作為萬科商業地產運作的一個基本思路，“輕資產、重運營”在萬科的商業專案中有著明顯的印記，過去兩年來，萬科與凱雷、領匯、東方藏山等有基金背景的商業房企宣佈達成合作。對此萬科也是寄予厚望，可是一旦涉及具體細節時，合作卻很難推進。5月4日領匯基金宣佈，中止收購萬科深圳一商業專案。

  如何利用多種管道使商業資產變輕，是萬科當下亟須解決的問題。4月29日，中國證監會網站披露，萬科與鵬華基金合作的“前海萬科REITs封閉式混合型基金”已於4月22日被證監會受理，如果該REITs成行，萬科將成為國內首家發起公募房地產信託投資基金(REITs)產品的房企，而不再受制於上述基金公司。

  據萬科董秘譚華傑透露，該REITs由萬科深圳公司負責，標的是位於前海的萬科企業公館，“這是一個股權型REITs，標的不是資產而是股權，這個專案是一個特殊的BOT專案，資產屬於政府，但目前由我們在運營。”譚華傑表示，未來萬科的商業地產專案會採取多種金融化的方式運營，以減少資金沉澱。

萬科REITs破冰

  此次萬科與鵬華基金合作的REITs基金，其標的是位於深圳前海的萬科企業公館專案。該專案是深圳前海管理局創新嘗試，與萬科採用BOT（建造、運營、移交）模式合作開發的一個大型商業園區專案，專案由萬科負責投資建造並運營收取租金，期滿8年之後（至2021年），將無償交還給前海管理局。

  規劃顯示，上述專案總占地面積約9萬平方米，專案總建築面積約為6萬平方米，專案容積率約為0.6。整個專案分為特區館區和企業公館區，包含一座約為1萬平方米的特區館、36棟建面積約200~1600平方米不等的企業公館、一座約3300平方米的商務中心、約3000平方米的商業配套以及約6000平方米的半地下停車場。

  2014年底，該專案正式落成投入使用，包括山東山鋼集團等23家企業客戶入駐了該園區，按照月租約250元/平方米計算，該專案每年的租金收入預計可達1.5億元。

  而根據證監會公告的描述，“前海萬科REITs封閉式混合型基金”的基金管理人是鵬華基金，託管人是浦發銀行。4月15日，證監會接收到鵬華基金提交的基金募集申請材料；4月22日，證監會正式決定受理該基金的募集申請。

  從該基金名稱標示的“封閉式”“混合型”標籤可以確定，該基金在發行量上有明確規定，發行後不得任意追加，其權益的獲取則是通過租金收入、房地產貸款利息等。

  而譚華傑亦透露，該基金的管理人是鵬華基金，具體發行條款也由鵬華基金與投資人約定，具體的細節還沒到披露時間。

  顯然，這又是萬科商業地產向輕資產轉型的明顯信號，“這很可能標誌著內地版公募REITs即將破冰，意義重大，過去幾年，內地房企久攻REITs而無果，越秀地產的REITs只能在港交所上市，雖然萬科持有的商業物業不算多，但創新意識很明顯。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對《中國經營報》記者表示。

  對此，萬科方面則表示，對於運營週期較長的專案，通過REITs這種金融產品創新，有助於減少資源佔用，盤活資金利用效率，符合公司的發展方向。“公司將繼續以‘金融化、重運營’為發展思路，積極尋求合作，提高為股東創造回報的能力。”

  對於未來REITs在國內的發展前景，萬科方面認為，REITs在國外的發展比較成熟，希望通過鵬華前海萬科REITs，讓更多的境內投資者也能熟悉這一金融產品，共同分享行業收益；對行業而言，REITs的出現，為拓寬融資管道提供了更多可能，有助於推動行業健康發展。

?輕資產的阻礙

  早在試水REITs之前，萬科已經在輕資產上有諸多嘗試：2014年8月，萬科曾與世界最大的投資公司凱雷投資集團簽署商業地產戰略合作平臺意向書，該平臺擬收購萬科擁有的9個商業物業並長期持有，兩者分別持股80%和20%，未來以資產證券化的方式退出；同年11月，萬科與領匯基金、麥格理達成初步意向，擬將深圳龍崗萬科商場和北京金隅萬科廣場的大部分股權售予後者；又一個月之後，深圳東方藏山資產管理有限公司與萬科聯手宣佈進行商業資產管理的合作，東方藏山將以收購物業產權和股權形式，收購萬科旗下涉及一二線城市共計5個社區商業物業。

  “萬科商業地產的總資產很多，想要持續健康發展下去，輕資產是最好的選擇，通過聯營合營公司實現萬科的權益利潤並收取相應管理費用，可以讓萬科的商業資產輕起來。”曾執掌萬科商業地產業務的萬科原執行副總裁毛大慶不止一次公開表示，萬科從一開始決定做商業地產之後就確定了輕資產的模式。

  然而，商業專案要實現輕資產運營並非易事，對於萬科這支商業地產新兵而言更是如此。近日，領匯基金與萬科的合作就遇到了不小的挑戰：領匯宣佈暫停收購深圳龍崗萬科城專案。

  5月4日，領匯基金正式宣佈，就早前公佈的向萬科收購龍崗萬科廣場的協議，因雙方在部分條款上暫時未能達成共識，決定暫停商討有關收購計畫。該筆交易在2014年11月達成意向之後，已經進行了多次續期，但最終領匯基金還是放棄了。

  按照原定的協議，領匯原本打算收購龍崗萬科商場連同若干臨街商鋪以及停車位80%權益，龍崗萬科廣場是萬科2013年12月21日正式開業的商業專案，其中的購物中心面積約有15萬平方米。

  譚華傑向記者證實，交易未能談妥是因為雙方在交易方式上存在分歧，“他們希望產權交易，讓我們把專案賣給他們，而我們希望股權交易，將持有這個產業的公司股權賣給他們。從我們的角度來說，我們並不希望把專案賣掉。”譚華傑表示。

  雖然交易未能達成並非萬科商業專案的素質存在問題，但從領匯的角度來看，收購專案公司股權可能會存在未能在盡職調查中發現的潛在風險，“比如你在外面借了很多錢，或你有一個什麼合同，未來對標的公司有潛在威脅等等，雖然這些問題我們實際上是沒有的，但這是領匯基金內部的要求，對於股權交易這種方式，他們一般不採用。”譚華傑表示，雙方未能達成交易並不會影響雙方進一步的合作，雙方仍會尋找其他合作機會。

  這是萬科在引入商業地產合作夥伴方面首次遇到這樣的問題，譚華傑對此表示很遺憾，“不只是領匯，跟凱雷合作可能也會遇到類似的問題，到底是轉讓股權好還是轉讓資產好？我們都希望轉讓股權，合作方可能希望轉讓資產，他們覺得股權這種方式風險高，但轉讓產權，我們覺得稅收成本太高。”

  事實上，在引入合作夥伴方面，萬科一直堅持的底線是保留自主經營權和萬科的商業品牌，對於商業地產基金而言，要滿足萬科的條件並不容易。

  譚華傑認為，要解決上述難題，可能還需要通過改革國內不動產相關制度來解決，“類似這種長期收租金的持有型物業，在銷售過程中是不是要收那麼高的稅負，這個問題值得探討。”

  在國內不動產相關制度改革舉步維艱的大背景下，萬科商業地產的輕資產路線顯然還有諸多難題有待解決，即便公募REITs產品能實現突破，萬科在輕資產模式依然任重道遠。