在住宅政策一再宽松下,除了南沙一枝独秀的境遇持续两个多月外,其它各区的公寓市场成交严重放缓。记者从机构统计数据中了解到,截至4月份的统计显示,全市公寓库存量比半年前增加2000多套,去化周期也比半年前有所增加。在未来两个月,以番禺、南沙为代表的南部以及萝岗、黄埔以及天河萝岗交界的东部还将迎来多个公寓项目的上市,东、南两大板块的对垒战又将打响。

??整体情况:全市公寓成交放缓

  据广州克而瑞数据监控中心数据统计,截至4月份,全市可售公寓套数达到18202套,同比去年10月底的15785套增加了2000多套,按照一年去化速度看,去化周期从11个月增加到了13个月。

  实际上,从各区的数据看,除了南沙、黄埔两区有明显的增加之外,大部分区域的库存量较半年前有所降低,但是去化周期却普遍增加。业内人士分析,各库存量的减少而去化周期延长主要是由于成交严重放缓导致。数据统计显示,今年前4个月里,有3个月全市公寓成交量均同比下跌。

  值得一提的是,在自贸区利好下的南沙今年1-4月都成为全市公寓供应和成交的绝对主力,尤其是在自贸区挂牌的4月份,南沙成交量已经占全市总成交量的43%,其它各区成交量萎缩显而易见。

  中原地产广州项目部总经理黄韬认为,公寓销售陷入困境有几大原因影响,一是供应量较大,但是整体需求并未明显上涨。二是上半年股票市场比较红火,分流了一部分投资买家。而二套房首付以及信贷政策的放宽,实际上对整个地产市场的信心有一定提振作用,积极性占主导。但,限购政策的放开,就将对公寓带来比较大的影响。

??东南板块:多个新项目将上市

  据中原地产研究部监测,5、6月份,广州预计有7个公寓项目继续推新,全部集中在番禺、南沙构成的南部,以及黄埔、萝岗以及天河萝岗接壤的东部两大板块,预计总货量为2019套,有5个首次入市项目,包括万科云城、万科黄埔仓、中交港湾国际、融达C 领寓、招商城市主场。因此,加上本身的在售货量,两大板块的对垒战即将又一次打响。

  在去年合景天峻、大壮国际广场、萝岗万达广场、锐丰中心、萝岗奥园广场等多个新项目入市后,今年前4个月萝岗的公寓以消化原有的库存为主。数据统计,截至4月份,整个黄埔区的公寓可售货量有5373套,仅次于番禺的5550套,以近半年的去化速度看,去化周期达到20个月。

  萝岗某公寓盘营销负责人表示,基本从去年下半年开始,公寓销售就非常不理想,在今年1月,不得不将原来的毛坯产品升级为带装修,以此调整营销策略,或许受到今年住宅政策持续放宽的影响,至今产品的销售未有起色。在今年3.30新政后,另外一个公寓楼盘的负责人也向记者表示了寄望住宅市场的利好能带动公寓市场回暖的愿望。

  广州克而瑞研究中心数据显示,今年前4月,整个黄埔区公寓的成交量分别为311套、128套、181套和262套。虽然同比去年上涨,但是萝岗的公寓供应量基本在去年4月份以后才集中爆发。

  作为南部重要区域的番禺成交腰斩的情况似乎更加明显。数据显示,今年1-4月,番禺共网签331套、91套、253套和448套,同比去年的跌幅分别为63%、85%、62%和6.7%。

??■两热区PK

  东部成交量将迎来起色

  南部量涨至少维持半年

  广州房价点评网数据分析师李权基表示,南沙目前公寓的存量仅为1280套,综合近期区域的土地出让情况,预计商业市场火爆的现状或将维持一年左右。

  而番禺的库存量虽然比黄埔略大,但是整体去化速度也比较快,去化周期为15个月左右。因此,在各自迎来比较集中供应的时期,东部的去化压力将更加大。

  中原地产广州项目部总经理黄韬表示,南沙成交量火爆将维持半年左右,但不代表成交价将上涨,从以往个别项目上调价格的情况看,一旦价格上涨,必然影响成交。他还认为,东部板块以及番禺公寓产品的优势在于居住功能相对比较强,能受到一部分被限购或者过渡型买家的青睐,而南沙几乎均以投资为导向。

  据了解,万科在天河萝岗交界的万科云城项目以及万科黄埔仓项目就合计有1000套左右公寓即将推出。两大项目以极小面积的米公寓为主打,包括12平方米、18平方米的公寓以及25平方米、34平方米等的复式公寓。由于户型面积小,预计总的入市门槛较低,加上位于中心六区板块,黄韬认为,这部分公寓也将撬动市场一部分中低实力买家的购买力。但是迫于区域整体的库存量,东部价格战还有可能继续打响。

??区 域 库存量(万平方米) 库存套数(套) 去化周期(月)

  荔湾区 14035 212 16

  增城市 71962 1448 25

  从化市 743 16 0

  番禺区 319977 5550 15

  黄埔区 331990 5373 20

  花都区 91474 1264 16

  南沙区 75531 1280 3

  越秀区 44824 891 15

  海珠区 96058 1381 25

  天河区 43298 643 10

  白云区 9160 144 4

  汇 总 1099052 18202 12

  数据来源:广州克而瑞数据研究中心

  去化周期=库存面积/最近六个月去化平均去化量