楼市涨价潮向二线城市传导 房价再疯狂，幕后推手是谁？

  本报记者 王海春 上海报道

  上海宝山、闵行多个房地产交易中心近期出现异常火爆的场景。房地产的好日子还会持续多久？克而瑞预测，从2016到2018年的未来三年，预计全国每年销售面积会维持在12-13亿平方米，销售金额预计在9-10万亿之间。但随着人口红利的结束和老龄化趋势的加快，行业规模的最高峰已经过去。“2014年行业转折点已经出现、改变了一路向上的格局，到2020年前后成交量将开始缓步下行。”易居中国执行总裁丁祖昱认为。

  涨价潮已传导至二线城市

  虽然房价节节攀升、开发商和房东频频涨价，但上海的宝山、闵行多个房产交易中心却几乎被前来办理房产买卖交易的购房者挤爆。出于安全考虑，宝山区房产交易中心不得不出动警备力量来维持现场秩序,闵行房产交易中心也加强了安保人员，来维持现场秩序。

  对于上海楼市突然出现交易爆棚，市场风传可能与一些房产中介制造紧张情绪有关。对此，上海住建委2月28发布信息明确表示，税收新政刚刚实施，符合条件的购房者不必急于办理。

  分析人士认为，沪房地产交易攀升更重要的原因是市场预期上海房价将继续走高。

  “上海虽然没有放开限购，但改善性需求在一轮轮政策的出台后还是得到了不同程度的释放。对于地段比较好的豪宅，价格几乎没有上限。房价快速上涨，又进一步刺激了改善性需求对房产的追逐，促使这部分需求加速入市。”融创上海区域公司总经理田强指出。

  据中原地产公布的数据，上海二月新建商品住宅成交面积71.3万平方米，虽然成交面积环比一月减少了46%，但较去年财期则增加了68.6%。这是自2009年之后，七年以来2月同期交易量最高的月份。

  中原地产分析师卢文曦认为，当前上海新房库存量为944万平方米，自去年库存的最高点下降了33%。“以近半年月均销售计算，沪楼市的去化周期已经降至6.8个月，出现了短时期供求紧张的形势，因此上海楼市在今年继续涨价的可能很大。”卢文曦说。

  现在楼市进入疯狂状态的，并非只有上海一个城市。

  近日，杭州某楼盘出现彻夜排号买房的场景，南京房价冲破了4万元/平方米的价格关口，深圳等一些城市也出现少见的排队购房景象。

  据国家统计局近日公布的“70个大中城市住宅销售价格变动情况”，1月份房价同比上涨城市数量增至25个，占比超过三成。其中，涨幅最高的仍是领涨全国房价14个月的深圳，同比上涨52.7%，上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后。

  而到了2月份，房价上涨已经从一线城市传导到了核心二线城市。

  据最新数据，2月份部分城市房价的涨幅已经超过一线城市。中山5.63%和苏州5.56%的环比涨幅，已经超过深圳5.41%的涨幅；而昆山、东莞的涨幅也超过了4%。

  对于本轮房价的上扬还将持续多久，田强认为，楼市快速上扬后，不排除会出现调整和平衡的可能性。“可能在半年或一年后市场会有做出一些盘整。但在中国的城镇化还没有完成情况下，城市的更新升级仍在进行中，总体的大势仍是向上，因此即使出现盘整只短期的。”田强表示。

  楼市消费杠杆率正被加大？

  房价上涨更深层次的原因，有研究机构认为这可能与社会加大杠杆率有关，其突出表现是房地产。

  据弘则研究近日的一份报告，中国目前走的是去产能、去库存，也就是企业去杠杆的路子。对中国目前的杠杆率，弘则研究披露2014年全社会的杠杆率约为235.7%，其中企业部门是36.4%，政府部门是57.8%，居民部门是36.4%。

  值得注意的是，就在房价快速上扬的近两个月，人民币贷款的支持力度也相当大。

  据央行近日发布的金融统计数据，1月新增人民币贷款规模达2.51万亿；这一规模比2009年1月的规模还多出8900亿。而2009年正是金融危机后的第一年，当时中央政府推出“四万亿”财政刺激政策，银行信贷随之放松。

  分析人士表示，虽然现在房地产市场是冰火两重天，城市的分化非常严重，但至少对一线和二线核心城市来讲，今年房地产市场继续走高的概率很大。

  易居中国执行总裁丁祖昱指出，市场这么乐观的原因应该是政策。政策很难推动股市，但政策能够推动房市。政策推动了2015年的房地产市场，政策接下来也会推动今年、明年甚至2018年的中国房地产市场。

  田强也认为，现在楼市的价格快速上扬，除了流动性充裕和和货币供应较量大，政策给了市场信心，也是非常重要的原因。

  就政策对楼市推动的作用，研究人员认为仍与经济增长有密切关系。

  业界人士认为，一线的行情正在向二线传递，接下来二线城市房价上扬的概率进一步加大。

  在世邦魏理仕董事陈仲伟看，从长期趋势来观察，一线城市及部分二线城市中，人口持续流入的区域，房产市场的繁荣有着更为坚实的支撑。而一线城市市场在进入新年以来加速上扬的态势，则意味着适度的调控需求政策可能会在逐步酝酿之中。

  据克而瑞的研究报告，从供求关系来看，多个城市的去化周期已经降到一年以内，部分城市甚至降到6个月以内。南京、苏州、上海、武汉、合肥、南昌等城市，因新房供量增速短期出现下降，因此在这些城市中房价上升将成为大概率事件。

  “综合来看，短期内无论对于房产销售市场还是物业投资开发，重要节点的二线城市可能是今年最为受益的市场。”陈仲伟表示。