北京二手房成交创新低 "越小越贵"的规则正在变化
大户型的单价一定比小户型便宜吗？“越小越贵”的这个规则，在换房成主力需求的市场下，并不总是通用。进入6月，北京的二手房成交量再创新低，截止到昨天的6月28日，二手房成交量刚到11241套。就在持币待购的买房人期盼着能从市场“捡漏儿”时，人们发现，愿意降价急售的并不总是大房子，大户型的单价有时竟比小户型还贵。
买大房谈了6位业主
办完了过户手续后，市民郭先生历时3个月的换房总算告一段落，要开始烦心装修的事儿。“同样是卖房，我觉得卖大房子的业主更显得很牛。”说起换房过程，这是留给他的最大印象。
郭先生属于“卖小买大”的换房客。今年3月，他先挂出了自己名下的一套小户型，找好买家后，才开始在朝阳寻觅大户型。“卖房时，我还觉得挺简单的，挂牌了四天，就有一对老夫妻看中了我的房子，因为是全款支付，我还主动降了3万元。”
然而，再沿着东北四环一带再去买大户型时，郭先生发现业主们变得不好打交道了，他前前后后面谈了6位业主，有电话中同意降价可面谈时却反悔的，有想谈3万元却一分不让的，有不同意对首付款进行资金监管的，还有面谈全程语气都很趾高气扬的。一直到第7位业主，才总算遇到一个“明白人”，双方迅速谈拢，以低于报价4万元的价格，把房子卖给了郭先生。
“最开始，我觉得是买方市场，卖房的应该比我着急。可实际却不是那么一回事，我只能自我调整心态。”郭先生带着好奇询问记者，大户型比小户型难卖的规则，怎么放在今年的二手房市场却不通用了。
推荐板最小房源80平方米
在二手房市场，多年以来，小面积户型因为总价低而更为抢手，一直被视为一条通行的准则。然而，近两个月的市场，经纪人却对小户型不怎么感冒。
东三环的劲松到潘家园区域，是老房林立的社区群，尤其是大一居、小两居的小面积房源，占比偏多，因此也是首次买房的人们偏爱的一个区域。最近一个月，在这卖房的经纪人发现，首套房的买家越来越难找。
“3月份后，这一带的二手房均价到了41000元/平方米以上，第一次买房的客户来了之后，都觉得老房子卖这个价格，还是有点贵。”我爱我家(微博)的一位经纪人昨天告诉记者。
在十字路口的街边，放着一块经纪人自制的“优质房源”推荐板。记者看到，推荐板上所挂出的8套房源，最小的是接近80平方米的两居室，最大的是超过150平方米的三居室，而60平方米以下的一居室竟是一套都无。“看房人本来就少，要想抓住客户的注意力，得尽量摆出可能受欢迎的房子。”经纪人说起，“卖小买大”的换房客户才是市场的主力，“举个例子，潘东有套一居的小户型，报价195万元，不到200万元呀，门槛很低了，业主挂了一个月，就是一个看房子的客户都没有。”
越大越便宜公式不适用
不仅是经纪人不爱推荐小户型房源，记者了解了多个小区后发现，不少挂牌的大户型，报出的单价比小户型还贵，“越大越便宜”的公式也不适用了。
地铁首经贸附近的万年花城小区，一度也被视为西南三环的价格“洼地”，直到后来周围一块高价地块的出现，小区的单价才突破40000元/平方米大关。昨天，记者以看房人的身份咨询了小区的挂牌房源，发现约50平方米一居室的最低报价为42000元/平方米，90平方米两居室的最低报价接近44000元/平方米，而到了超过120平方米的三居室，同样是非回迁房的性质，最低报价为47000元/平方米。
十里堡区域的八里庄北里小区，五天前新挂牌的一套190万元一居室，单价接近42000元/平方米；同时期挂牌的一套两居室，虽然面积只多出10平方米，单价却要高出3000元/平方米。“一居室的户型，近期并不好卖。”中介门店的一位经纪人告诉记者，小户型不好卖分为两种情况，一种是位于3月份的市场高点时挂出的小户型，由于报价太高，没有人买；还有一种是近期挂牌的小户型，虽然报价已经降低了，但由于看房的人太少，还是卖不动。
“所以，不要总觉得只有大户型才能淘便宜，有的时候，小户型也是可以‘捡漏儿’的。”
迎来普降也许很难
量价齐跌，是持币待购的买房人最愿意看到的情景。来自中介机构的监测显示，6月京城二手房的成交量正继续下探。截止到6月28日，北京二手房成交量为11241套，环比5月份同期的20037套，成交降幅达到43.9%。
同时，市场上二手房的议价空间正在加大。 根据统计，6月份至今，北京京二手房成交均价为41400元/平方米，相比5月份同期的41200元/平方米，环比仅上涨了0.5%，涨幅相比前期继续收窄。
“尤其是在新城区的二手房板块，比如房山和大兴的一些二手房，有些急售的房源，下降幅度在10%至20%。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖(微博 博客)表示，成交量下降之后，一些想要快速出手的业主，就会下调房源报价，大户型价格松动范围可能能到20万元到30万元。
不过，看房人还是觉得，市场上的房价是“涨得快降得慢”，总感觉价格还是没普降。胡景晖对此给出了肯定的预测，认为随着交易量的持续走低，价格也将逐步止涨乃至有所回落。 “但这个回落空间不会太大，毕竟不少新地王的出现，让一些地块的地价就超过了二手房价格。”
以北京为例，按照中原地产的统计，历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万元/平方米的地块合计有59宗。北京中原地产分析师张大伟也表示，6月二手房成交量快速回落，主要是受到市场高位降温、全面房源核验、信贷未继续宽松等原因影响。从整体看，第二季度有可能将是今年北京楼市的最高点，后续市场有望进入一个平稳周期，价格上浮放缓。“分区域的微跌概率还是较大的，但普降估计很难。”
