中国楼市的新结构时代

　　■中国楼市发展背景已悄然发生深刻的转变，未来十年将出现两个趋势性的变化：一是居民需求热点由“有房住”向“住好房”转变，住房市场会出现重大结构性调整。二是供求形势由“供不应求”向“结构性过剩与结构性短缺并存”转变，房价结构调整不可避免。

　　■较高的居民住房条件是中国梦不可或缺的部分，但三位一体的商品房开发模式更适合于大开发时代，难以满足居民日益增长的住房品质需求。不改变住房开发模式而依赖单纯的政策剌激，不能有效激发居民改善性住房需求，而只会使商品房非理性投机与结构性过剩更加严重。政策重点应及时顺应市场形势的转变，以放开城镇居民自建房为契机，重构住房开发模式，不断提高居民住房品质，形成新的经济增长点。

　　中国楼市发展背景与主线的历史变迁

　　过去十年，在快速城镇化与工业化浪潮的强力推动下，城镇住房整体呈现供不应求的态势，这是中国楼市发展的历史大背景。一方面，大量农村人口涌入城市，形成巨大的住房刚性需求。另一方面，工业大发展、经济起飞所带来的国民家庭收入快速增长，必然催生大量改善家庭原有居住条件的诉求。与此相对应的是，我国原有的城市规模狭小、住房老旧，无法满足爆发性增长的住房需求。

　　与供不应求的中国住房发展背景相适应，过去十年中国住房市场的发展主线就是多方扩大住房供给，缓解住房总量供求矛盾。解决“有房住”的问题是它的主要历史使命。在这一阶段，我国住房发展的成效卓著。大多数城镇居民家庭都拥有了一套以上商品住房，还有不少家庭拥有多套商品住房。很多进城务工的农民家庭，也在其流出地县城或地级市购置了一套以上商品住房。但该阶段在住房大发展的同时，也产生了一些负面效应，如房价飞涨、住房投机盛行及泡沫堆积等，受到各方的批评。

　　未来十年，中国楼市发展背景正在悄然发生深刻的转变，“结构性过剩与结构性短缺并存”将取代“总量供不应求”成为未来十年中国楼市发展的大背景。

　　住房“总量供不应求”时代已经淡出，“结构性过剩”时代已经到来。城镇化与工业化作为过去十年住房市场发展的超级引擎，目前都处于减速状态。经济增长进入 “新常态”，城市经济结构正面临巨大的转型升级压力。由于收入增长决定人口流向，经济减速也意味着城市对人口的吸引力正在减弱。在需求总量退烧的同时，中国城镇住房却已经累积了巨额的存量，并且仍在按以往的惯性高速增长。特别是一些三、四线城市，商品住房积压现象已经很严重。2014年，尽管政府对住房需求管控政策已经趋于宽松，但住房市场仍然在主动下调。这表明，住房市场形势正由总量供不应求进入结构性过剩阶段。

　　优质住房仍将存在“结构性短缺”。虽然从量的方面看，中国城镇商品住房已经出现结构性过剩。但从质的方面看，很大一部分家庭居住条件仍然较差，狭小公寓、老旧公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。随着人们收入的增长和对生活品质要求的进一步提升，对优质住房的需求还将稳步增长，优质住房仍然具有一定的稀缺性。

　　“结构性过剩与结构性短缺并存”取代“总量供不应求”，成为未来十年中国楼市发展的大背景。“住好房”将取代“有房住”，成为未来十年中国住房发展主线。根据一般的消费规律，当总量短缺问题解决后，对高品质的诉求将提升。城镇居民的住房消费重点，将由拥有商品住房，转变为不断改善现有居住条件。中国城镇人均住房面积虽然达到33平方米以上，但多数人对自身的住房条件难言满足。紧凑型公寓楼仍是当前城镇住宅存量的主体，多代人共居一户现象较为普遍，居民改善住房条件的期望仍很迫切。挤住在小房子里的渴求搬入大房子，多代共居的希望能够独立居住以减少家庭摩擦，住公寓的期望拥有别墅，住普通社区的向往住进高档社区，住在偏远郊区的希望能够就近居住减少通勤时间，在城内有房还想要有个更接近自然的度假房产，这些都构成了潜在的住房改善需求。

　　需要注意的是，不能将居民改善住房条件的意愿，简单理解为购买大户型，将小房子换购成大房子。个性化、人性化、智能化、环境友好化及内部空间的改造优化等，都将构成住房实质性改善的内容。居民将小房子换成大房子，有时意味着离城市中心更加偏远，且家务劳动成本大大增加。在家庭小型化的趋势下，房屋面积增大也不能容纳更多的人居住。现代社会，多代同堂只是一种理想状态，实际上摩擦很大难以和谐共居。以日本经验看，在上世纪九十年代初楼市泡沫破灭以后，户均住房面积并没有增加，居民家庭没有借房价大跌之契机换购大房。人们更倾向于把收入用于住房内部空间利用上的改造与优化，而不是以小换大。这表明，日本楼市退烧后，住房消费行为变得更为理性。

　　未来十年中国楼市可能面临的突出问题

　　随着住房发展背景由“总量供不应求”向“结构性过剩与结构性短缺并存”转变，以及住房发展主线由“有房住”向“住好房”转型，未来十年中国楼市将面临以下突出问题：

　　一是住房存量的结构性过剩如何消化及鬼城、空城问题。未来十年，中国产业结构将面临深刻转型，第三产业在经济总量中的比重将不断上升，而第二产业在经济总量中的比重将趋于下降。由于第三产业主要集中于一、二线城市，而第二产业则是三、四线城市的重要经济支柱，这种产业结构转型实际上指明了未来的城市的人口分布蓝图。未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来的人口又呈流出态势，住房供给结构性过剩问题必将会更加突出。此外，过去十年，各地方政府通过“高铁新城”、“金融中心”、“沿河新区”等各种题材，遍地开花式地开发建设了数量庞大的新城。这些题材新城，有一些只是为了配合政绩或地产炒作需要，通过虚构的城市发展愿景或盲目的乐观情绪投资建设起来的，并没有真实的产业发展作为支撑。随着房地产热的退潮，其中有部分必将沦为鬼城或空城。

　　二是住宅小区物业脱管问题。未来住宅小区被物业公司主动“抛弃”的现象将会越来越常见，形成一个重要的社会问题。在过去住房大开发时代，开发商为了促进楼盘销售，往往主动掏钱对旗下楼盘的物业管理费用进行补贴，从而营造出高档明星楼盘的假象。随着大开发时代淡出历史，部分开发商退出区域市场不再卖房，也就无需通过补贴原有楼盘物业管理来促进新楼盘销售。失去了开发商补贴后，小区原有的物业管理将难以维持，随时面临被物业脱管的可能。物业脱管的另一个重要原因是，我国的住宅小区规模偏大，五千户以上的大楼盘也极为常见，这就产生了一个物业费搭便车问题。部分业主以各种理由拒交物业费，从而间接将物业管理成本转嫁到缴费业主的身上。这将会形成一个传染病效应，使拒缴物业费的业主比例不断增加。一般来说，如果拒缴物业费的业主比例增加到30%以上，物业管理公司将很难维持下去，只能将所管理的小区主动“遗弃”。

　　三是存量住房品质低劣问题。我国存量住房品质低劣有它的客观原因。我们通过十年左右的时间盖了别的国家需要几十年上百年才能盖完的房子，难免会对社会形势的发展估计不足。建房标准提升相对滞后，跟不上形势变化，这是住房品质低劣的客观原因。住房品质低劣的主观原因是，在以往供不应求的市场态势下，开发商没有改进产品品质的动力，商品房只要能盖出来都能高价售出。未来随着存量房时代的到来，住房品质低劣问题将受到更多的关注。住房品质低劣可体现在多个方面，如缺乏必要电梯设备，无老人儿童便利设施，建筑结构未做保温，外墙窗户漏雨渗水，无足够的停车位，户型结构不合理、配套不全等。住房建筑缺乏个性也将会是个问题。作为低成本复制的产物，同一住宅小区往往每幢楼房都长得一模一样，即便高档别墅区也不例外。在住房稀缺时期，缺乏个性或美感不会是人们关心的重点。但随着住房缺乏时代的过去，千篇一律的住房外观不光是缺乏美感的问题，它还将给人心理上施加莫名的烦躁感。

　　需求热点由“有房住”向“住好房”转变

　　展望未来十年市场形势，预计将发生两个趋势性的转变：

　　一是居民需求热点由“有房住”向“住好房”转变，住房市场不会出现整体崩盘。尽管存量住房从数量上已经出现结构性过剩，但是多数居民家庭对现有居住状况并不满足，居民改善住房条件的期望仍很迫切，优质住宅的短缺仍将维持一段时间。从人口流向看，中国作为发展极不平衡的大国，人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化等力量是同时并进、共同存在的，不会在短时间内出现一边倒式的需求萎缩态势。大城市病的集中爆发将使部分富裕家庭对其产生厌恶感，从而激发了大城市郊区化的动力。但又有不少人口因大城市的高收入和高水准公共服务等，而被从中小城市吸引过来，在一定程度上将大城市富裕阶层家庭郊区化的空缺弥补。在可以预见的未来，中国住房市场不会出现断崖式的需求崩溃，但有可能会出现重大结构性调整。

　　二是供求形势由“供不应求”向“结构性过剩与结构性短缺并存”转变，房价结构调整不可避免。由快速城镇化与国民收入高增长所带来的住房总量短缺已经趋于尾声。多数城市住房出现结构性过剩，房地产市场持续滞销。一、二线城市将进入存量消化期，房价短期相对稳定。前期的疯狂上涨诱发了一、二线城市大量新房集中上市，已经形成阶段性高供给态势。为消化结高房价与阶段性高供给，一、二线城市住房价格将进入盘整期。但从长期看，一、二线城市的住房刚性需求仍可能是增长的，因而短期盘整主要是应对阶段性供应过剩问题。三四线城市楼市可能颓势延续，局部鬼城现象凸显。三、四线城市由于前期突击造城运动产生的大量住房供给，在未来人口外流的条件下，鬼城现象可能扩大。与一、二线城市不同，部分三、四线城市住房刚性需求从长期看是萎缩的，因而也就存在住房绝对过剩的可能性。