租房市场顶层红利引REITs猜想：规模化、公募化待破局
导读
此前交易所已发行了多只类REITs产品，但由于现阶段存在一定的制度缺陷，其距离正式版的REITs仍有较远距离；不过在实际操作中，部分类REITs项目也具有一定的借鉴意义，而另一方面，高层对长租房及其证券化的支持表态，也将进一步加快国内版REITs的出炉预期。
住房租赁市场改革正在给地产领域的资产证券化(下称ABS)带来更大的想象空间。
6月3日，国务院办公厅引发《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(下称《意见》)，从多个维度释放了住房租赁市场的制度红利，并提出将在2020年形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。
《意见》指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，并将现有住房按住宅设计规范改造出租；同时，将对住房租赁行业提供相应的金融制度支持，例如符合条件的住房租赁企业可发行债券、不动产证券化产品，并将稳步推进房地产投资信托基金(下称REITs)试点。
在业内人士看来，上述政策红利有望促使机构类资金涌入商住房等不动产领域，而改变当前部分一线城市写字楼、商住房局部过剩的现象。
而据21世纪经济报道记者统计，此前交易所已发行了多只类REITs产品，但由于现阶段存在一定的制度缺陷，其距离正式版的REITs仍有较远距离；不过在实际操作中，部分类REITs项目也具有一定的借鉴意义，而另一方面，高层对长租房及其证券化的支持表态，也将进一步加快国内版REITs的出炉预期。
商业住房或迎机构围猎
《意见》的落地，正在让商业用房通过改建而获得“租住”价值成为可能。
有业内人士指出，监管层力推商业用房改造租住房，其目的之一在于化解当前以写字楼为代表的商业用地的结构性过剩，同时通过供给端来缓释一线城市等地区不断上涨的房租价格。
“像北京这种地方，写字楼是存在结构性过剩的，这个政策让商住房变成租住房之后，相当于增加了租房市场的整体供给，以平衡商业用地和居住用地之间的供求矛盾，”北京一位商业地产策划人士称，“但在形式上，商业住房的租住和传统住宅不会一样，前者会让更多的机构所觊觎。”
《意见》所赋予商业用房的租住价值，也正在引起投资机构的重视。
“国外有一些地产类投行做的非常好，因为国内政策对于金融机构涉足地产领域限制得比较多，所以发展的速度并不快，”戴德梁行(微博)一位资深顾问表示，“但是在政策推动下，这类业务对机构来说，很可能会成为一个新的发展方向。”
据该顾问介绍，金融机构可将大额资金投资于商业住房，或投资商业用地进行以住房租赁为目的的房地产开发项目，并通过自持、合资、证券化等形式对项目进行运营、出租。
“比如部分金融控股集团可以投资、改造一家不景气的商业楼宇，并改造成租住用房，”前述戴德梁行人士称，“这里面的收益来自两部分，一方面是租金的溢价，即通过系统、规范化的物业，提高居住质量和房租价格，拉高居住人群门槛；另一方面则是投资的增值收益，因为高质量人群的聚集，会反过来带动周边的经营和楼宇本身的商业价值。”
“这种改造也可以是结构性的，比如80%用来长期出租，另外20%用来正常的商业自持和出租，用80%的住户来养20%的商业。”前述戴德梁行人士称。
而据21世纪经济报道记者获悉，国内已有部分资管机构正在提前布局这一领域；上海某国有大型金控旗下一家基金子公司就将商业房地产项目作为其主营业务之一，其操作模式为与金控旗下另一家主营地产的资产管理公司进行合作，对潜在的融资项目、一二级开发、收购以及证券化资源进行整合。
“地产的结构化红利应该还是存在的，这也是我们把业务侧重于这个方向的原因。”该基金子公司高管表示，“在制度进一步松绑的情况下，不排除会考虑对REITs的涉足。”
??红利背后：类REITs项目暗涌
引发机构间市场关注租赁住房红利的另一原因，是《意见》对于该领域金融制度的支持，比如符合条件的住房租赁企业可发行债券、不动产证券化产品，并将稳步推进REITs试点。
事实上，有关REITs的尝试一直在持续。例如去年9月，万科“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”的挂牌，就被认为是国内REITs品种的首单尝试。
而在交易所ABS层面，有关类REITs的产品发行也在层出不穷。据21世纪经济报道记者不完全统计，沪深交易所挂牌的类REITs项目已有5只，累计规模突破226.9亿元。
然而，当前国内REITs业务的制度环境仍然面临着较大的局限性。有投资人士指出，目前国内REITs仍然存在收益率较低、公募化不足、存在双重收费等多重制度障碍。
“美国的REITs通常有租金收入和物业增值，而我们很多项目是把租金收入和收益权当做基础资产，而不把物业资产打包出来，相当于是现金流的证券化，而不是资产的证券化，”卓灯投资董事姚剑锋指出，“万科的这个项目就是这样；另外公募化不足，缺乏足够的投资者和市场流动性也是一个问题。”
姚剑锋认为，高层对于房屋租赁领域的制度支持，或将对上述问题带来一定程度的化解。“在高层推动下，相应的优惠和制度创新估计会有新的空间。”
前述戴德梁行人士则表示，资产运营方的专业程度对于REITs业务起到关键作用。
“必须有相当有实力的机构来经营，因为如果物业经营出现问题，或者楼宇出现安全事故，那么将会直接危及到租金收入和物业价值。”前述戴德梁行人士称。
而在业内人士看来，国内房地产领域可供REITs与类REITs的基础资产仍然较为丰富，制度的松绑将为这一市场带来机遇。
“其实像自如这种二房东，是有比较稳定且比较优质的现金流的，而且这个租金价格还有可能会上涨，”一位接近链家自如的人士表示，“未来这部分资产能拿过来做ABS，在机构间市场应该比较受欢迎，而通过不同层级的设计，也能满足更多风险偏好的需求。”
