房地产开发投资“高增长” 可持续吗？
2015年以来，房地产量价攀升，推动新开工、土地市场触底反弹，带动开发投资增速上台阶，叠加基建投资全面发力，驱动上游大宗商品“周期归来”，稳定制造业投资，实现固定资产投资快速回升，这是经济“开门红”的基本逻辑。一季度，新开工和土地购置增速分别从年底的-14%、-31.7%转变为19%和-11.7%，带动开发投资增速从去年底的1%大幅反弹至6.2%。同时，基建投资增速再次上探20%，与房地产一起支撑起了总需求反弹的格局，推动经济见底回升。
房地产开发投资回升符合“稳增长”的逻辑，但回升能否持续，业内持怀疑态度的占主流，其基本逻辑如下：
首先，一季度商品房销售面积33%的增速，创近两年单季新高，但靠加杠杆助燃，推动重点城市改善型和投资需求释放是主力，成交的高热度不可持续。易居监测的30大城市成交同比增速已由3月份的79%收窄至61%。其中，一线、二线城市成交增幅分别由3月份的73.5%和96.4%收窄至-8.2%和88.3%。重点城市楼市向好趋势转弱。
此外，重点城市楼市火爆与货币宽松、加杠杆趋势下楼市金融属性凸显相关，表现在房价和需求相互支持。目前，沪深楼市投资客（买房非自住）占比20%-40%，深圳周边的东莞和惠州、中山，北京周边的“北三县”，上海周边的无锡、南通，投资客占比40%-80%。但进入4月份以后，房价上涨减弱，4月份百城房价环比涨幅收窄0.45个百分点，一线城市收窄1个百分点。房价上涨预期减弱，加上清理“首付贷”等场外配资，销售端或冷却，滞后于销售6个月的开发投资必受冲击。
其次，货币政策和楼市结构性政策趋紧。一季度信贷投放（4.6万亿元）和社会融资（6.6万亿元）创新高，房价暴涨、物价攀升、大宗商品炒作、企业存款理财化、债务触顶等“脱实入虚”倾向和债务风险更加严重，继续宽松投鼠忌器，货币政策中立或趋紧，近期央行频繁应用PSL、MLF等定向工具就是一个信号；同时，近期央行也罕见地表态，未来货币政策要关注物价和房价，意味着货币政策在楼市的结构性宽松或趋于结束。若货币政策支持力度下降，楼市需求明显降温。
因此，业内认为，即便一季度楼市新开工和拿地“V型反转”、开发投资增速上台阶，按照开工后追加投资的一般规律，开发投资在2季度至3季度还会保持平稳增长。但销售或将在2季度末趋于下降，开发投资也将受拖累而回落。笔者认为，尽管从城镇化中速增长、人口红利趋于结束，以及防范债务和金融风险的角度，房地产大周期下行具有必然性，但开发投资中短期平稳增长是大概率事件。
一是去库存仍旧是主基调，政策总体向好。截止到今年3月底，商品房待售面积同比增长13%，广义住宅库存超过60亿平米，去化周期5年左右，商业库存要20年才能消化。在楼市托底经济战略不变的情况下，去库存依旧是主题。目前，占楼市体量60%的地区仍在发布激励措施。同时，供给侧结构性改革战略下，不管是基建“补短板”，还是“去产能”和“去杠杆”，或推进债务置换，都要维持宽松的货币环境。政策环境向好趋势不变，楼市销售和开发投资也将受益。
二是一线、二线楼市供需占主体。目前，一线、二线城市及周边楼市成交占比已从去年初的40%上升到目前的60%。易居研究院统计，36个重点城市的商品住房去化周期，由2015年年初的16个月大幅下行至今年3 月的10个月，创2013年以来新低，重点城市“补库存”将贯穿今明两年。一线城市成交回落，非需求绝对减少，而是调控导致需求观望，未来仍将保持在高位。目前，火爆态势已经轮动到二线楼市，4月二线房价环比上涨1.8%，增幅扩大0.7个百分点，成交量同比增长88%。一季度，二线楼市土地出让占比57%；4月份300个城市的土地出让金总额为1495亿元，同比增加77%，二线楼市占比79%。
重点城市销售、投资将全面回升，占比也迅速提升，这将极大地缓冲三、四线楼市需求不足和库存对于开发投资的抑制。目前，国家全面鼓励一线、二线城市增加土地和住房供应，银行信贷也开始向一线、二线转移。融360数据显示，一线、二线、三线城市一季度首套房贷利率平均分别为4.27%、4.45%和4.63%。去库存及货币政策友好、资金支持叠加供需主体地位的明确，一线、二线楼市整体将进入史上最繁荣的时期，交投火热、供需两旺的局面将保持较长时期，这对于开发投资来说是最大的利好。
（作者单位：深圳市房地产研究中心）
