全球金融动荡下的中国楼市走向!
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
近段时间，国际金融环境动荡，股市、汇市、商品市场等三大市场，皆出现明显下跌。但楼市则基本平稳，像个乖孩子，安静的呆在自己房间里。在此特殊背景之下，分析一下主要地区经济、金融与楼市的相互作用及表现，颇有意义。同时，也研判一下中国形势。
从全球金融危机或经济危机的历史与规律来看，相对而言，房地产市场多属被动性变化，滞后性发生危机。比如，1929年至30年代的国际经济危机，由股灾开始，最后波及楼市；1997-1998年的亚洲金融危机，导火索是泰国汇率崩溃，引发金融危机，进而导致房价大跌。2010年的欧债危机，最后使“欧猪五国”房价大跌。
惟一祸起楼市的一次大型危机，是2008年国际金融危机。根源是2001-2006年美国房价持续上涨过程中，次贷与次债越发越多，门槛越来越低，最终失控。2006年下半年至2007年房价下跌后，危及大量能与次贷和次债的金融机构，爆发次贷危机，最终于2008年9月升级为国际金融危机。
接下来，简述当前全球房地产市场形势与经济的关系。美国房价自2007至2011年连跌五年，总计下跌三成多。2012年初开始复苏，持续上涨至今，但仍未超过2006年高点。值得称道的是巴菲特于2012年收购了一家美国房产经纪公司，可谓抄底之举。近几年美国经济转强，房产成交与新房建设，发挥了重要作用。
上轮欧盟房价于2008年上半年见顶，滞后于美国一年多。2010年欧债危机爆发后，房价加速下跌，尤其欧猪五国。直至2014年欧盟房价才开始上涨，距2008年高点仍有差距。不过，欧债危机后，英国受影响小，且英国一直没加入欧元区，也没受希腊等国拖累，房价只是小幅下跌，然后继续上涨，2013年下半年后屡创历史新高，在欧洲表现最强势。经历2012-2013年经济衰退后，2014年以来，欧盟经济趋于复苏。
1990年股市泡沫破灭、1991年楼市崩盘后，日本经济和楼市同步下跌，持续低迷很多年，近几年存在波动，近但总体看仍较弱。安倍上台后，实行超级宽松的货币政策，也并未能使楼市和经济整体走强。当前六大都市圈的房价，仍明显低于1990年高点。值得关注的是，日本房价长期低迷，导致人们购房需求小，而且租房需求大，部分都市圈住宅租金收益率居然高达6-8%，而中国当前只是2-3%。另外日元兑人民币持续贬值，去年来刺激了部分中国人去日本购房需求。对于风险厌恶型投资者，东京房产确可考虑。
过去三年，全球最牛楼市当属澳大利亚！过去十年，澳大利亚房价持续上涨，即便是2008年国际金融危机期间，也没怎么下跌，近三年则连续快涨，屡创历史新高。尤其是华人购房需求及华企购地开发需求，持续释放。其中悉尼房价表现最为抢眼。于是，政府采取和部分限制，想要抑制这种境外投资需求。但老实说，近几年大宗商品价格大跌，资源出口占比较大的澳大利亚经济，受益于楼市繁荣，政府在抑制楼市需求方面，颇为纠结。
新兴经济体，近几年经济表现却有点老态龙钟。国际资源价格下跌和资金回流美国，导致部分国家收入大减或汇率絮乱，巴西和俄罗斯经济已经出现负增长，南非、土耳其、哈萨克斯坦、部分东南亚国家、多数拉美国家，经济都处于降速或低迷状态。与之相对应，这些国家中的大多数，房地产市场皆乏善可陈。
综上所述，宏观经济与房地产走势基本同步，房地产是经济的重要组成部分，二者相互拉扯。在此背景下，另外一个变量：货币政策和流动性，虽然对楼市的影响较大，但却不至于直接导致楼市危机。当前，美欧经济稳健，仍处低息环境，未来一年楼市不会大跌。而新兴经济体的经济面与汇率面皆差，未来一年楼市难以大幅改善。
最后，分析一下中国情况。2008年四季度至2009年，大规模刺激经济，全国房地产开发投资和市场，同步大扩张。2011年经济步入下行通道，直至今年上半年滑至7%。同时，全国房地产开发投资增幅与三四线城市场，持续下滑，中国楼市告别黄金十年，进入白银时代。其中，2012-2013年一线和部分二线城市房价曾经大涨。2014年以来，同样是一二线城市再次复苏，房价于今年二季度止跌上涨，但三四线城市依然偏弱，全国房地产开发投资增速仍未企稳。
当前中国经济面虽弱，但绝对增速仍位居全球前列，所以对房地产市场并没构成严重压制。从货币政策与资金面看，当前仍处于降息降准通道，尤其是经过今年四次降息之后，贷款基准利率已创建国以来最低点，贷款购房非常划算。
从人民币兑美元走势看，8月11日和12日连续急贬3%左右，并引发国际市场担忧，但李总理已经表示没有持续大幅贬值的可能，况且中国楼市中的外资本就不多，即便流出，也不会明显影响楼市走向。不过，从中长期来看，人民币仍有贬值压力，对房地产市场构成小幅利空。
另外还须关注股灾对楼市的影响。股市与楼市的总体关系：同向，但不同步。国际市场也常见此规律。去年7月中国股市开始走牛，去年10月一线楼市才开始复苏；今年6月股市见顶，今年5月全国70城房价才由跌转涨。按此规律，明年或后年房价可能见顶(属于短周期性质，并非长期顶部)。
从两个市场相互影响机制分析，又可分为三个阶段：第一阶段，股市上涨初期，房价未涨，股市会分流楼市资金，小幅利空楼市；第二阶段，股市上涨过半至见顶，部分人先知先觉，提前在股市获利了结，转而购房；部分人后知后觉，冲进股市追涨，甚至卖房炒股，此时股市与楼市互有损益，呈中性；第三阶段，股市见顶后下跌半年左右，此时房价仍在继续上涨，会吸引从股市中逃离的部分资金，反而小幅利好楼市。因此，至少在今年年内，股灾不会冲击楼市。
