房地产央企改革提速 改革方式呈现多样化
房地产央企改革提速改革方式呈现多样化
房地产央企改革的步伐正在加快。
截至目前，已进行改革的房企有华侨城、中海等，而招商地产也因制定改革重组方案而停牌，近期引发资本市场高度关注的中粮集团内部改革方案正在报批中。
“从国务院和公司层面来说，对改革的积极性和动力都很强，央企改革的阻力在于大股东不愿放权，所以有的方案审批比预期要慢。”一位地产央企高管告诉《华夏时报》记者。
梳理这些房企改革方案不难发现，以集团内部资产整合为主流，在内部推出激励机制增加活力，而引入民间资本、大股东缩减股份的仅有华侨城一家，且大股东持股比例在50%以上，仍占据绝对的话语权。
上述央企高管称，一方面政府想推动混改，引进民间资本；另一方面又担心国有资产流失，民间资本进入还是有限。
中粮系混改“新玩法”
“中粮系的改革方案已由集团拟定上报国资委 ，目前方案还在审批阶段。”中粮系一位内部人士告诉记者，中粮系的改革偏重于集团内部，中粮地产混合所有制改革的方向可能是通过对内部管理层的股权激励，通过定向增发，引入战略投资者的可能性较小。
2014年7月，国务院国资委将中粮集团列入央企改革试点，中粮地产是中粮集团控股的唯一住宅地产上市平台。中粮集团在此轮央企改革中属于“改组国有资本投资公司试点企业”。
“实际上就是简政放权，国资委的权力下放至公司层面，相当于国资委作为一个财务投资者的身份，给予公司管理层更多话语权。”上述中粮系内部人士说。
目前，中粮集团持有50.65%的中粮地产股份，与华侨城集团混合所有制改革后大股东的持股比例相当。
一位中粮地产内部人士告诉记者，中粮地产的业务扩展在集团中处于相对弱势地位，管理层只能在集团授权下施展空间，而集团还需向国资委汇报。
在16家房地产央企中，保利、中海、绿地在规模上已达千亿级，招商、华润位居五六百亿的中等规模，而中粮、五矿、华侨城等只有百亿级规模。2014年，中粮地产的销售签约金额为108.5亿元，同比下降4%。
“中粮对风险控制的要求太高，这在行业迅猛发展期反而是种约束，不像碧桂园、恒大等民营房企，可以激进融资迅速做大规模。”中粮地产一位离职员工称。
中粮集团将中粮地产的业务重点放在“大悦城”综合体的开发，中粮地产董事长周政表示，中粮不会片面地拼速度，而是会稳扎稳打。
“中粮地产在改革后，肯定会激发公司的活力。”在5月15日中粮地产的股东大会上，周政对记者表示，该公司目前仍是以住宅和商业为主，同时在深圳宝安的土地储备已进入产业地产开发，未来中粮地产可以借助集团优势，兴建物流地产，比如粮食和农产品需要很多物流中转点。
5月21日，中粮地产在投资者互动平台上表示，目前为止还没有接到任何关于国企改革的相关文件或者指示精神。未来公司将积极配合国务院国资委和控股股东中粮集团的相关改革，不断推动公司发展。
改革方式多样化
国资委在央企层面启动的“四项改革”试点，包括国有资本投资运营公司试点、混合所有制试点、董事会行使高级管理人员选聘、业绩考核和薪酬管理职权试点以及纪检工作组试点。
正处于停牌之中的招商地产，也在酝酿改革方案。
招商地产内部人士向记者透露，目前来看，主要是招商局集团内部企业资产合并重组，将招商局集团旗下物业注入招商地产，但到底是采用什么方式还不清楚，是大股东无偿划拨，其他股东跟着一起沾光，还是采取普通增发或者定向增发注入资产，不过后一种可能性更大。
“大股东持股比例变不变，跟内部股权结构有关，如果是股份过高，通过引进战略合作伙伴，必须要减持，但目前招商局集团不是这个改革方向，所以大股东的持股比例通过增发后还是会维持现有股份。”招商地产内部人士说，招商地产已通过对中层以上管理层持股的激励机制，未来也不排斥采取万科一样的员工持股计划。
截至今年一季度末，招商局集团持有招商地产40.38%的股份，低于华侨城A和中粮地产大股东的持股比例。
中海的改革也是与集团内部业务整合，今年3月，中国建筑 338亿元资产正式注入中海地产，这为中海地产带来1092万平方米的优质土地储备。
深圳某房地产上市央企高管告诉记者，改革的方向，首先是管理上的需要，如何将资源更好地集中起来发挥最大效益，因为分散管理会力不从心，效率比较低；其次是，引进一家活力非常强的机构，给公司管理注入新血液；第三是战略合作的需要，两家公司在资源上又相互补充。
实际上，华侨城、中海等企业改革方式各有不同。
其中，华侨城则通过定向增发募资80亿元，民营房企宝能集团以70亿元换取了华侨城第二、三大股东地位。此次混改后，华侨城集团对华侨城A 的持股比例将从56.9%降至50.77%，但仍为公司控股股东。
除了引入外部资本外，华侨城A还试图激发内部动力，推出股权激励方案，向高级管理人员、中层管理干部及核心管理人员、技术骨干授予1.2亿股，授予价格为4.73元/股。不过，员工股权激励的比例也不高，改革的力度较为有限。
而中交集团日前通过收购，已持有绿城近29%的股份，超越九龙仓成为绿城的第一大股东。绿城内部人士向记者透露，中交集团还将继续要约收购，不断扩大在绿城的持股比例和话语权，未来中交集团将展开一系列的地产业务整合，绿城将成为中交集团整合房地产资源的重要平台。
