信达：地王制造者
当中小房企被迫转型纷纷退出房地产行业之际，拥有独特资本优势的大鳄却正对这个行业虎视眈眈，含着“金钥匙”出生的信达地产(600657.SH，下称“信达”)正在扮演这样的土豪角色。
据统计，2015年以来，信达先后在全国各地高调夺得近10幅地块，其中7幅是地王，合计涉及资金超过350亿元。
而信达2015年全年实现合同销售105.2亿，今年的销售计划也仅为100亿。那么，其动辄数倍于销售额的土地支出背后，到底有着怎样的商业逻辑？是什么样的底气让它在创造一个又一个地王？
地王制造者
严格意义上讲，信达并非中国房地产行业的新兵，过去若干年的发展中，这家公司不温不火一直远离公众视线。直到2015年在多个土地拍卖中的惊人表现，才让外界留意到这家公司或许在悄悄发生改变。
资料显示，在信达2009年借壳上市之时，公司分布于各省市的房地产项目，集中在宁波、嘉兴、芜湖等长三角和中部地区的二、三线城市，且项目多以中低端产品为主。
2015年，公司累计实现销售面积111.4万平方米，较2014年增长66.5%；销售额105.2亿元，较2014年增长59.3%。这是信达多年来第一次实现年销售100亿的突破，销售面积和销售金额首次双双跻身房地产企业销售百强，其中销售面积由2014年的96位上升至79位。
去年，信达实现营业收入81.36亿元，比上年同期48.50亿元增长67.75%；其中，房地产项目结转营业收入75.41亿元，较上年同期42.17亿元增长78.82%。
某种程度上看，正是信达在2015年销售和营收的爆发性增长，给予了这家企业足够的信心，从而开启了它在市场上激进扩张的大门。虽然其盈利能力、偿债能力等指标乏善可陈，但这些并不能阻止该公司开始一场野心勃勃的挑战。
6月1日，上海迎来了6月的第一次土地拍卖会，拍卖的土地是上海宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块。有24家地产豪门参与了这个盛会。
经过了激烈的竞争，最后信达以58.05亿元击败了绿都地产、“金茂+电建”联合体等凶猛对手，获得了该土地，平均楼板价36962元/平方米，溢价率超过300%。即便是如此热销的上海土地市场，300%的溢价率也是极为罕见的。
而在几天前，信达刚刚以123.18亿元夺得杭州市滨江区奥体单元MU-01、MU-02、MU-03地块，这个价格创造了今年以来全国的总价地王。
去年11月上海的新江湾土地拍卖会上，信达也是惊艳全场。彼时，信达以72.99亿元竞得杨浦区新江湾城N091104单元C1-02(D7)宅地，溢价率81.69%，楼板价49152元/平方米。同时，去年30.3亿元的深圳坪山地王、33.6亿元的合肥滨湖地王都是信达造。
《第一财经日报》记者不完全梳理发现，2015年至今，信达通过公开拿地新增9宗地块，其中7宗是地王。分别位于广州天河、合肥滨湖地王、上海新江湾城地王、深圳坪山地王、杭州南星地王、杭州滨江地王和上海顾村地王。
外部“输血”
过度地扩张，使得信达运营现金状况在最近几个年份严重失血。数据显示，从2011年到2015年，该公司经营活动产生的现金流量净额一直为负，分别约为-1.76亿元、-22.25亿元、-32.05亿元、-58.32亿元和-43.46亿元。
虽然信达资金状况长时间“入不敷出”，但公司看起来仍然在土地争夺中从容应对面无惧色。这与该公司背后的强大“资本“不无关系。
信达的底气首先与它是A股公司较易融资密不可分。该公司在2015年成功发行5年期中期票据30亿元；推进再融资工作，30亿元公开发行公司债券和80亿元非公开发行公司债券均通过监管机构审批。而就在2016年5月28日，信达披露了2016年公司债发行结果，本次非公开发行2016年公司债券(第一期)实际发行规模30亿元，票面利率为5.56%，期限3年。
同时，信达母公司的输血能力也给了信达更多的活力。信达在2015年年报中称，作为中国信达的房地产开发业务运作平台，公司将借助信达系统的资源优势和品牌支持，创新业务模式和盈利模式，逐步形成差异化的竞争优势。
信达母公司信达资产除了通过银行贷款、股权质押、增发等常规金融手段为信达扩大版图，还借助基金进行股、债权投资和通过基金吸引合作对象等方式为信达补仓。如，2014年6月，信达以22.57亿元承债式收购嘉粤集团下属5家房地产公司的100%股权；2015年8月，信达收购了东直门国盛中心等。
“随着国内房地产行业的整合，不少中小房企面临退出行业的风险，促使不少优质地产项目入市交易，背靠信达资产的资金支持，未来几年预计信达将迎来快速扩张发展的契机。”克而瑞分析师房玲告诉记者。
据悉，信达2015年的土地投资计划仅为60亿元，但最终该公司累计获得7宗土地，总价约为148.64亿元，接近原计划的2.5倍。而今年公司的土地投资计划为80亿，但计划赶不上变化，半年时间未到，信达在土地市场上已经豪掷超过200亿(杭州滨江区奥体项目按100%权益计算)。
若非背后有着“不差钱”的金主支持，信达何以敢在市场上藐视群雄？
运营逻辑
赢得了开始，并不一定赢得了结局。信达凭借融资优势大肆扩张的背后，风险却不容小觑。事实上，行业内不乏对信达若干项目后续运营的担忧和质疑。
一位不愿透露姓名的业内人士评论：信达最近两年拿下的土地大多为“面粉贵过面包”的高单价、高总价地块，这对公司的运营形成极大挑战，信达只能博两个方向，一是市场整体价格大幅上涨，二是开发出客户认可的高溢价产品。
外界的担忧并非空穴来风，因为截至目前，信达旗下并没有过高端豪宅的代表作。
从信达最近的运作来看，公司已然意识到自己的短板，正积极寻求与豪宅开发商的合作来弥补这一缺憾。
去年11月，信达击败泰禾拿下上海杨浦区新江湾城N091104单元C1-02(D7)宅地，创造区域地王。但是到了今年1月，信达却开始和泰禾进行了合作。
2016年1月，泰禾集团(000732,股吧)宣布，与信达及其下属子公司签署《新江湾项目合作开发协议》。泰禾集团合计投资11.3625亿元参与上海新江湾项目开发。按照合作股权架构，不考虑宁波汇融沁齐基金其他LP的情况下，泰禾集团合计持有项目约47%的权益。虽未达到控股，也不参与地产基金管理，但泰禾将负责对项目的操盘。
克而瑞一份报告评论称，通过联合开发，信达地产与泰禾集团共担市场风险，共享开发收益，借由泰禾在品牌、产品(“院子”系列)及开发上的能力，新江湾项目可打造为高端项目，有望实现产品溢价，实现地王解套。
而信达在今年1月拿下的杭州南星土地也同样选择了合作的模式。记者了解到，信达或将选择同滨江集团(002244,股吧)合作，进行联合开发。其中信达进行控股，滨江集团进行操盘。显然，借由滨江集团在杭州的品牌价值和客户基础，信达可以借此降低该土地风险。
房玲认为，作为小型房企，品牌和开发能力都不足，所以选择有品牌、有实力的开发商合作开发，则是降低未来风险的重要手段。比如选择和泰禾一起合作，就有望实现产品溢价。
即便如此，维系在信达身上的“地雷”并未解除，因“豪宅”并不是“地王”解套的灵丹妙药。克而瑞统计显示，2016年1月以来，国内合计拍出高溢价、高总价、高单价的地块总数超过100宗，如果国内房地产市场不能持续上涨，这些项目都将诉诸“豪宅”来寻求解套之路。
大潮退去后，哪些“地王”会搁浅在沙滩上，目前还不得而知。
