凯顺腾：商业综合体的幕墙设计与应用
4月29日下午，由中国房地产采购平台主办，安泰建筑胶、信义玻璃、柯美特和亚萨合莱·国强五金承办的“房地产及高层建筑门窗幕墙材料‘优采’高峰论坛----成都站”(下称优采门窗论坛)在成都望江宾馆成功召开，会议邀请了万科、绿地、保利华润等100多家品牌房地产企业、设计院、施工单位共300人共聚一堂。
在“互联网+ ”的房地产白银时代，会议就系统门窗幕墙配套选型、行业热点趋势以及房地产门窗幕墙产业的工程采购进行了深入的探讨，本次会议由房地产产业链第一传媒新浪地产(微博)和中房网作为支持媒体，并进行了现场直播。会上，北京凯顺腾工程咨询有限公司设计总监杨志华发表了以“商业综合体的幕墙设计与应用”为主题的演讲。
北京凯顺腾工程咨询有限公司设计总监杨志华
以下是会议实录：
杨志华：大家下午好，能参加这次房地产及高层建筑门窗幕墙材料“优采”高峰论坛的活动，我感到非常荣幸。今天我要讲的是《商业综合体的幕墙设计和应用》，希望大家能感兴趣。
第一部分，我们来看看商业综合体的特点。一般情况下，商业综合体包括酒店、写字楼、购物中心、商铺和住宅。万达是做商业综合体项目最多的，也是比较成功的，在这里我以万达作为我们的案例。
商业综合体有四个特点：
第一个特点是业态多，正如刚才所言，包括酒店、写字楼、购物中心、商铺和住宅，业态是非常多的。
第二个特点是体量大，一般的建筑面积都达到30万平米以上，有的达到一、两百万平米。
第三个特点是幕墙的种类多，因为不同的综合体业态和建筑功能要求决定了外立面需要采用不同的幕墙形式。
第四个特点是客户的人群多，因为客户的需求决定着产品的定位，幕墙也是如此。
我们如何才能打造高品质、高性价比的商业综合体呢？设计是源头！我们如何做好设计，保证品质和性价比呢？
第一，我们要站在业主和使用者的角度来考虑问题。我们是专业的幕墙设计顾问公司，不同于一般的施工设计，所以我们跟业主没有利益冲突，更能站在业主的角度，保证材料的品质和性价比。
第二，选择优质、可靠的材料及供应商。有的在实际施工中可能会出现劣质，或者是以次充好的材料，所以材料供应商也是很关键。
第三，设计合理的幕墙系统。这一块是我们的专业。
第四，做好过程的品质和造价的管控。品质和造价的管控，包括设计阶段、材料采购阶段，都要有一个品控。
以商业综合体为例，来看看我们在设计时是怎么考虑的？首先我们有个总原则：实际效果、保证品质、保证良好的性价比。因为商业综合体的特殊性，商业综合体除了应该把握效果、安全、防火、气密、水密、节能等特点，还应根据业态的不同特点进行专项的研究，才能保证整个体系的合理设计和应用，打造高性能、高品质的城市综合体。
第二部分，幕墙通用设计问题。
第一个是效果的实现。因为效果这一块主要是由建筑师控制，作为幕墙的专业设计顾问，我们是在满足幕墙的各项功能要求以及控制成本的前提下，来保证实施后的效果。我们成都的金牛万达广场，做完以后的效果是非常好的，也是获得了万达当年的A级店的提名。
效果要实现的主控点：
一是分格尺寸要合理，我们要结合环境的情况，结合板块的尺寸，做一个合理的优化，这个优化也是我们作为顾问的一个重点方向。
二是材质选择要合理，比如说我们哪一些部位是用铝型材，哪些地方是用铝板等，这也是决定立面的关键。
三是颜色搭配要合理，比如我们有一些装饰条，这个装饰条的颜色和玻璃的对比，就能保证我们整体效果是一个什么样子。
四是细节处理要合理，因为现在我们很多建筑远看效果很好，真正到建筑细部一看，细节做得很差，这样就没有把源头弄好，所以我们在设计的时候，这些细节的处理也很关键。
五是专业预留要合理配合，我们在北京做的华润五彩城，项目和广告、玻璃、LOGO结合得非常好，也是提前把专业的东西都预留好，所以最后形成的效果看起来是很统一的整体。
第二个要谈谈幕墙的安全问题。我们要看在平时施工过程中会发生哪些安全隐患。最常见的安全隐患有面板破碎、开启扇脱落、焊缝与连接构造、锚固的地方和材料的选择。这也是我们平时的项目检查过程中发现最多的安全问题。
我们怎么针对这些安全隐患来控制我们的设计呢？
一是材料的选择。材料选择很关键。第一个原则就是我们要尽量采用非脆性、自重轻、强度高、韧性好、破坏时不宜脱落和脱落时伤害小的材料；第二个原则就是玻璃应该采用自爆率低和超白玻或者采用夹胶防止自爆或破碎后脱落。第三个原则是做超高层时，100米以上的部分尽量少采用这种石材，如果采用石材最好是选用背拴的关键机器。还有一些吊顶檐口，如果能用硬金属材料就用硬金属材料。石家庄火车站的吊顶是仿石铝板，这个仿石铝板达到跟石材的效果几乎完全一致，如果这个吊顶我们用仿石铝板安全性会更好。比如说成都金牛万达的写字楼的主楼，都是采用这种铝板，所以它的安全性也是非常好的。我们的铝板也可以做成仿各种材料，比如说仿木门，可以仿各种材料。
二是幕墙系统的选用。合理的系统和构造是保证我们幕墙安全的关键因素，比如石材幕墙的几种主要形式，从相对安全性而言，背拴>铝合金的挂件>不锈钢T型挂件。像吊顶的檐口，我们都建议采用背拴的固定方式，它比其他的地方好很多。
第三个是关于幕墙防火的问题。我们常见的防火隐患有：耐火材料的等级或厚度不达标、防火材料填充不实、防火未形成交圈、洞口四周或防火救援通道四周未做防火、幕墙内部空腔内未做防火封堵、防火材料固定不牢、缝隙未封堵严密。
我们在设计里怎么避免这些隐患产生呢？
一是幕墙材料的防火等级。像一般的幕墙材料要求防火等级必须达到A级，对于一些像采光定钢结构耐火等级应满足1小时。
二是层间防火。层间防火的高度从国家要求来说是800mm，但是新的要求住宅是1.2米，，耐火极限是1小时，以及防火一定要交圈。比如说我们有石材柱子，玻璃幕墙，在这些节点防火没有形成交圈，因此要保证石材的防火和玻璃幕墙防火在一条水平线上。
三是防火分区位置的防火。如果我们玻璃幕墙作为防火墙时，不能采用铝龙骨支撑的，因为铝在20分钟会被烧化的。
四是防火救援窗。现在对防火救援窗这一块要求越来越严格，我重点提一下。这个间距有很多规范的要求，一般是20米；洞口大小及距楼地面的高度应满足规范，新的规范洞口是1米；下部可踩踏，因为我们救援通道要往里面进人，下面必须是可以踩踏；内侧应设防火门，从外侧是可以开启，如果是固定玻璃这个玻璃应该是可击碎的。
第四个要讲的是幕墙的气密性、水密性问题。
我们常见的漏水、透气现象，比如说洞口的漏水和透气；胶缝和胶条位置漏水、透气；开启部位漏水透气；横梁接口位置漏水透气。
我们在设计的时候怎么来保证幕墙体系的气密性和水密性呢？
一是幕墙系统的选用。我们建议选用成熟标准的幕墙系统，如果采用先进成熟的内排式单元系统，是最能有效的保证幕墙气密性和水密性的。
二是接缝设计。这个概念是很大的，所以要根据这个板块的大小，构造的形式来控制接缝合理的宽度。比如暗框幕墙其实有三道密封，明框幕墙建议采用密封胶进行二次密封。
三是开启扇的处理，包括开启的方式，构造设计和五金件的选择。幕墙这一块我们建议采用外开上悬的方式，用三道密封来保证气密性和水密性。同时根据窗型大小布置锁点，因为五金这一块对它开启的气密性也起着关键的作用。
四是其他的措施。试验的措施包括幕墙三性试验，单位板块浸水试验，水槽储水试验，幕墙淋水试验。质量监督措施也是很重要的：严格按工序加工与施工、做好过程质量监督与验收、严格按要求整改。
接下来第五个谈谈常见的幕墙节能问题。
我们常见的幕墙节能问题还是很多，其中最常见的是冷桥的现象，比如说我们保温接缝不严密，在洞口四周没有做风口，龙骨后面没有保温，还有其他的设计和施工的因素等。沈阳的一家五星级酒店，采用的是单一式的幕墙构造，没有采用固稳，最后发现这个施工的时候已经到了冬天，最后发现结露的非常严重，也找了顾问单位给他们做改造，就是由于冷桥造成的。
我们在设计的时候怎么保证不发生这些现象呢？
一是防冷桥的设计，比如说明框部位一定要采用隔热措施；通过封条来保证隔热。在一些容易形成冷桥的地方，一定要做好保温的处理，在洞口四周一定要做好封堵，保温材料的选择一定要合理，保温材料的蒸水率和吸水率都要控制，还有密度和比重。
二是透明部位的节能设计，这一块是我们整个幕墙设计的一个重点，透明部位应该进行重点节能的计算。玻璃这一块，严寒地区采用双中空的LOW-E玻璃，其他地区都要采用单中空LOW-E玻璃，形成断桥隔热型材。
三是一些其他的设计，比如实体部位的节能设计、气密性、材料的选择、开启，以及其他一些措施。
第三部分，酒店的幕墙设计。
客户的需求有四个方面：一是要从安全方面重点考虑，比如说人身安全、财产安全、饮食安全；二是舒适；三是便捷；四是经济。
针对这些客户的需求，我们在酒店幕墙设计的时候，我应该突出哪些点呢？
第一是酒店的安全性：
一是开启扇的设计。开启的方式是外上悬或者是内倒，具有更好的安全性，同时有利于防水。开启距离方面，开启后缝隙的宽度建议不超过100mm，因为现在很多五星级酒店对这个防护的要求都非常的高。正常的栏杆是110mm，所以不大于100mm对安全肯定是有保障的。在五金件的选择上，要合理选择五金件，特别是品牌，我们选用一些高端的品牌，主要是保证品质和减少后期的维修。现在很多五星级酒店，先采用的是可拆卸的执手，客户如有需要，则要有专门的人帮他开，平时是关闭的。
二是防护的措施，主要是指玻璃与护栏。如果是玻璃幕墙，因为现在很多五星级酒店都喜欢用这种超大板块的落地窗，如果能设计栏杆我们还能设计栏杆，如果不能设置栏杆的话，应该选用夹胶玻璃或者是中空夹胶玻璃。这个一定要和当地的验收相吻合，因为每个地方的验收和地方标准都会存在一些差别，包括理解上的差别。
第二是隔声。隔声的措施可以通过采用中空玻璃或中空夹胶玻璃。幕墙的构造，比如说通过柔性连接构造，保证良好的气密性，这也能提高它的隔声。隔墙这一块有两种方式，第一种是只做一道封修，第二种是做两道封修。第一种我们认为它比较适合于写字楼，第二种环境的隔声会更好，所以酒店我们建议尽量采用第二种。
第三是视觉效果。现在酒店都讲究良好的通透性，比如说大面积的落地窗，落地幕墙，还有高透玻璃。在水平的位置尽量不设置横梁。
第四是尽量突出大堂、入口、雨棚的位置。一方面是要考虑通透和大气，另一方面是细部的雕琢细琢，这一块我们会花最大的力气做好。
第五是管理运营方的要求，这是我们往往忽略的，但是不同的酒店管理公司会有不同的要求，我们一定要满足管理运营方的要求，也是保证后期的良好运营。
第四部分，写字楼幕墙的设计。
随着建筑的发展，高层和超高层的写字楼越来越多，写字楼也几乎是每一个商业综合体建筑高度的标准，同时也是幕墙应用最广泛的建筑。写字楼着手是要突出宽敞、明亮和舒适的办公环境。
首先是室内需求方面，第一点是视野要开阔，比如说我们现在的办公楼几乎都是大面积的落地窗，大分格，尽量少设置横梁，良好的可见光透过率。第二点是良好的采光和必要的遮阳。第三点是良好的通风环境。成都金牛万达的幕墙分格与开启的设计，采用落地窗，视野特别开阔，还采用大量的开启来保证通风。
其次是室外效果需求方面，第一点是要高端、大气、时代感强，第二点是立面的整齐、统一，采用高反高透玻璃。写字楼不同于酒店，酒店内部装修基本上都是一样的，但是我们写字楼，包括内部的装修以及窗里面的情况都不一样。如果我们从外面看太透的话，整个立面就变花了，所以写字楼一般为了保证良好统一的效果，采用的是高反的玻璃，再一个是层间衬板。
第五部分，住宅幕墙、门窗设计。
住户的需求就是安全、舒适，我们在做住宅门窗设计的时候，应该注意哪些点呢？有以下几点：
第一点是住宅二层以上不得使用玻璃幕墙，这是15年38号文件里面明确要求了。在新建住宅、党政机关办公楼、亿元门诊楼和病房楼、中小学校这里面建筑，不得在二层以上采用玻璃幕墙，原来的住宅使用玻璃幕墙，以后可能就不能用了。
第二点是安全性，主要是开启扇的位置我们尽量采用内平台加内倒，这个是在很多豪宅里面用得比较多，平时平开，通风特别好，晚上睡觉的时候我可以用内倒的方式，这样内倒人是进不来的，内倒有很好的安全性，也是有利于防水。防护措施的话，它跟酒店的防护设计要求是差不多的，我们要注意栏杆，酒店可以按照工建来走，对于住宅那肯定是按照住宅来走，所以这个高度必须是900mm。当然还要满足地方标准和当地验收的要求，因为住宅一般会比酒店的防护要求更严格。
第三点是隔声性，现在的豪宅对隔声的要求越来越高，像我们在北京做昆泰的豪宅项目，对它做了一个分析：首先是当地的标准，我们如何保证它对室外噪音的要求达标呢？晚上室内要降到35分贝，对这个要求还是很高的。我们对不同的玻璃进行了综合的分析，最后发现需要采用双中空加胶玻璃才能达到要求，其他的部位可以不用夹胶，普通双中空整个项目的节能和隔声都是能满足标准的。
第四点是私密性，尽量避免设置两户间的可对视窗，卫生间的窗尽量采用不可透视的玻璃，比如说磨砂玻璃。
第五点是舒适性，现在豪宅几乎都是采用大落地窗，就是要有良好的保温隔热性，还要考虑玻璃的遮阳性，再是保证各房间良好的自然通风，门窗要有很好的气密性、水密性，五金件应该开启灵活，返修率低。
第六部分，商铺与购物中心幕墙设计。
它的第一个需求是可视性，因为只有让客户看到菜油吸引力。第二是舒适性，因为只有舒适的环境才能让客户多停留，并产生购物的欲望。第三是品牌的结合，因为不同的品牌有不同的需求，特别是像一些奢侈品店，对外立面的要求是很高的。
那我们在商铺和购物中心设计的时候，有哪些重点呢？
一是要注意二层以上严禁使用全隐框玻璃幕墙，住房城乡建设部和国家安全监管总局发布的38号文件的要求，为了验收我们最好是严格执行。
二是在商业入口这一块要通过广告、LOGO、泛光的结合，产生强烈的视觉冲击。你看所有的万达广场，入口都是做得很炫的，也是结合的比较好的，人流的畅通方面，入口的门底梁采用低碳门。
三是广告位的设计，一定要考虑可拆换性，因为广告可能会随时更换，所以拆换性很重要。广告位的防火与通风也很重要。再是维修通道和专业的设计，专业设计是一定要提前考虑它的预留，因为广告位的灯箱设置，检修需要非常大的空间。我们做结构设置的时候，我们的梁这些需要往里配。如果是大的广告位，建议在广告位的周边采用防火封堵，对小的广告位也是一样。
四是泛光的预留，因为专业的泛光一般都比较炫，我们提前把它结合到我们图纸里面来。
五是是LOGO和其他相关专业，包括与幕墙设计的结合，保证良好的整体效果；提前预留一些支座，防止后期打孔。
六是采光顶，第一个是结构设计与土建预留，第二个是消防排烟的设计，再有是采光顶的防水，第四个是遮阳的设置，按照室内效果和功能来设置遮阳，排眼我们一般从侧面来解决排烟的需求。
第七部分，建筑幕墙及商业综合体的发展趋势。
先说建筑幕墙发展趋势：
第一个趋势是立面造型复杂化、多样化。因为随着材料与工艺的发展，以前难以实现、成本昂贵的艺术造型变得经济可行，建筑师可以充分发挥想象力。
第二个趋势是幕墙产品多样化、性能高端化。比如说出现了很多内循环的幕墙，特别是在一些一线城市，现在内循环的幕墙还是很多的。还有外循环的幕墙，主要是来提高我们室内的舒适型，采用双层幕墙。
第三个趋势是幕墙产品的标准化、工厂化。因为标准化和工厂化能提高生产效率，提高质量和保证效果，所以标准化、工厂化也是随着我们幕墙产品品质的提高，它最有效的解决方式。另外，因为人工成本的提升，促使幕墙向标准化、工厂化的方向发展。
第四个趋势是管理规范化和精细化。因为随着行业的逐步成熟，会让规范标准越来越全面细致。现在很多业主引入专业的顾问，所以管理方面更专业和精细。
在商业综合体发展趋势方面，也是遵循建筑幕墙发展的趋势：
一是商业综合体更倾向于多样化、复杂性、高端化。
二是商业综合体由传统的商业模式会逐渐向体验式购物模式发展，所以我们好多会线下体验，线上购买。
三是随着经济条件的改善，由基本的功能型转向舒适型的发展，对幕墙的各项性能的要求越来越高。
四是个性化的需求，幕墙的设计和施工越来越有挑战性，特别是商业综合体，它的业态很多，如果都有个性化的需求，我们幕墙的设计和施工是很有挑战的。但是作为专业幕墙供货商，我们希望和各位在座的专家、供应商和业主一起研究挑战，把我们的商业综合体做得更好。
我们期盼与各企业和个人进行深入的交流与合作，我是北京凯顺腾拱咨询有限公司，我们有三大业务板块，一个是外墙设计，第二个是照明设计，第三个是全专业的BIM。希望大家多了解我们公司，多关注我们公司。
