——专访澳大利亚Sincerity(籴信)集团副总裁苏伟 

　　今年以来，Sincerity集团在满足澳洲当地市场需求的同时，制定了布局中国内部市场的发展战略，并逐步准备和中国的地产开发商、垂直类分销平台、地产中介机构、金融行业、投资移民机构、OTA电商旅游平台、媒体建立战略合作伙伴关系，把优质的西澳项目推广到中国市场。 

　　以下是媒体采访澳大利亚Sincerity(籴信)集团副总裁苏伟的实录：双方主要从集团简介、项目品牌、环境、区域、工程和产品、移民教育投资、销售流程等进行了交流。

　　图片说明：Sincerity(籴信)集团澳大利亚别墅投资说明会

　　媒体：Sincerity集团是什么时候建立的？主要都做什么项目？企业的使命和目标又是什么？

　　苏总：Sincerity 地产开发集团于2013年成立于西澳大利亚珀斯市，近年来专注于土地投资与房地产开发建设，在专业领域已颇有建树。公司秉承项目开发高性价比的宗旨，致力于为澳洲当地居民及海外投资者创造更多更好的可负担住宅和提供房产投资机会。

　　公司的使命：“居者有其屋”，源于对建筑的理解，澳中两国建筑师团队对两个文化的融合，成就了今天的Sincerity品质： 

　　专业: 设计，建造均由优秀专业人士倾力打造；

　　专注: 建设优势地段，品质卓越，价位合理的住房；

　　高效: 扎实的澳洲本土项目开发和建筑管理经验积累成就了所有地产项目的如期完成。

　　图片说明：Sincerity(籴信)集团管理层团队合影

　　媒体：Sincerity集团过去都开发过哪些项目？业绩如何？

　　苏总：Sincerity自成立以来，每年约开发约100多套别墅，项目主要集中珀斯CBD 10公里以内的黄金地带。主要包括像在Bentley, Cannington, Yokine这样的学区房，在Bayswater，Balcatta的优质小家庭自住房，和在Applecross这样的富人区开发的联排别墅。 

　　媒体：Sincerity集团对未来5-10年的规划是什么？

　　苏总：Sincerity计划以每年20%的增长速度大力开发珀斯的房产项目，并增大我们服务的顾客群体，目前我们主要的顾客还是以购买投资房为主，我们计划将在未来的五年内增加大套型的自住房项目，扩大顾客群，让更多的人可以有能力拥有属于自己的家园。

　　图片说明：Sincerity(籴信)集团澳大利亚别墅实景

　　媒体：澳大利亚的居住环境如何？

　　苏总：澳洲景美人美，是全世界最适合宜居的国家之一，尤其是澳大利亚Perth更是全球十大最适合居住城市之一，相比澳洲其他首府城市，珀斯拥有最长的日照，美丽的海滩，绝佳的高尔夫球场，和来自200多个不同国家的居民组成的多元文化社区。

　　澳大利亚有着良好的旅游教育资源，完善的法制社会，而这一切缔造了稳定安全的投资环境。

　　图片说明：Sincerity(籴信)集团澳大利亚别墅实景

　　媒体：澳大利亚的住房主要都是以什么形式存在? 楼房？小区？ 别墅?

　　苏总：在澳大利亚城市和郊区都有多种可选择的住房。不同于中国，在澳大利亚一般看不到集中小区式的高层居民区。澳大利亚房屋建筑风格以欧式和美式为主，新的建筑却是典型的澳大利亚式的砖木结构房屋。大多数澳大利亚人都居住在离海岸线50公里的城市或镇上。

　　媒体：为什么选择在西澳大利亚置业？

　　苏总：相较于悉尼和墨尔本近乎饱和的市场，Perth还有很大的可开发空间。

　　西澳仅占全国10%的人口，创新了商品出口总量46%的骄人业绩，年经济增长率4.4%, 位居全国首位，增长率预计继续攀升。

　　有强有力的经济发展和人口增长为支撑，珀斯正经历千载难逢的契机。全西澳范围内共有超过2700亿澳元的在建项目，每年约有3万多人移居西澳。

　　市政再开发局代表州政府致力于通过打造振奋人心的全新内城景点网络，以不断适应城市快速发展的需求。Elizabeth Quay (伊丽莎白码头)，Perth City (城市连接项目)，Riverside (河滨开发工程)等重大建设项目将显著提升未来5-10年在住宅，商业，零售及酒店行业的需求。

　　图片说明：Sincerity(籴信)集团澳大利亚别墅实景

　　媒体：澳大利亚的人文文化如何？对待外来人口的态度会不会不好？

　　苏总：澳洲是一个多元文化的社会，有25%的人口在海外出生，外来移民的比例非常大，所以主流社会对不同文化和背景的接受和认知程度也很高，对外来移民和务工人员的态度也很友善。 

　　媒体：澳大利亚的房产投资大环境如何？投资是否安全?

　　苏总：第一：澳洲房产市场一直保持一个稳定的增长姿势。 根据REIWA(西澳大利亚房产局)的统计数据，澳洲的房产价格在过去40年平均每10年为一个增长周期，这意味着房产价格在每7 - 8年会增长一倍。事实上，澳洲是1997年亚洲金融风暴中唯一没有收到影响的亚洲国家，也是很少的几个没有负债的西方国家之一。 

　　第二：安全低风险投资的绝佳选择。根据Jones Lane Lasalle最近报告，在澳洲投资房产非常安全。根据产权参照，法律方面和购买程序等方面，澳洲房产市场已经成为世界上最透明的市场。 

　　第三：便利的融资条件和环境。投资澳洲房产，大多数澳洲银行愿意提供80%的银行贷款。海外买家还可以选择多货币贷款。这意味着投资者可以选择借澳元，港元或美金并享受”货币转换”。最近贷款利率大大的下调，更利于置业和投资。 

　　第四：拥有独立的永久的产权。澳洲的房产基本上都是独立产权。政府在正常情况下无权利收回土地。 

　　第五：税务优势：在“反响运转”政策下，房产投资者将享受很多的税务优势。特别是计划移民到澳洲的海外投资者。投资者可计算每年应交的税贷项，将在他们来到澳洲后帮助减少他们的税务负担。 

　　第六：有效的教育计划和培训投入：对于目前有小孩在澳洲学习或将在澳洲学习的话，如果他们购买房产为小孩居住，不仅仅能提供一个安全和稳定的居住环境，在小孩完成学业后通过卖掉该房产还可以取得收益。通常，该收益可以轻松的支付掉所有的学习费用。尤其对多个孩子在澳洲学习的家庭是非常有效的。

　　图片说明：Sincerity(籴信)集团澳大利亚别墅实景

　　媒体：澳洲房产的出租回报率高不高？

　　苏总：据REIWA的调查数据显示，以珀斯南北300多个区的来看，珀斯的房产平均租金回报率为房价的4.5%左右，但Sincerity集团所开发的房产项目全是在靠进学区和CBD的黄金地带，租金回报率比平均值要高， 以Bentley区为例，一套6房的投资方如果所有房间都出租出去，每年租金回报率高达7% - 8%。 

　　澳洲房屋的空置率世界最低，常年维持在2%以下，15年里来最高不超过4.5%。 

　　媒体：澳洲的房产产权和中国的有什么不同？

　　苏总：中国住宅最多只有70年的产权，而澳洲的房产为永久产权，且无任何遗产税，资产可以传给子孙后代。 

　　媒体：为什么都说现在为在澳置业的好时机?

　　苏总：首先，由于矿业的影响，西澳经济在最近几年走低，这导致了房价目前的大幅下跌，但西澳政府今年来规划将在未来的5-10年里大力发展西澳旅游业，增加人口基数，到时一定也会刺激房价的增长。

　　澳洲在近40年内保持稳定持续增长势头，目前的房价正是处于捞底反弹的位置，是投资购买的好时机。

　　再者，澳元对人民币的汇率再未来的几个月里会持续走低，对人民币买家来说，50万澳币的房产在2012年购买的话(汇率为6.7)，需花费335万人民币，而现在购买的话(汇率为4.75)只需花费237.5万人民币，汇率单方面就相当于帮助买家节省了100万人名币。

　　图片说明：Sincerity(籴信)集团澳大利亚别墅实景

　　媒体：Sincerity集团都主要开发什么样的房产项目?

　　苏总：我们开发的房产项目多种多样，主要分为以下几种：投资房；学区房；自住房 

　　媒体：你们的项目的周边环境如何？便利设施是否齐全？例如商场，医院，公园等等，交通便利么？

　　苏总：作为西澳大利亚珀斯别墅界的倡导者，Sincerity集团拥有市场上一流的服务质量保证。我们在选择项目地址时严格遵守这三大黄金守则：

　　? 近市中心(CBD 10km之内)   - 为得到高增值率

　　? 近大学校园     - 为获得租金的高回报

　　? 近公共交通和生活设施   -为提供更舒适的生活环境

　　可以说每一套Sincerity的房产都保证周边一两公里内有购物商场，走路到公共交通不超过10分钟，并有车直达CBD，周边一定紧邻优质的中小学或大学。

　　媒体：Sincerity集团的项目在市场上的定位是什么呢？

　　苏总：以可以承受的价位来为顾客带来最大程度的投资回报。

　　小户型，现代化设计，利于出租，价格在大多数顾客可承受的区间，多数不高于市场平均价。 

　　媒体：一个项目通常包含几套房产？每套房产的面积都有多大？

　　苏总：我们的每一个项目通常包含了3-6个套房产，每套房产面积在180m2 – 330m2不等，大多数的房产平均面积都在220 平米左右。

　　当地的澳洲人非常喜欢把院子和房前空地留的大大的，而房子建的相对小，这和他们的生活习惯有着很大的关系，这样的房子很适合休闲的家庭生活，却并不适合出租，同样是4 房，可能这样的房子土地占地面积就要600平米左右，价格非常的高，不适合投资，且院子草坪都需要人定期打理，租客往往不会有时间和精力去管理这些，时间长了，还会影响房子的美观。

　　Sincerity集团开发的项目，在保证采光，安全和舒适的基础上，最大限度的利用土地，220平米的面积建造4房绰绰有余，庭院小而简介，好打理，租客也舒适。 

　　媒体：你们目前在售的项目都有哪些？

　　苏总：我们的项目集中在珀斯市中心十公里范围内的黄金地段，且靠近大学、购物广场、公园、公共交通等。项目为3房2卫2车库/ 4房2卫2车库的单层别墅。分布在：Bayswater, Bentley, East Cannington, Cannington, Dianella, Balcatta 等区。

　　图片说明：Sincerity(籴信)集团澳大利亚别墅实景

　　媒体：你们房产有什么质量保证么？

　　苏总：通常建筑商承诺的质量保证是7年，也就是7年内无条件免费维护建筑结构上的问题，而我们承诺的是终身质保。

　　媒体：因为你们所卖的都是期房，有没有样品房可供我们参观？

　　苏总：我们在珀斯不同的区域共有6套展示别墅可供参观。

　　媒体：从签合同那天算起，多长时间可以建成 ? 多久可以入住？

　　苏总：建筑周期是5个月，另外1个月精装修和去味时间。如果买家是现金交易，没有贷款，那通常是签订合同后的7个月左右可以入住。如果买家有办理贷款，那还需加上准备贷款材料和银行审核的一个多月时间。

　　媒体：你们的建筑公司是哪家? 公司背景？技术如何?

　　苏总：我们的合照建筑商是RBWA，全称 Residential Building Western Australia. 公司位于珀斯前三的顶级建筑商，每年开发2000多套别墅。

　　媒体：房屋的装修标准是什么？可否自己挑选装修风格？

　　苏总：装修标准配置是大理石台面，地毯/地板 ，瓷砖，等都按照一流装修风格。买家可自定义装修风格。

　　媒体：房子有配备什么家具或电器么？

　　苏总：为了给买家实际的便利，也作为我们优惠的一部分，我们会免费配置中央空调，抽油烟机，灶台等。

　　媒体：如果我不是百分之百满意房屋的图纸，可以修改么？

　　苏总：我们的原则是一切为了客户，如果客户想对房型有所改动，我们会尽力配合。 

　　媒体：Sincerity集团开发的项目以后的物业是怎样的？交给其他公司还是自行管理？

　　苏总：海外买家购置Sincerity的房产后，可以交由中介管理，或者托付给我们管理，我们有自己的物业管理团队，且免管理费。

　　媒体：平时的草坪修剪垃圾污水处理由谁来管理？

　　苏总：垃圾污水处理费是按照固定比率，每年交由地方政府的一笔固定费用。草坪修剪我们会聘请专业人员来操作。我们承诺的5%包租年收益率，是除去这些杂费之外，客户能得到的收益。 

　　媒体：你们的房屋交付使用后如果有装修的问题该找谁负责？

　　苏总：房屋交付之后，如果出现装修的问题，或者房屋质量上面的问题，我们的建筑商RBWA，承诺终身免费维护。 

　　媒体： 你们的付款方式有几种？是否可以贷款？贷款最低首付款是多少？贷款年限是多少？贷款额度及利率?

　　苏总：我们接受一次性付款、贷款、人民币支付。澳洲居民最低首付10%，海外居民最低首付30%。贷款年限没有要求，通常为30年，利率4%-4.5%。

　　媒体：你们是否接受订金？是否开具订金发票？你们的订金交付后要多少天内交付首期啊？

　　苏总：我们接受订金，并且会开具订金发票。2-3个月时间，待房屋的地契过户后，才需要交付土地款。

　　媒体：你们如果房屋交付使用延迟了又怎么赔偿？

　　苏总：如果房屋交付延迟，建筑商会按照延期交房的标准进行赔付，最大程度保证买家的利益。

　　媒体：交付使用时还需要办理什么手续吗？

　　苏总：用户需自行开通水，电，网，燃气的户头，除此之外没有其他手续。

　　媒体： 购房各种税费多少？怎么计算？

　　苏总：印花税只有土地价值的4%左右，除此之外，过户律师费用约880澳币，一次性交满一年的council fee 3000澳元左右。

　　媒体：购房者不能亲自购买，怎么办？

　　苏总：如果购房者在海外，我们会将文件电子扫描，买家签好字再传输给我们。

　　媒体：Sincerity 集团是否允许买家在建筑期间转售？如果以后出售需要缴纳什么税?

　　苏总：不允许的。只能等房屋建造好之后方可出售。今后出售房产的话买家只需缴纳增值税即可。

　　媒体：是否永久产权，有无遗产税？

　　苏总：我们所有的项目均为永久产权，无遗产税。

　　媒体：你们的贷款银行指定么? 贷款手续怎么办理？你们可以代办吗？

　　苏总：我们会有专业的贷款顾问提供免费的一对一服务。通常来说我们没有指定的贷款银行，我们会比较好几家银行，然后选择最优的一家。 

　　媒体： 现在澳洲的贷款利率大概是多少？

　　苏总：目前对于澳洲居民来说，自住房的贷款利率在4%左右，而对于海外人士，利率在4.5%左右。

　　媒体：什么时候可以拿到地契？签约后？还是房子建好后？

　　苏总：House& Land项目的证件是分两个部分，一个是土地证(地契)，一个是房屋证。签约后我们会着手土地过户，随后拿到土地证，等房子建好后，再拿到房屋证。

　　媒体：Sincerity 房产的优势是什么？

　　苏总：我们的项目选址只挑选市中心10公里范围内的成熟地段(靠近大学，公共交通，医院，公园)；我们的定价是低于市场价的(因为没有中介费，我们之间面对消费者)；我们有包租协议，保证购房者固定的年回报率。

　　媒体：你们的项目有没有什么售后服务？

　　苏总：我们承诺所有项目终身质量维护。 

　　媒体：在澳洲可否通过购置房产移民？

　　苏总：买房并不等于移民,如果您在澳大利亚有了自己的房产,就可以获得自由签证,手续要稍简单而且停留的时间会延长。

　　媒体：相比较其他国家，澳洲买房/移民的优点有什么？

　　苏总：优点有包括以下几个方面：

　　1、 澳洲多个城市被评为最适合人类居住城市，经济之都悉尼已连续多年被评为世界五大最佳居住城市，拥有可人的气候、独特而舒适的生活环境、高质量的社会与文化基础建设

　　2、 澳洲房产市场名列世界第一类"高度透明".澳洲房产市场的开发商楼盘的价格，海外投资者在海外与澳洲本土人士在澳洲房产市场购买房产的价格都是统一标准。　

　　3、 澳洲房产市场近40年来平均每七年即可增值一倍。澳洲房产市场有着这么平稳的发展，每年都有一定的增值，澳洲房产市场相比国内房产市场由宏观经济调控下的不稳定，澳洲房产市场的投资不失为一种稳健的方式。

　　4、 在澳洲房产市场购入澳洲房产或地产的投资人可永久地拥有其土地的所有权与继承权。国内近期推出的"70年使用权"到期后可能要有偿续期，而在澳洲房产市场则是世代相传，为子孙后代留一些产业，同时也是将个人资产合理的分配。

　　5、 海外投资人在澳洲银行最高可获得80%房地产贷款额；个人购房消费首付10%,与当地居民一样享受房屋贷款权。海外投资客可以在当地银行用当地物业进行抵押进行贷款，方便且实惠。

　　6、 澳洲各银行默认为澳洲房产市场提供信贷的风险几乎为零，因此投资澳洲房产市场的物业较容易获得银行信贷的支持。澳洲银行对客户的审核条件相比美国或其他同类型国家较严格，对客户的财产和收入都有一定要求，这样就最大限度的保证贷款的安全。　　

　　7、 政府眼光远，澳洲政府鼓励一年以上的房产投资计划。规定一年以上的楼宇买卖所得增值税减半。在澳洲房产市场买房或投资，如果您持有一年内出售，将会征收高达49%的增值税，而持有一年以上则为25%.因此在澳洲房产市场置业是一种长远的投资行为，而不是一种投机行为。　　

　　8、 在澳洲，政府对从事澳洲房地产中介活动的专业人员有严格的监管，对他们中某些触犯法律的行为惩罚是十分严厉的，最高达七年刑期。因此如果海外投资客购买下澳洲房产市场的物业交由当地房产中介管理有严格的法律保护，澳洲房产市场十分有利的保护了海外的投资者。　　

　　9、 在澳洲房产市场投资房地产，澳洲房产市场专业化的一站式成交系统不仅可以令中国投资者避开许多困难，且能在澳洲房产市场快捷地完成购置程序，置业后还可以连带获得全面的出租和管理服务。　　

　　10、 澳洲政府大部分州对房地产不征遗产税，通常在其他许多国家里遗产税可高达40%以上。

　　媒体：我准备过几年送孩子去澳洲留学，那么现在买房有什么好处？

　　苏总：从投资角度来看，现在购房到孩子来澳洲这几年，房价以每年7%-8%的增长率在升值，而且每年租金收益占房价的5%；待孩子来澳洲之后， 租金的收益能完全抵销掉在澳洲的日常开销。 

　　媒体：谢谢苏总。 

　　据悉，2016年以来澳大利亚Sincerity(籴信)集团副总裁苏伟先生及团队已经在大连、北京、上海、广州、深圳进行了数场西澳珀斯别墅项目投资推介会，取得了很好的效果，我们期待Sincerity(籴信)集团为中国公民在海外投资市场和全球资产配置方面带来更多优质的投资机会和项目。