未来十年楼市可能面临突出问题：住房品质低劣
放开城镇居民自建房 重构住房开发模式
在地方政府、银行与开发商三位一体共同主导垄断商品房供给的条件下，住房品质低下价格畸高，不能满足新形势下人们日益精细化的住房需求，存量结构性过剩与优质住房短缺同时并存的矛盾难以缓解。尽管政府已经出台诸多政策以支持居民的改善性住房需求，但可以预见的是，如果开发模式没有全面改革，居民住房条件难以得到快速改善，更多的是在深化住房投机与结构性过剩。具体表现为：商品房位置越盖越远且产品风格简单重复，既无法上班也无法正常生活，孩子上学老人就医均十分困难，只能依赖投机者购买；住房消费者在市场上处于相对弱势地位，消费者权益得不到有效保护，在期房预售制的助推下，虚假宣传、住房品质低劣、销售欺诈现象普遍存在，购房者权益普遍被侵犯，但维权极为困难；住房建筑质量低劣维护成本较高，住房规划设计简单克隆现象普遍，难以满足居民家庭追求品质生活需要；物业管理水平较低下，物业与业主的纠纷或冲突多发；绿色、环保、智能等新技术和理念推广应用较慢等。
较高的居民住房条件是中国梦不可或缺的部分，但三位一体的商品房开发模式更适合于大开发时代，而难以满足居民日益增长的住房品质需求。不改变住房开发模式而依赖单纯的政策刺激，不能有效激发居民改善性住房需求，而只会使商品房非理性投机与结构性过剩更加严重。政策重点应及时顺应市场形势的转变，以放开城镇居民自建房为契机，重构住房开发模式。不断提高居民住房品质，形成新的经济增长点。
在科学规划的基础上，全面放开城镇居民购买国有土地使用权自建住房，将进一步完善住房供应体系，有效激发居民改善住房的愿望，促进经济增长。农村居民可以在宅基地上低成本地自建住房，但城镇居民却只能高价向开发商购买质量低劣风格雷同的商品住房，这必然抑制城镇居民住房改善需求的释放。当前虽然中央政府没有明文规定禁止城镇居民购地自建房，但绝大多数城市政府都禁止了城镇自建房，或给自建房设置了极高的制度障碍，使其无法付诸实践。主要包括：通过地方法规直接禁止居民自建房；提高拿地门槛使个人无法拿地建房；建房报批办证手续极其繁杂，使个人无法完成；地方政府规划法规对个人自建房进行限制等。
全面放开城镇自建房，一是需要从中央层面出台相对法规，对个人自建房的权利进行全面保护，废除地方政府对个人自建房设置的种种政策限制；二是降低拿地门槛，划小地块出让；三是全面改革规划制度，建立与个人购地自建房相适应的城镇规划体系；四是废除房屋建设的面积套型限制；五是简化繁杂的报建审批、办证手续，清理昂贵的报建与办土地证、房产证费用；六是探索与代建、合作建房、自建住房相适应的住房融资模式，为代建、合作建房、自建住房低成本信贷支持；七是禁止以公共利益的名义强拆城镇居民住房用以开发商品住房。
短期政策走势及其影响
随着住房市场结构性过剩形势的不断明朗，调控政策出现由抑制住房消费到支持住房消费的方向性转折。
一是限购政策相继退出。自2011年以来相继实行限购的46个城市中，除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市及三亚尚在坚守外，其他于2014年均已经取消或松绑了限购政策。
二是针对住房改善及投机的信贷限制获显著放宽。2014年9月29日，人民银行[微博]与银监会联合发布通知，对于已经结清购房贷款的家庭再购买二套普通商品住房，执行首套房贷款政策；对于已结清购房贷款的家庭再购买三套及以上住房，取消贷款的行政限制，由金融机构自主确定首付款比例和贷款利率水平。时隔半年， 2015年3月30日二套房信贷再获松绑。央行[微博]、住建部、银监会联合下发通知，对购房贷款尚未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。
三是调减二手住房交易税费，降低住房投机成本。财政部、国家税务总局[微博]联合发布消息，从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。
如果楼市继续下滑，未来中央和地方政府有望推出的救市政策包括：全面取消包括一线城市在内的住房限购政策；进一步放宽二套及以上住房的按揭贷款条件，降低按揭贷款利率；进一步降低住房交易税费包括营业税、契税、个人所得税等；政府收购过剩的商品住房用作保障房之用；加大旧城区及棚户区改造力度以扩张需求、减少供给等。
限购限贷及存量房交易税费政策的及时调整，一方面有利于提振开发商信心，激发部分投机及改善性购房需求。但同时也将使公众对经济增速快速下滑、房地产市场过剩的猜疑得到确认，从而助长了对房价进一步下跌的预期和观望情绪。总体而言，密集救市政策的推出对于扭转住房市场一边倒式的看空预期，从而缓解局部市场恐慌、避免部分城市房价硬着陆有积极的作用，可以有效防止住房过剩城市楼市短期大起大落。这些政策在宏观政策刺激下，部分大城市住房成交量出现阶段性放大，房价已经出现小幅上调。
在住房价格过高投资收益过低、住房供给结构性过剩的大环境下，即便政府强力刺激，短期内大多数城市房地产市场也难以重振雄风。但对于少数特大城市，宏观刺激政策对房价上涨仍然具有相当的正向助力，需要未雨绸缪加以警惕。
(作者系中国社会科学院财经战略研究院研究员)
