碧桂园违规办证疑云：预售制度下的政商博弈
5月4日，广西南宁市五象新区规划建设局发布通报，直指碧桂园南宁天玺湾项目涉嫌伪造公章及签名，违规办理预售证。
这一文件迅速在网络流传，将碧桂园这家千亿房企推向风口浪尖。当晚，碧桂园紧急公告承认存在违规，但并未说明详情。
碧桂园有关人士向21世纪经济报道表示，相关员工存在不当行为，此事公司已报案，正在等待警方的调查结果。
地产白银时代，高周转、快回款已成为了大多数房企生存之道的一个颠扑不破的真理。为了节省时间和资金成本，各家房企不得不加快在开发与销售方面的进度。此种背景下，房企选择铤而走险，并非孤例。
公安已介入调查
广西南宁五象新区规建局发布的《关于碧桂园伪造我局公章违规办理商品房预售情况的通报》称，碧桂园公司伪造该局公章及科室负责人签名，持伪造现场进度核验表在市住房局违规办理了天玺湾项目4#-7#、9#楼商品房预售证。
目前，该局已进行了报警处理，并将碧桂园列入黑名单，停办其在该局的一切审批手续，还要求各科室认真清查各自责任前期审批及备案流程等手续办理情况，核查是否还存在其他伪造公章等违规行为，并在今后工作中定期自查。
对于规划局的通报，碧桂园4日晚公告称，其旗下天玺湾项目的确存在违规办理《商品房预售许可证》行为，但对于伪造公章的指认，该公司并没有承认。
碧桂园称，这是项目开发报建部两位新进员工的个人行为，二人在未向上司汇报的情况下，私自虚报了申请预售证的材料《商品房预售许可实地查看表》。碧桂园承认，对此负有监管不到位的责任，并称该两名员工已向当地派出所和有关政府部门自首，如实交代有关情况，等待有关部门的处理。
5月5日晚，碧桂园再发声明指出，广西区域南宁公司在开发过程中由于管控不当的问题，导致个别员工急功近利，采取非正常手段办理预售证，对此，项目公司已向公安机关报案，并协助调查；集团也已成立特别调查小组，要求南宁项目公司配合。调查结果以有关部门发布的信息为准，公司愿意承担相应的责任。
公开资料显示，此次涉嫌违规办理预售证的天玺湾是碧桂园在南宁的首个项目。碧桂园在去年7月24日以4.56亿元摘得该地块，总建筑面积约20万平方米，楼面地价约2300元每平方米。
今年4月24日，天玺湾项目首次开盘，销售金额约6亿元。
根据碧桂园公告，上述行为是员工个人所为，目前并不清楚是否伪造了公章和签名，也不清楚两名员工是用了何种手段虚报了材料。
多名业内人士向21世纪经济报道记者表示，“一般情况下，员工自己没有立场也没有动机这样做。”这一事件背后，或许还有更复杂的原因。
高周转惹的祸？
在房地产业界，高周转是几乎所有大型房企的极致追求，而碧桂园的周转能力，在业内排名数一数二。
在碧桂园2015年年报中，南宁天玺湾项目预期获得预售证的时间是今年一季度，但实际上，违规拿到预售证的时间(今年4月)也比预期晚了一个月左右，而从拿地到开盘将近8个月，几乎是碧桂园项目平均4.3个月周期的两倍。
从2014年11月开始，碧桂园开始在内部大力推行“同心共享”的合伙人制度，这是一种同股同权同责同利的激励机制，集团和区域管理团队各自设立投资公司，对每个新项目进行不超过15%权益的跟投，区域投资公司对自己区域的所有项目最高跟投不超10%，并要求区域总裁、营销负责人、项目总和项目营销负责人强制跟投。
碧桂园CFO吴建斌表示，公司看重的不是这些募集的资金，而是资金背后的个人责任和公司利益挂钩。
正是这项制度，再次提高了碧桂园项目的周转速度，他们从拿地到开盘的平均时间由过去的6.7个月缩短为4.3个月，现金流回正周期也由10~12个月缩短到了8.2个月，现金流回正后即可享受分红。
这个制度提高了效率，激励了员工，同时也带来巨大的压力。超过平均周期，不加速开发、销售，就意味着回款缓慢，也可能导致项目团队的收益所剩无几。
根据吴建斌所述，2014年11月以后公司所有新项目均参与同心共享计划，进行跟投，这意味着，天玺湾项目负责人和核心团队均有资金参与其中。
“在碧桂园内部，天玺湾迟迟不能开盘，项目人员面临很大的压力，”接近碧桂园南宁项目的房地产业内人士说。
预售环节政商博弈
在很多房地产业内人士看来，碧桂园此次“出事”，看起来像是一起政府公关失败的案例。
事实上，预售证的取得对于开发商来说是极其重要的一环，预售证是商品房可以合法合规销售的最后一个坎儿。
根据《城市商品房预售管理办法》，要取得预售证，开发商需要准备的证件和满足的条件包括，房地产开发资质证书、营业执照；土地使用权证书；建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；建设工程质量和安全监督手续；施工进度和竣工交付使用时间；确定预售资金监管银行；预售价格及方案；施工合同及工程进度说明。
这里面涉及国土、规划、住建、银行等多个部门和机构，碧桂园此次涉及的便是工程进度核验这一条，需由规建局出具。
通常，开发商都会与涉及审批这些证件的政府部门打好关系。单一些开发商也会采取一些手段蒙混过关。深圳业内人士透露，地产圈伪造材料申请预售证的事并不鲜见。比如，项目没有拿到施工证就提前开工；又比如，才建了5层还没达到预售条件(高层满三分之二，多层封顶)，就挂10个楼层号，远远拍张照片，然后去申请预售证。
但是，前述业内人士称，伪造政府公章和签名的行为，还没有爆出过。毕竟，这是涉及到刑事犯罪的行为，需负刑事责任。
中原地产首席分析师张大伟表示，由于三四线城市在预售管理审批方面比较随意，实际上楼盘项目证件不齐全的现象普遍存在，未来需要通过细化管理来解决。
实际上，在预售证申请的环节，是有一定的协调余地的，比如对于工程项目形象进度要求、相应产品的定价等。换而言之，对于房企来说，确实有高周转的需求，可以和地方监管部门进行协调，而监管部门也有一定的自由裁量权。这就导致了作假和寻租空间的存在。
易居(博客)研究院房地产研究院总监严跃认为，碧桂园事件背后不排除竞争者的举报，这也说明部分监管部门是有懒政的做法，即不举报不审查。另外，也说明地产商在规避监管方面有一套看似很成熟的做法，这是比较荒唐的。
从根本上而言，此次事件折射了预售制度的弊端。严跃进指出，若取消预售制度，从期房销售模式转变为一手交钱一手交房的现房模式，所谓预售证便不复存在，且会加大房企在项目开发方面的严格程度。
对于碧桂园这家正在上升中的房企来说，此次事件会使其后续营销成本加大，多个城市的碧桂园项目，可能需要加大信息公开程度，也会增加管理成本和品牌宣传成本。不过对于公司来说，处理得好未必就一定是坏事。
