华人首富李嘉诚在今年年初公布了长和系资产整合方案,这为他完全退休铺好了路。经过这次整合,李嘉诚的两家旗舰公司长江实业和和记黄埔掌管的房地产业务将合并到新公司——长江实业地产,这意味着李嘉诚自1958年起一手打造的房地产王国终于整体亮相。

  备受瞩目的李嘉诚商业帝国世纪重组接近尾声,继此前由长江实业与和记黄埔合并的长和成功完成重组上市后,整合了原长和系地产业务的长江实业地产有限公司(下称“长地“)也将于今年6月3日在中国香港上市。

  在业内看来,这次重组上市再一次证明了李嘉诚的“老谋深算”。资深房地产分析师李贝贝告诉记者,重组之后,即将成立的两家新公司的“规模”显然会得到扩大提升。“李嘉诚对自己的商业企业进行调整,是为了更好地适应如今多变的房地产市场”。

  中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受记者采访时指出,长和系整合上市具有行业代表性,预示未来由政策市向市场化转变,随着房企融资渠道打开,行业更加规范,金融属性将得到进一步发展。

  “上市对于房企而言,可以搭建融资平台,拓展融资渠道,有利于提升品牌影响力,同时利于扩充规模,加快行业布局,提高综合竞争力。”韩长吉认为。

  与此同时,根据长地发布的一份投资者简报,公司的物业估值高达4210亿港元(约合3300亿元人民币),土地储备为1580万平方米(其中内地1450万平方米),拥有160万平方米的收租投资物业以及3个REITs(房地产信托基金),豪华的牌面堪称国内地产界的新旗舰。

  不过,尽管李嘉诚的地产帝国在中国香港已经建立强大优势,但在内地市场,无论是长江实业还是和记黄埔始终处于不温不火的状态。

  那么,长地的横空出世能否为李嘉诚在内地的地产业务带来转机?

??重组历时半年

  李嘉诚商业帝国的重组从开始到接近尾声,用了快半年的时间。

  今年年初,李嘉诚旗下的两家公司长江实业及和记黄埔就对外宣布合并,组成新公司长和。两家公司的地产业务归入另一家新成立的公司长地,将分管地产业务和分拆出来的基建、能源、零售等业务,并分拆上市。李嘉诚同时担任长和和长地的主席。有关交易预计在今年上半年完成。

  简而言之,这场交易就是把长江实业资产(控股)及和记黄埔放到一起,然后再分成地产公司和非地产公司。

  在长江实业、和记黄埔重组落定后,李嘉诚的地产旗舰长地将以介绍形式在香港联交所申请批准股份上巿及买卖,预计在6月3日进行交易。

  资料显示,在长地高达4210亿港元的物业组合中,用于销售的发展物业为2307亿港元,用于出租的投资物业为1233亿港元,酒店及服务套房661亿港元,三者占比分别约为55%、29%及16%。若按地区划分,中国香港与内地依然是长地的主战场,占公司的物业组合估值近97%。

  记者了解到,长地的销售物业主要分布在香港及内地的21个城市。其中,长地在香港的主力项目总计划建筑面积约为481.6万平方英尺(折合约44.7万平方米),估值为873亿港元;在内地的布局则以一二线城市为主,建筑面积合计1970万平方米,主要分布在成都、重庆、广州、东莞以及大连,估值约1314亿港元。除了销售型物业,与内地开发商相比,长地拥有令人羡慕的持有型物业用于获取租金收入。

  投资简报还显示,长地拥有的投资物业总估值高达1233.31亿港元,总建筑面积150万平方米,主要包括写字楼、零售、工业物业及停车位,以估值金额计算,96%的投资物业位于香港。此外,长地在香港拥有14家酒店,在内地拥有4家酒店,酒店客房数目超1.46万间。

  据了解,得益于香港资本市场对REITs的开放,长地还是汇贤产业信托、置富产业信托以及泓富产业信托的筹办人,在这三家REITs应占的权益为131亿港元。

  缘何如此布局

  在业内看来,几家公司的整合上市不免让人感到有些突然。官方理由是消除长江实业持有的和黄股份控股公司的23%折价。

  但这个理由太显而易见了,也有很多途径可以解决。例如,和记黄埔有限公司可将地产业务置换为长江实业的非地产业务,之后则是长江实业及股东对和记黄埔股权的再分配。

  这一资产置换方案明显要简单得多,只需两家公司的少数股东同意即可。而目前李嘉诚提出的重组议案,则涉及剥离上市公司资产成立新公司,不仅需要股东同意,还需要法院批准。

  那么,李嘉诚缘何这么麻烦地舍近求远?

  业内观点认为,资产置换的方案无法实现将李嘉诚帝国的注册地转移出中国香港、从而获得“外国公司”这一额外保护的目的。

  而在过去两年里,李嘉诚一直在出售中国香港和内地的资产,同时也在海外购入了公用事业企业和能源企业等蓝筹公司——主要集中在英国、欧洲和澳大利亚

  与此同时,在提出的重组议案中,李嘉诚地产和非地产公司都将注册在开曼群岛。李嘉诚对此回应说,“人们有自由待在自己喜欢的地方。实际上,我的很多公司仍然注册在香港且在此上市。过去10年,超过70%的新上市公司都注册在开曼群岛。这不是有没有信心的问题,只是方便而已。”

  当然,背后的原因不可能只是方便。在开曼群岛注册的公司最大的便利在于重组和没有资本金限制,这都是亏损公司的特征。显然,和记黄埔和长江实业不在此列。

  李贝贝也指出,这一重组议案还有一个亮点在换股比率,明显是有利于长江实业股东及李嘉诚家族的。

  公告中指出,每一股和记黄埔只能换0.684股新公司股权,而长江实业可实现与新公司股权1对1折换。也就是说,和记黄埔的股东将比长江实业股东少得到31%的新公司股权。

  公平地说,这与过去几个月和记黄埔股价表现不佳有关。和记黄埔持有赫斯基能源的股权,因油价下挫而受到拖累。对于和记黄埔的股东来说,现在卖出绝对是坏的时机、不划算的价格。而且,和记黄埔股东的“亏本买卖”在以资产估值的资产置换方案中是可以避免的。

  根据提出的协议,在即将成立的两家新公司中,李嘉诚家族将分别直接持有30.2%的股份。同时,李嘉诚将担任两家公司的主席,其长子李泽钜将担任两家公司的副主席。

  那么,对于李嘉诚家族来说,重组议案如果顺利实施,李嘉诚家族将以和记黄埔的间接控股权得到地产和非地产公司至少30%的股权。

  内地市场关键

  随着李嘉诚商业帝国世纪重组接近尾声,重组过后将要在香港上市的长地实业未来如何布局,成为业内关注的话题。

  在专业人士看来,开发内地市场成为主要目标。

  尽管从资产规模与收入规模来看,长地的实力毋庸置疑,但从收入来源看来,公司营业收入66%来自中国香港,仅有28%来自内地。不过,在长地目前所拥有的1580万平方米的土地储备中,中国香港仅有80万平方米,内地则高达1450万平方米。随着内地房地产市场逐步回暖,如何撬动内地市场成为长地在上市后实现业绩稳定增长的关键。

  不过,韩长吉指出,国内房地产行业目前处在转型发展期,行业发展成熟,内地房地产市场竞争激烈,未来行业集中度还将进一步提升。

  香港粤海证券投资银行董事黄立冲在接受媒体采访时指出,随着地产业务的合并,一方面有利于改变长地在资本市场的估值,从而获得更低的融资成本;另一方面也改变了以往长江实业与和记黄埔两大品牌各自为战的局面,在战略层面、土地储备及人才资源的调配上能更加统一,从而提升营运效率。

  一位业内人士则指出,长和系地产业务在内地房地产黄金时代发展不温不火,最重要的原因是港资房企在内地市场水土不服,这体现在产品设计上带着浓厚的香港风格,未能迎合当地买家,也忽视了周转速度。长地的整合有利于提高资源调配的便利性,但如何在营运策略上更好地融入内地,才是公司扭转内地业务的关键。

  黄立冲认为,随着“世纪重组”的完成,从李嘉诚斥巨资收购英国电信营运商O2等举动来看,他的关注力将投入到经营多元化业务的长和身上,长地的发展或将继续保持稳健的策略,并不会刻意加大内地市场的开发力度。

  只是,世纪重组完成后,长地和长和也并非完全“高枕无忧”。

  韩长吉表示,上市后房企虽然具有更好的发展平台,但是行业竞争激烈,企业还需要持续创新与努力发展。

  “目前房企面临的挑战主要为整体住宅库存高,去库存压力大。加上宏观经济承压,产业转型升级,房地产行业重要地位将逐渐下降。”韩长吉指出,如今国内房企拿地成本高,后续运营风险大,行业兼并重组概率将提升。所以,面对挑战,房企应该提高效率,制定合理的发展战略,适当创新发展,向其他领域转型,如发展养老地产、物流地产等。