佘山别墅再成“价值洼地”潜力巨大

　　3月25日“史上最严”楼市新政“沪九条”发布，至今两月有余，上海楼市表面上似经历了一场降温，4、5月成交量大幅缩水。然而，就在新政后首轮土地拍卖上，开发商热情不减，南桥、泗泾、周康三地四块相继刷新今年上海单价地王。而如果按照土地成本推算，泗泾和周康这两块地保本价就要卖到6万/m2和8万/m2以上！

　　随着新政出台，上海千万级以上豪宅交易也应声回落，但业内人士分析这种回落只是暂时。受限购影响较大的是普通住宅，越是富豪人群受到政策的限制就越小。新政出台后楼市遇冷，对高端投资客来说恰恰是一个观望的好时机，买家此时暂不出手，是因为有更多的时间去选择合适的项目投资抄底。

　　就像刚诞生地王的泗泾，作为松江接轨大虹桥商务区的重要门户，早在前两年就已被嗅出“价值洼地”的潜力，于是近些年土地楼板价被一度刷新，其升值潜力也逐步显性化，但其热化效应仅限于刚需和改善型需求市场。对于高端投资客来说，哪里才是下一个值得投资的“价值洼地”呢？

　　四大传统豪宅区：均价过10万

　　新天地，陆家嘴滨江，佘山，西郊板块，这四大上海富人居住区，毫无疑问也是城市资本的聚焦点。对于这些豪宅置业者来说，最关心的通常有两个问题：一是居住价值，如何能够最大化享有这座城市的优越物质资源；二是投资价值，如何能最大程度参与上海城市腾飞发展的利益分红。如今上海楼市均价已破4万，随着房价整体河床的不断抬高，豪宅身价也自然再度进阶，更有业内资深观察人士称，上海豪宅的“10万+时代”已经来临。

　　新天地豪宅区：强大商圈辐射力所形成的中心豪宅区

　　2002年位于新天地的翠湖天地一期成交均价仅为1.6万元/㎡，而随着09年新天地三期商业开张营业，扩容计划披露，密集的商圈通过强大的辐射力，令整个板块发生了整体性的质变。翠湖天地四期隽荟产品上市，均价已超15万元/㎡。在商业氛围与人文底蕴并举下，新天地已成富豪们争相收藏的符号。

　　滨江豪宅区：兼具最发达CBD及一线江景的珍稀豪宅区

　　“滨江”不仅是一种景观资源，更代表了上海的浦江情结。陆家嘴滨江由于开发较早，土地几乎都已开发完成，其供销比仅为0.6:1，是上海唯一一个供小于求的滨江区域，地块稀缺导致陆家嘴豪宅均已天价示人，目前最高单价已达26万/㎡。

　　西郊豪宅区：上海最老牌的传统豪宅区

　　对于老上海们来说，由虹桥路开启的西郊板块一直是这座城市身份属性的代表。这里于上世纪 30 年代见证了上海的望族生活，又在 60 年代深埋下国宾文化的命脉，并在 90 年代成为中国富人区的首席代表。然而作为上海最早也最成熟的顶级豪宅区，2015年，很久都没有新土地供应的西郊板块又重新进入公众视野，板块均价从14年的86446元/m2上涨到了130685元/m2，这一方面是因为几个高端楼盘的入市，另一方面也是得力于大虹桥板块的持续发酵。

　　佘山豪宅区：沪上唯一山景资源的低密度豪宅区

　　作为国家级旅游度假区，佘山的超低容积率、优越的生态资源造就了其地段价值，是在体验城市拥堵之后追求宁静的富豪们所追求的世外居所，其中世茂佘山庄园、佘山东紫园、佘山高尔夫别墅，门槛都在3000万起。但近些年来佘山板块相比四大豪宅板块，一度陷于沉寂。同样是借力于周旁大虹桥开发建设的加速起飞，佘山这块土地也开始日渐隐现复苏的迹象。

　　佘山为什么近年来高歌低唱？

　　2007年至今，佘山板块的房价起伏明显。2007年佘山板块成交均价为29868元/平方米，而涨幅最大的是在2008年——2011年，2011年佘山板块以91188元/平方米成交均价达到顶峰值。从2012年起，又开始回落。

　　造成佘山板块遇冷的最主要原因，与佘山长期以来给人造成的地处偏远，生活配置落后的刻板印象有关。一方面，佘山板块在5年前因投资潜力和土地价值广受看好而价格飙升，另一方面，佘山配套的改善没有在短期内达到预期效果，价值未能得到迅速提升。由于佘山向第一居所靠拢的步伐在过去几年中过于缓慢，使得一部分潜在置业投资客失去信心和耐心将把置业需求转回市区高端物业层面上来，从而对佘山的豪宅市场形成较大的冲击。

　　佘山远景

　　佘山艾美酒店

　　价值洼地 未来潜力稳居“四大”之首

　　但换个角度思考，当佘山的配套价值均趋成熟的节点来临，价格还是存在很大的回弹空间。因为上海的山就这一座，所以他对城市资源的排他性优势是无法替代的。从长远定位来看，佘山仍将是顶级豪宅板块，未来走势将温和上涨。从全球范围来看，山居代表着最尊贵的豪门气质和少数人拥有的生活特权。依山而建、靠水而居向来都是顶级名人富贾择居首选。比弗利山，好莱坞明星最钟爱的生活天堂；香港半山，港岛成功人士追求的居所；台北阳明山，政坛人士的隐秘之地。而在上海，能与这些世界富豪区比肩的只有佘山，所以它的价值目前显然是被严重低估的。

　　比弗利山顶 汤姆克鲁斯豪宅

　　佘山东紫园——正佘山 奢境大宅

　　从目前来看，实际上佘山在别墅品质、生活配套、商业设施、交通配套已经相当成熟。尤其是周边的五星级酒店和高尔夫等娱乐休闲设施已经相当完善，周围交通也十分便利，到达大虹桥商务区只需要20分钟，并且伴随大虹桥商务区腾飞将带来巨量的居住需求，而佘山别墅区作为坐拥得天独厚生态优势而又不远离经济繁华的绝佳人居区域，自然首当其冲成为其中高净值人群居住的最佳承接区。另一方面，更多规划中的顶级配套项目如佘山世贸深坑酒店等也将在未来浮出水面，相信佘山别墅价格的“拐点”不久就要来临。连泗泾的地价从去年19月至今涨幅都超过100% ，相距不到8公里的佘山别墅区未来房价空间更加可想而知。于是目前的佘山也就成了四大豪宅板块中唯一的一块价值洼地，无论对于自住还是投资需求，性价比和回报率都是其他板块所无法媲美的。