刘志峰：阳光透明 优化诚信联合采购
中国房地产采购平台(以下简称优采)在第七届中国房地产科学发展论坛的开幕会议，于10月30日举行。中国房地产业协会会长刘志峰与近百家房地产开发企业与供应商企业分享了优采平台“阳光透明、诚信联合采购”新服务，并在房协会员单位中发起联合采购。会上中国房地产业协会会长刘志峰发表了讲话。
以下为会议实录：
刘志峰：今天会议到会的代表有很多，采购平台四年来做了很多工作，已取得了一定的成效，下面我讲两个意见。
第一个是回顾历史，明确意义，加快推进诚信联合采购。积累集中采购平台的想法，首先来自于我们部分会员单位。2011年10月份我到湖南调研，当时的中房协副会长胡保森建议说，协会除了向政府献计献策，指导行业转型发展等工作以外，还可以做一些更深的工作，例如协会组织力量，发起一个集中采购的平台，把一些中小企业所需要的建材、部品部件的需求集中起来，进行集中采购，这是为会员办的实事。
2012年1月上旬我到四川调研，有一个四川公司的董事长杨先生也提出类似提议，在后来的调研中间，一些会员单位和企业特别是中小房地产开发企业都建议协会组织搭建集中采购交易平台。虽然是建议和意见，但2012年以来,协会组织专人到恒 大还有万达等企业以及北京市的建设工程中心进行考察，其中协会驻会会长专门听了几次汇报。在搭建集中采购服务平台期间，于2012年8月份在上海专门召开了会长扩大会议，征求与会副会长集各省市之需，听取地方协会的会长的意见，在吸收各方面意见的基础上面形成了平台初步实施方案。
采购平台运行三年多来，通过组织开发商到供应商企业参观、交流、考察，为供需双方搭建了交流沟通平台。另外，通过宣传新型绿色材料，为新技术、新材料、新产品推广应用发挥了重要作用。在各位会员单位的支持下，平台注册用户目前接近三万家，2015年促成交易额5个亿，受到了部分单位的好评。平安银行前年和中房协签订了协议合作框架，也愿意积极参与这个平台的工作，为平台运营提供支持。平安银行去年为开发企业特别是副会长单位(当然不是全部)提供1800亿的授信额度，做了大量的工作。
明确做好诚信联合采购的重要意义这个问题今天我要重复讲一下。
第一个意义，诚信联合采购有利于提高采购产品的质量。我们常说“百年大计、质量第一”，在房地产开发里设计是龙头，但再好的设计也要落实到建材和部品部件上面。如果用的建材和部件不合格，就谈不上介绍性价比高的好房子。目前老百姓对住房质量和品质的要求越来越高，全装修住宅的比重也在不断提高。
现在我们建材和部品生产企业众多，市场上鱼龙混杂、良莠不齐，因此部品和建材质量引发的纠纷时有发生。前一段时间媒体曝光的电梯事故有很多，什么原因？现在电梯生产企业太多了，全国电梯生产企业有1000多家。有相当一部分电梯生产厂质量很好，和五百强企业首选部品部件企业持平，但是确有一些电梯生产厂存在明显的缺陷。但是，为什么有缺陷的产品能卖出去、能到施工现场、能用在我们的房子和公共建设上面呢？这里面原因很多，其中最重要的是因为生产厂家和采购人员的“猫腻”而使得质量事故频发。
因此，电梯协会本身就希望中房协搞诚信联合采购，通过平台采购真正性比高的电梯，淘汰落后和质量缺陷多的电梯生产厂家。所以，建立集中采购的材料库，经过专家的评审、筛选和有资格认证机构的专业认证，可以把不合格产品剔除在外，为开发企业采购把好第一道关，保证采购的材料部品质量。当然，这需要认证机构比较透明，只提供样品是合格的则不行。
第二个意义，诚信联合采购有利于降低采购成本。对开发企业而言，诚信联合采购给单位溢价能力较低的房地产开发企业，提供采购性价比高的材料的机会。通过诚信联合采购，单品类需求联合能以规模效应换取合理低价，优化企业采购成本，实现同质价再优，同价质再优，提升项目的品质。另外，参加诚信联合采购的房地产开发企业可以实现不同品类间的互补。通过联合调研、联合考察、联合限价，指导联合采购的实施，促进企业供应链建设阳光透明、提高采购效率。
最后，开发企业采购的材料和部品部件可以获得一定的优势。对供应商而言，诚信联合采购可以促进供应商获得金融支持，进行生产、仓储交易成本、广告投入、按需定产。材料供应商、部品部件供应商只要符合平安银行的贷款要求，需要的贷款可由平安银行来支持。
这是我讲的第二个意义，就是有意降低采购成本。降低采购成本，对生产商也好，对开发商也好，对老百姓购房者来说都有好处。
第三个意义，有利于部品部件的标准化和住宅产业化的推进。集中采购带来的规范化生产，有利于部品部件模式化、标准化的实施，从而有助于产业化的推进，特别是当前大规模推进保障性安居工程建设和棚户区的改造，与保障性住房户型设计及建设标准较为统一，缺少政府主导，对质量工期要求比较高，所以集中采购产业化建设可以发挥很好的作用。
咱们首先回顾了采购平台的历史，明确了联合采购的意义。现在要讲如何做好诚信联合采购工作。
第一，要明确目标。优采平台的建立，确定要实现四个目标。一是要打造真实信息的发布平台，二是要形成开发商、供应商、服务商、产业协作交流的对话平台，三是要成为新材料、新科技、新技术的推广平台，四是要成为互联网+产业的展示、交易平台。这四条关键是促进诚信联合采购，承诺做到同质价再优，同价质再优。
第二， 我们要把握几项原则。一是企业自愿原则。二是确保质量的原则，建立严格的评定筛选和质量认证。三是诚信公平原则，确保公平透明交易，实现开发商、供应商和平台共赢。四是强化责任的原则，创业平台的各方在享有权力的同时，要通过合同来明确各自的责任，各司其职，各尽其责，建立明确的服务机制。五是做好服务的原则，这一点很重要。采购平台当然不以盈利为目的，主要是服务会员、服务企业、服务行业，平台的费用也是用于支付专家费和工作成本来维护平台运营。
这五项原则，企业自愿是前提，确保质量是关键刚刚讲质量是生命线，诚信公平是基础，强化责任是保障，做好服务是根本。
第三，工作措施。当前，中央强调各项改革工作都要以问题为导向，我们联合采购工作也要以问题为导向，诚信联合采购必须要遵循以上五个原则，优采平台要承诺做到前面我讲到的同质价再优，同价质再优。
平台负责汇总开发企业的需求、品质选择、组织定价招标等工作，通过联合采购选择性价比高的产品。要保障诚信，一是优采将分别或者联合与开发企业和供应单位签署诚信联合采购协议，采购的项目、品种、规格可以不一样，但基本合作内容应该是统一的。协议中间，开发企业要将所需要采购的一种或者多种材料或者部品部件，按照申报来落实。参加联合采购就要认可透明采购的原则，开发商和供应商订购的合同，必须要求证函，没有求证函供应商不能供应，开发商不能采购。
因此，首先要有一个确认函，方便开发企业以联合诚信采购价格来签署购买合同，确保同价质再优，同价质再优。第二，签订合同以前，采购合同要经过采购平台确认，避免跑单。如果三方有毁约的行为，由优采将按照情节严重进行内部批评，取消联合采购资格，通过中房网、新浪网进行公开曝光。
此外，诚信联合采购每一个品类具体实施都有多家会员单位报名，选择一家单位和采购平台联合牵头，会同会员有关单位一块来完成任务，来发挥会员单位优势。并保证操作流程和其原有规则与指标没有冲突，使得统一人员在沟通或者是组织活动中间获得专业的指导和技能的吸收。优采平台在对新材料的联合采购还要进行专项的系列培训，联合采购的每一笔交易都可以向优采提出信用支持的征信，只要三方交易真实有效，平台将通过平安银行一起为供应商、开发商提供金融方面的服务。
今天很多供应商也来了，表示愿意加入平台联合采购的共拿出最好的产品、最优的价格。这方面老板电器做得比较好，据我了解，老板电器拿出五千万的环保中央净化系统，准备先在2020第24届冬奥会举办地北京、张家口周边城市的高层建筑来安装中央净化器。目前不管多层建筑还是高层建筑，厨房问题的排烟，从屋顶上面排出去的烟味也没有经过处理，就直接排到空气中间了。实际上由于异味对环境损害是比较大的，里面的有害物质也是比较夺得。现在老板电器专门搞了一个中央净化系统，就是为了解决这个问题。现在在冬奥会北京、张家口包括周边城市下一步要建设的高层中间来安装。另外，在第19届亚运会举办地杭州周边的高层住宅安上，为当地改善空气质量做了贡献，同时也是回馈开发企业。
未来，希望通过联合采购批量成交、降低成本。随着中国经济步入新常态，面对企业盈利空间缩小，成本增大的现状，整个产业链上下游需要的能力尤为重要，现在事关生存发展大计，我们优采平台是应广大会员的要求建立起来的，是为行业和会员服务的。是房地产和产业链优化整合的服务产业链平台，由平台三万多家会员单位为基础，以阳光诚信交易为出发点，以中国房地产协会的信用评价进行对数，以中房网、新浪网媒体作为宣传载体，以平安银行作为强大的支撑，至此，无论是主观能动性性还是客观环境上倒逼联合采购的银行有关方面都应该都应该积极参与到联合采购当中来，特别是协会的副会长单位、常务理事和理事单位，都应该积极带头参与诚信联合采购工作，既是对行业工作的有力支持，也是对行业发展的有力推动，对企业发展也有好处。
谢谢大家！
