可以把30天切换回来，我们有非常大的数据管控，来把这件事做下去。
单月体验现在也有了，我们现在在海外已经有海外旅居的客户，当我在6月份，我们今年6月份开始正式营运了，当我在6月份的时候，加拿大北美的客户已经成团来享受六千块，但六千块服务我们是不需要他买卡的，目前就这三个类型产品。
同时我刚才已经说了我整合了云南白药、北汽集团、中国石油公司的非油业务、中国集装箱公司的集装箱酒店业务，我们整合了非常多的，包括还有整个云南旅游的大数据。如果真正要做旅居这件事，相信我们在整个云南会是未来的垄断性的企业。谢谢大家！
