30亿苏州再拿地 泰禾加速去杠杆布局准一线
文章来源：中国经营报。近年来规模快速扩张的闽系地产企业如今正成为土地市场上出手最为大方的豪客。4月7日，在苏州市的一场土地拍卖会上，闽系企业泰禾集团经过159轮的举牌激战，以30.36亿元的总价拿下了苏州姑苏区的一块住宅用地，这是继3月30日在广东佛山新城拿下一幅商住地块后，泰禾今年在土地市场的第二次出手。
作为闽系房企中规模成长最快的房企之一，此前泰禾一直以深耕一线为核心战略，但随着一线城市调控风紧，类似于苏州、佛山这样的一线周边城市就成为了泰禾的目标。
布局准一线
在上海市场调控升级的大背景下，4月7日苏州的这场土地拍卖成为华东土地市场的风向标。据《中国经营报》记者了解，当天苏州一共有6宗土地入市，在长达7小时的网上竞拍后，该批地块最终以超过100亿元的总价成交。其中，泰禾集团旗下福州泰禾房地产开发有限公司历时28分钟，历经159轮的竞价，击败正荣、碧桂园、招商、华润、金地等14家房企，以30.36亿元夺得江苏苏州姑苏区虎丘路3号黄金地块，这是泰禾首次进入苏州市场。
出让资料显示，这块编号为“苏地2016-WG-3号”的黄金地块位于苏州姑苏区老城北部，毗邻苏州市政府和石路商圈，周边有西园古刹、留园等名胜风景区。地块由04-24、04-31两毗邻地块组成，总占地面积近8.5万平方米，建筑面积约为11.6平方米，容积率分别为1.1和1.6。项目地块邻近地铁2号线山塘街站和1号线桐泾路站，周边有内环高架西环路出入口，且有多路公交车，出行便捷。
按照最终30.36亿元的成交总价计算，该地块溢价率达到了128.97%，成交楼面价大约为26032元/平米，在单价上又一次刷新了苏州的地王纪录。今年2月份，苏州“摩天轮公园”地块以10.25亿元成交的时候，虽然溢价率达到了181.91%，但楼面单价还仅为13492元/平方米。
拿下苏州地块意味着泰禾在江苏拥有了第三个项目，此前泰禾在南京和无锡江阴已经有两个“院子系”项目，“集团十分看好南京、无锡、苏州在内江苏省核心城市的房地产市场，苏州地块将延续泰禾产品一贯以来高端精品的定位，计划把旗下在全国享有盛誉的“院子系”产品引进苏州，有信心在苏州打造一个高品质的高端项目”，泰禾集团相关负责人表示，拿下苏州地块符合公司挺进长三角经济发达地区的战略。
在一线城市土地供应趋紧的大背景下，一直以深耕一线为核心战略的泰禾今年正在将目标转向一线城市周边具有高成长性的“准一线城市”，在拿下苏州地块的一周之前，泰禾还在广东佛山落子，拿下了佛山顺德区的一幅商住用地。
这幅位于佛山新城的商住用地占地面积超过12万平方米，规划建筑面积超过48.12万平方米，容积率3.99，其中住宅部分建筑面积为40多万平方米，剩余为商业及相关配套设施，地块最终以37.25亿元成交，溢价率72%，也创下了佛山顺德地价的新高。
类似于泰禾这样的区域布局战略如今已成为很多房企的共同选择。“在一线城市土地供应竞争日益激烈、政策压力也在增大的背景下，经济体量较大、供需关系偏紧的二线城市将会成为房企新的‘避风港’，相对三四线城市的库存环境，这类城市仍然具有较高的安全边际”，有行业观察人士告诉本报记者，市场过剩的资金流向一线城市周边，将会成为今年土地市场的新常态。
事实上，从去年年底开始，在准一线和二线城市土地市场，数十家房企共同竞争同一宗地块的现象已经屡有出现，最终出让价格也在以翻倍的速度上涨，显然随着一线城市调控政策加码，二线城市具有了更大的杠杆空间。
“泰禾主打中高端的产品路线可以帮助其在准一线城市站稳脚跟，但这类城市的市场需求和价格承受空间也同样会面临挑战”，有长期跟踪泰禾的证券分析师认为，泰禾虽然在一线城市证明了其产品力，但要在准一线和二线城市立足，还需要经受更多的市场环境考验。
数据显示，准一线城市的楼市波动幅度非常大，2014年至2015年年中佛山楼市供应充足，不少项目不得不削价销售。从2015年年中开始，随着楼市火爆，供应减少，库存开始下降。佛山中原的统计数据显示，今年前三个月，佛山新增供应224万平方米，成交面积达400万平方米。
加快去杠杆
2015年泰禾以323.3亿元的销售金额领跑中型房企梯队，成为闽系地产企业中成长最快的房企之一。“2016年将是房地产的温暖之年，泰禾将继续追求进中求稳的发展模式”，泰禾集团董事长黄其森在今年全国两会的媒体采访中公开表示，立足一线城市以及二线核心城市是泰禾从当下到未来的500亿元甚至更高业绩时秉承的开发铁律。
要完成这样的目标，泰禾面对的不仅是区域聚焦选择的考验，还需要解决困扰其多年的高杠杆问题。过去数年来，泰禾集团在一线城市一直秉承较为激进的布局策略，虽然随着一线城市房价的持续上涨，泰禾的这种战略布局得到了不菲的回报，但留给泰禾的高杠杆难题仍然是其规模进一步扩张的软肋。
借国内债市的风口，2015年以来，泰禾通过发债、定增等多种资本市场融资方式，在资本市场募集了近120亿元的资金以改善资本债务结构。截至2015年底，其资产负债率已经从2014年末的89.23%下降了9.36个百分点至79.87%，剔除预收账款，其资产负债率可以达到75.39%，仍然略高于行业平均水平。
在中泰证券分析师看来，2015年泰禾的经营性活动现金流已经得到了改善，从-166.26亿元提升到了-23.51亿元，通过一系列的发债、增发，债务结构也有了明显优化，货币资金与短期借款和一年内到期长期借款的比值由0.21提升到了0.5，“虽然杠杆水平仍处于高位，但其财务的稳健性已经有所增强”。
事实上，除了在资本手段上寻求去杠杆化，在项目扩张方面，泰禾也开始有意识地摒弃招拍挂的“地王”模式，而选择利用开发管理及品牌的优势,在土地及项目获取上进行创新，实施轻资产化路线。
今年1月6日，泰禾宣布投资11.3625亿元与信达地产合作，联合开发位于上海的新江湾土地项目，随后泰禾又与北京昌平科技园发展有限公司就北京昌平南邵0303-07地块签约，共同出资成立项目公司开发上述地块，泰禾持有上述项目公司80%的股权。
种种迹象表明，合作开发已经成为泰禾斩获地块的重要手段之一。据本报记者统计，在2015年内，泰禾一共新增了9个项目,主要分布在北京、上海、深圳等一线城市及杭州等活跃二线城市,其中有5个项目都是以合作的形式取得,包括2块新增土地及3个合作项目,分别分布于北京、上海以及杭州。
“预计泰禾将会继续以合作的方式取得更多项目的开发机会,一方面的原因是一线城市土地获取难度在加大，另一方面则是合作有利于降低自有资金成本，将开发风险降至最低”，同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，泰禾的轻资产模式或将帮助其实现更快速的扩张。
今年3月22日，泰禾集团发布公告称，其公开发行45亿元的公司债券申请已于当日获得了中国证监会的批准申请，公司将根据实际需要和资本市场实际，择机向合格投资者公开发行。在充足的弹药补充下，泰禾会继续扮演今年土地市场的黑马角色吗？
